Comment acheter un terrain en Indonésie via une PT PMA

Les étrangers ne peuvent pas détenir directement un terrain en pleine propriété (Hak Milik) en Indonésie. Pour les investisseurs étrangers qui développent une villa à Bali, un éco-resort à Lombok ou à Sumba, ou un projet à Java, la voie légale habituelle consiste à créer une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), une société indonésienne à actionnariat étranger. Par le biais de la PT PMA, vous pouvez acquérir le droit de construire (Hak Guna Bangunan, HGB) ou, dans certains cas, le droit d’usage (Hak Pakai). Ce guide couvre la procédure applicable partout en Indonésie ; pour Bali en particulier, consultez notre guide pour l’achat de terrain avec une PT PMA à Bali.

Étape 1 : Comprendre les titres fonciers indonésiens

Le droit foncier indonésien repose sur la loi agraire fondamentale (loi n° 5 de 1960), et les règles actuelles relatives aux droits fonciers sont énoncées dans le règlement gouvernemental n° 18 de 2021. Les titres que vous rencontrerez le plus souvent sont les suivants :

• Hak Milik (pleine propriété). Il s’agit du titre le plus fort, que seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir. Ni les étrangers ni les sociétés PT PMA ne peuvent le posséder.
• Hak Guna Bangunan (HGB, droit de construire). Il s’agit du droit de construire sur un terrain et de l’utiliser ; les entités juridiques indonésiennes, y compris une PT PMA, peuvent le détenir. Le HGB sur un terrain domanial ou sur un terrain soumis à un droit de gestion (HPL) est accordé pour une durée maximale de 30 ans, prorogeable de 20 ans puis renouvelable pour 30 ans supplémentaires, soit 80 ans au total si les conditions sont remplies. Le HGB accordé sur le Hak Milik d’un tiers suit des règles différentes : il dure jusqu’à 30 ans et se renouvelle par un nouvel accord avec le propriétaire.
• Hak Pakai (droit d’usage). Ce titre peut être détenu par des entités indonésiennes et par des particuliers étrangers titulaires d’un permis de séjour, principalement à usage résidentiel. Sa structure de durée est similaire à celle du HGB. Pour les particuliers étrangers, il s’accompagne de conditions supplémentaires, telles que des valeurs immobilières minimales fixées par région.

Lorsqu’une PT PMA achète un terrain disposant actuellement d’un certificat Hak Milik, le titre est normalement converti en HGB dans le cadre du transfert. C’est le bureau des affaires foncières (BPN) qui s’en charge, et votre notaire doit anticiper cette étape.

Étape 2 : Définir l’activité commerciale (KBLI)

Une PT PMA ne peut détenir un terrain que pour l’activité qu’elle est autorisée à exercer. Chaque activité est identifiée par un code KBLI à cinq chiffres, par exemple l’hébergement, la promotion immobilière ou la restauration. L’Indonésie passe du KBLI 2020 au KBLI 2025, et les sociétés existantes doivent harmoniser leurs codes dans le système OSS avant le 18 juin 2026. Vos codes déterminent si la propriété étrangère est autorisée, les licences fondées sur le risque dont vous avez besoin, ainsi que si le terrain visé est zoné pour cet usage.

Étape 3 : Créer la PT PMA et s’enregistrer sur OSS

Un notaire rédige l’acte de constitution. La société est ensuite approuvée par le ministère de la Justice et obtient son numéro d’identification d’entreprise (NIB) via le système Online Single Submission (OSS). L’octroi des licences est fondé sur le risque et est actuellement régi par le règlement gouvernemental n° 28 de 2025 et son texte d’application, le règlement BKPM n° 5 de 2025.

Exigences en matière de capital (en 2026)

• Capital libéré : le règlement BKPM n° 5 de 2025 a réduit le capital libéré minimum d’une PT PMA de 10 milliards d’IDR à 2,5 milliards d’IDR. Selon les cabinets d’avocats, ces fonds restent bloqués pendant 12 mois, sauf s’ils sont utilisés pour l’achat d’actifs, la construction ou l’exploitation de l’entreprise.
• Valeur de l’investissement : l’investissement total prévu doit généralement toujours atteindre au moins 10 milliards d’IDR par code KBLI à cinq chiffres et par site de projet, hors terrain et bâtiments. Selon les commentaires des cabinets d’avocats sur le nouveau règlement, le terrain et les bâtiments peuvent être pris en compte pour les secteurs à forte intensité d’actifs, comme la promotion immobilière et l’hébergement. Confirmez avec votre notaire les modalités d’application à votre projet.
• Résidence : les règles de capital applicables à la société sont distinctes du seuil de participation de 10 milliards d’IDR requis pour un KITAS Investisseur. Consultez notre liste des documents nécessaires pour le KITAS.

Étape 4 : Vérifier le zonage (RDTR et KKPR)

Le plan d’aménagement détaillé (RDTR) de chaque régence définit les usages autorisés, l’emprise au sol et la hauteur des constructions. Votre projet a besoin d’une approbation d’utilisation de l’espace (KKPR). Lorsqu’un RDTR numérique est intégré au système OSS, la confirmation (KKPR) peut être délivrée automatiquement. Ailleurs, une approbation (PKKPR) doit être évaluée. Les zones agricoles et protégées, les reculs par rapport au littoral et les limites de hauteur ont mis fin à de nombreux projets. Un permis de construire (PBG) est également requis avant le début des travaux.

Étape 5 : Vérifications préalables avec un notaire/PPAT

Les transferts de terrain s’effectuent devant un PPAT, un officier public rédacteur d’actes fonciers qui est généralement aussi notaire. Un bon PPAT et vos conseillers doivent :

• vérifier le certificat auprès du bureau BPN local afin de s’assurer de son authenticité et de l’absence de litiges, d’hypothèques ou de blocages ;
• vérifier l’identité du vendeur et son pouvoir de vendre, y compris le consentement du conjoint ou de la famille lorsque cela est nécessaire ;
• confirmer que le terrain dispose d’un accès routier légal et que les limites et les mesures correspondent au certificat ;
• vérifier que la taxe foncière et immobilière annuelle (PBB) a bien été acquittée ;
• préparer un accord de vente conditionnel (PPJB) si des conditions restent en suspens, puis signer l’acte de vente (AJB) et enregistrer le transfert ainsi que la conversion en HGB auprès du BPN.

À ce stade, une étude de faisabilité du site menée par un architecte, portant sur la surface constructible, la topographie, l’accès et les réseaux, coûte souvent bien moins cher que de découvrir un problème après l’achat.

Étape 6 : Taxes et frais de transaction (vue d’ensemble)

• La BPHTB, droit d’acquisition sur les terrains et bâtiments, est payée par l’acheteur. En vertu de la loi n° 1 de 2022 relative aux finances régionales, le taux peut atteindre 5 % de la valeur de la transaction après application d’un abattement non imposable, et chaque région fixe son propre taux.
• L’impôt final sur le revenu (PPh) est payé par le vendeur, généralement à hauteur de 2,5 % de la valeur brute du transfert, conformément au règlement gouvernemental n° 34 de 2016.
• Les autres frais comprennent les honoraires du notaire et du PPAT, les frais d’enregistrement et de conversion auprès du BPN, la PBB annuelle, ainsi que la TVA en cas d’achat auprès d’un promoteur. Demandez à votre notaire une estimation écrite.

Pourquoi éviter les montages par prête-nom

Acheter un Hak Milik au nom d’un « prête-nom » indonésien tout en se protégeant par des accords annexes reste proposé sur certains marchés. La loi agraire fondamentale dispose que les transferts de Hak Milik profitant directement ou indirectement à un étranger sont nuls et que le terrain revient à l’État. La loi sur l’investissement (loi n° 25 de 2007) déclare également nuls les accords de portage d’actions par prête-nom. En cas de litige, de décès ou de divorce, l’investisseur peut se retrouver sans droit opposable. Une PT PMA correctement structurée vous confère une position juridique reconnue, que vous pouvez développer, exploiter, financer et, à terme, céder.

Avertissement

Cet article constitue une information générale fondée sur la réglementation et les sources professionnelles disponibles en 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent fréquemment et varient d’une région à l’autre. Faites toujours appel à un notaire/PPAT agréé ainsi qu’à des conseillers juridiques et fiscaux qualifiés avant de créer une société ou d’acheter un terrain.

Comment notre studio accompagne les investisseurs fonciers

Nous ne fournissons pas de services juridiques, mais nous travaillons aux côtés de votre équipe juridique. Notre studio accompagne les investisseurs étrangers pour la faisabilité du site, la conception respectueuse du zonage, le budget et la gestion de la construction, à Bali, à Lombok, à Sumba et à Java. Consultez nos services et notre guide pour construire une villa de luxe à Bali.

Si vous évaluez une parcelle ou si vous créez une PT PMA pour un projet, contactez-nous pour un premier examen de faisabilité avant de vous engager.