Cómo comprar terrenos en Indonesia mediante una PT PMA

Los extranjeros no pueden ser propietarios directos de terrenos en pleno dominio (Hak Milik) en Indonesia. Para los inversores extranjeros que desarrollan una villa en Bali, un eco-resort en Lombok o Sumba, o un proyecto en Java, la vía legal estándar es constituir una PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), una empresa indonesia con accionistas extranjeros. A través de la PT PMA se puede adquirir el Derecho de Construcción (Hak Guna Bangunan, HGB) o, en algunos casos, el Derecho de Uso (Hak Pakai). Esta guía abarca el proceso en cualquier parte de Indonesia; para Bali en concreto, consulte nuestra guía para comprar terrenos con una PT PMA en Bali.

Paso 1: Comprender los títulos de propiedad de la tierra en Indonesia

El derecho agrario indonesio se basa en la Ley Agraria Básica (Ley n.º 5 de 1960), y las normas vigentes sobre los derechos sobre la tierra se establecen en el Reglamento Gubernamental n.º 18 de 2021. Los títulos que encontrará con mayor frecuencia son:

• Hak Milik (pleno dominio). Es el título más fuerte, y solo los ciudadanos indonesios pueden poseerlo. Ni los extranjeros ni las empresas PT PMA pueden ser propietarios de él.
• Hak Guna Bangunan (HGB, Derecho de Construcción). Es el derecho a construir sobre un terreno y utilizarlo, y pueden poseerlo las personas jurídicas indonesias, incluida una PT PMA. El HGB sobre terrenos estatales o sobre terrenos bajo un derecho de gestión (HPL) se concede por un máximo de 30 años, puede prorrogarse por 20 años y renovarse después por 30 años, hasta un total de 80 años si se cumplen las condiciones. El HGB concedido sobre el Hak Milik de otra persona sigue normas distintas: dura hasta 30 años y se renueva mediante un nuevo acuerdo con el propietario.
• Hak Pakai (Derecho de Uso). Este título puede ser poseído por entidades indonesias y por particulares extranjeros que cuenten con un permiso de residencia, principalmente para uso residencial. Su estructura de duración es similar a la del HGB. Para los particulares extranjeros conlleva condiciones adicionales, como valores mínimos regionales de la propiedad.

Cuando una PT PMA compra un terreno que actualmente cuenta con un certificado Hak Milik, el título normalmente se convierte en HGB como parte de la transferencia. La oficina de tierras (BPN) se encarga de esto, y su notario debería preverlo.

Paso 2: Definir la actividad comercial (KBLI)

Una PT PMA solo puede poseer terrenos para la actividad que está autorizada a realizar. Cada actividad se identifica mediante un código KBLI de cinco dígitos, como alojamiento, promoción inmobiliaria o restaurantes. Indonesia está pasando del KBLI 2020 al KBLI 2025, y las empresas existentes deben adaptar sus códigos en el sistema OSS antes del 18 de junio de 2026. Sus códigos determinan si se permite la propiedad extranjera, las licencias basadas en riesgo que necesita y si el terreno que desea está zonificado para ese uso.

Paso 3: Constituir la PT PMA e inscribirse en el OSS

Un notario redacta la escritura de constitución. A continuación, el Ministerio de Justicia aprueba la empresa, que obtiene su Número de Identificación Empresarial (NIB) a través del sistema Online Single Submission (OSS). La concesión de licencias se basa en el riesgo y actualmente se rige por el Reglamento Gubernamental n.º 28 de 2025 y su norma de aplicación, el Reglamento del BKPM n.º 5 de 2025.

Requisitos de capital (a partir de 2026)

• Capital desembolsado: el Reglamento del BKPM n.º 5 de 2025 redujo el capital desembolsado mínimo de una PT PMA de 10.000 millones de IDR a 2.500 millones de IDR. Según despachos de abogados, estos fondos quedan bloqueados durante 12 meses, salvo que se utilicen para la compra de activos, construcción u operaciones del negocio.
• Valor de la inversión: en general, se sigue esperando que la inversión total prevista sea de al menos 10.000 millones de IDR por código KBLI de cinco dígitos y por ubicación del proyecto, sin contar el terreno ni las edificaciones. Según comentarios de despachos de abogados sobre el nuevo reglamento, el terreno y las edificaciones pueden contabilizarse en sectores con gran intensidad de activos, como la promoción inmobiliaria y el alojamiento. Confirme con su notario cómo se aplica esto a su proyecto.
• Residencia: las normas de capital de la empresa son independientes del umbral de participación accionarial de 10.000 millones de IDR exigido para el KITAS de Inversor. Consulte nuestra lista de documentos para el KITAS.

Paso 4: Comprobar la zonificación (RDTR y KKPR)

El plan de ordenación territorial detallado (RDTR) de cada regencia establece los usos permitidos, la ocupación del suelo y la altura de las edificaciones. Su proyecto necesita una aprobación de uso del suelo (KKPR). Cuando el RDTR digital está integrado en el OSS, la confirmación (KKPR) puede emitirse automáticamente. En caso contrario, debe evaluarse una aprobación (PKKPR). Las zonas agrícolas y protegidas, los retranqueos costeros y los límites de altura han acabado con muchos proyectos. También se requiere una aprobación de construcción (PBG) antes de que puedan comenzar las obras.

Paso 5: Diligencia debida con un notario/PPAT

Las transferencias de terrenos se realizan ante un PPAT, un funcionario redactor de escrituras de tierras que suele ser también notario. Un buen PPAT y sus asesores deberían:

• comprobar el certificado en la oficina de tierras BPN local para verificar su autenticidad y detectar posibles disputas, hipotecas o bloqueos;
• verificar la identidad del vendedor y su capacidad para vender, incluido el consentimiento del cónyuge o de la familia cuando sea necesario;
• confirmar que el terreno cuenta con acceso legal por carretera, y que los límites y las medidas coinciden con el certificado;
• comprobar que se ha pagado el impuesto anual sobre terrenos y edificaciones (PBB);
• preparar un contrato de compraventa condicional (PPJB) si aún quedan condiciones pendientes, para después firmar la escritura de compraventa (AJB) e inscribir la transferencia y la conversión a HGB ante el BPN.

Un estudio de viabilidad del emplazamiento realizado por un arquitecto en esta etapa, que abarque la superficie edificable, la topografía, el acceso y los suministros, a menudo cuesta mucho menos que descubrir un problema después de la compra.

Paso 6: Impuestos y costes de la transacción (visión general)

• BPHTB, el impuesto de adquisición de terrenos y edificaciones, lo paga el comprador. Según la Ley n.º 1 de 2022 sobre finanzas regionales, el tipo es de hasta el 5 % del valor de la transacción tras aplicar una exención mínima, y cada región fija su propio tipo.
• El impuesto final sobre la renta (PPh) lo paga el vendedor, generalmente el 2,5 % del valor bruto de la transferencia, conforme al Reglamento Gubernamental n.º 34 de 2016.
• Otros costes incluyen los honorarios del notario y del PPAT, las tasas de inscripción y conversión del BPN, el PBB anual y el IVA cuando se compra a un promotor. Pida a su notario un presupuesto por escrito.

Por qué debe evitar los acuerdos de testaferro

Comprar un Hak Milik a nombre de un "testaferro" indonesio y protegerse con acuerdos paralelos sigue ofreciéndose en algunos mercados. La Ley Agraria Básica establece que las transferencias de Hak Milik que benefician directa o indirectamente a un extranjero son nulas y el terreno pasa a manos del Estado. La Ley de Inversiones (Ley n.º 25 de 2007) también declara nulos los acuerdos de participación accionarial mediante testaferros. En caso de disputa, fallecimiento o divorcio, el inversor puede no tener derechos exigibles. Una PT PMA correctamente estructurada le proporciona una posición legal reconocida que puede desarrollar, operar, financiar y, finalmente, vender.

Aviso legal

Este artículo es información general basada en la normativa y en fuentes profesionales disponibles a partir de 2026. No constituye asesoramiento legal ni fiscal. Las normas cambian con frecuencia y varían entre regiones. Recurra siempre a un notario/PPAT autorizado y a asesores legales y fiscales cualificados antes de constituir una empresa o comprar un terreno.

Cómo ayuda nuestro estudio a los inversores en terrenos

No prestamos servicios legales, pero trabajamos junto a su equipo legal. Nuestro estudio ayuda a los inversores extranjeros con la viabilidad del emplazamiento, el diseño conceptual acorde a la zonificación, la elaboración de presupuestos y la gestión de la construcción en Bali, Lombok, Sumba y Java. Consulte nuestros servicios y nuestra guía para construir una villa de lujo en Bali.

Si está evaluando un terreno o constituyendo una PT PMA para un proyecto, contáctenos para una revisión de viabilidad temprana antes de comprometerse.