Как купить землю в Индонезии через PT PMA

Иностранцы не могут напрямую владеть землёй на правах фригольда (Hak Milik) в Индонезии. Для иностранных инвесторов, которые строят виллу на Бали, эко-курорт на Ломбоке или Сумбе либо реализуют проект на Яве, стандартный юридический путь — учредить PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), индонезийскую компанию с иностранными акционерами. Через PT PMA вы можете приобрести право застройки (Hak Guna Bangunan, HGB) или, в некоторых случаях, право пользования (Hak Pakai). Это руководство описывает процесс для любого региона Индонезии; о том, как это происходит именно на Бали, читайте в нашем руководстве по покупке земли через PT PMA на Бали.

Шаг 1: разберитесь в видах земельных прав в Индонезии

Индонезийское земельное право основано на Базовом аграрном законе (Закон № 5 от 1960 года), а действующие правила на права на землю изложены в Постановлении Правительства № 18 от 2021 года. Чаще всего вы столкнётесь со следующими титулами:

• Hak Milik (фригольд). Это самый сильный титул, и держать его могут только граждане Индонезии. Ни иностранцы, ни компании PT PMA не могут им владеть.
• Hak Guna Bangunan (HGB, право застройки). Это право строить на земле и пользоваться ею, и его могут держать индонезийские юридические лица, включая PT PMA. HGB на государственной земле или на земле с правом управления (HPL) предоставляется на срок до 30 лет, может быть продлён на 20 лет, а затем возобновлён ещё на 30 лет — итого до 80 лет при соблюдении условий. HGB, предоставленный на чужой Hak Milik, подчиняется другим правилам: он действует до 30 лет и возобновляется через новое соглашение с собственником.
• Hak Pakai (право пользования). Этот титул могут держать индонезийские юридические лица и иностранные физические лица с видом на жительство, в основном для жилого использования. По структуре срока он схож с HGB. Для отдельных иностранцев действуют дополнительные условия, например региональные минимальные значения стоимости недвижимости.

Когда PT PMA покупает землю, у которой уже есть сертификат Hak Milik, титул обычно переводится в HGB в рамках сделки. Этим занимается земельное управление (BPN), и ваш нотариус должен это предусмотреть.

Шаг 2: определите вид деятельности (KBLI)

PT PMA может владеть землёй только для той деятельности, на которую у неё есть лицензия. Каждый вид деятельности обозначается пятизначным кодом KBLI — например, размещение, девелопмент недвижимости или рестораны. Индонезия переходит с KBLI 2020 на KBLI 2025, и действующим компаниям нужно привести свои коды в соответствие в системе OSS до 18 июня 2026 года. От ваших кодов зависит, разрешено ли иностранное владение, какие риск-ориентированные лицензии вам нужны и зонирована ли нужная вам земля под это использование.

Шаг 3: учредите PT PMA и зарегистрируйтесь в OSS

Нотариус составляет учредительный акт. Затем компанию утверждает Министерство юстиции, и она получает свой номер бизнес-идентификации (NIB) через систему единого окна (Online Single Submission, OSS). Лицензирование риск-ориентировано и в настоящее время регулируется Постановлением Правительства № 28 от 2025 года и его подзаконным актом — Постановлением BKPM № 5 от 2025 года.

Требования к капиталу (по состоянию на 2026 год)

• Оплаченный капитал: Постановление BKPM № 5 от 2025 года снизило минимальный оплаченный капитал PT PMA с 10 млрд IDR до 2,5 млрд IDR. По данным юридических фирм, на эти средства действует 12-месячная блокировка, если они не используются на покупку активов, строительство или операционную деятельность.
• Объём инвестиций: от общего планового объёма инвестиций по-прежнему, как правило, ожидается не менее 10 млрд IDR на каждый пятизначный код KBLI в расчёте на локацию проекта, без учёта земли и зданий. Согласно комментариям юридических фирм к новому постановлению, для капиталоёмких секторов, таких как девелопмент недвижимости и размещение, землю и здания можно засчитывать. Уточните у своего нотариуса, как это применяется к вашему проекту.
• Резидентство: требования к капиталу компании отделены от порога участия в 10 млрд IDR, установленного для Investor KITAS. См. наш чек-лист документов для KITAS.

Шаг 4: проверьте зонирование (RDTR и KKPR)

Детальный план территориального развития (RDTR) каждого регентства устанавливает разрешённое использование, плотность застройки и высотность. Для вашего проекта нужно согласование на использование территории (KKPR). Там, где цифровой RDTR интегрирован в OSS, подтверждение (KKPR) может выдаваться автоматически. В остальных случаях согласование (PKKPR) должно пройти оценку. Сельскохозяйственные и охраняемые зоны, прибрежные отступы и ограничения по высоте похоронили немало проектов. Перед началом строительства также требуется разрешение на строительство (PBG).

Шаг 5: юридическая проверка у нотариуса/PPAT

Передача земли оформляется у PPAT — должностного лица, составляющего земельные акты, которое обычно является также нотариусом. Хороший PPAT и ваши консультанты должны:

• проверить сертификат в местном земельном управлении (BPN) на подлинность, споры, залоги или обременения;
• подтвердить личность продавца и его право на продажу, включая согласие супруга или семьи, если оно требуется;
• убедиться, что у земли есть законный дорожный доступ и что границы и обмеры соответствуют сертификату;
• проверить, что ежегодный налог на землю и здания (PBB) уплачен;
• подготовить предварительный договор купли-продажи (PPJB), если остаются невыполненные условия, затем подписать акт купли-продажи (AJB) и зарегистрировать передачу и конверсию в HGB в BPN.

Изучение архитектором пригодности участка на этом этапе — застраиваемая площадь, рельеф, доступ и инженерные сети — часто обходится намного дешевле, чем обнаружение проблемы уже после покупки.

Шаг 6: налоги и расходы по сделке (в общих чертах)

• BPHTB — пошлина за приобретение прав на землю и здания — уплачивается покупателем. Согласно Закону № 1 от 2022 года о региональных финансах, ставка составляет до 5% от суммы сделки после необлагаемого вычета, и каждый регион устанавливает свою ставку.
• Окончательный подоходный налог (PPh) уплачивается продавцом — как правило, 2,5% от валовой суммы передачи согласно Постановлению Правительства № 34 от 2016 года.
• Прочие расходы включают гонорары нотариуса и PPAT, сборы BPN за регистрацию и конверсию, ежегодный PBB и НДС при покупке у застройщика. Попросите у нотариуса письменную смету.

Почему стоит избегать номинальных схем

Покупка Hak Milik на имя индонезийского «номинала» с защитой себя дополнительными соглашениями по-прежнему предлагается на некоторых рынках. Базовый аграрный закон устанавливает, что передача Hak Milik, прямо или косвенно приносящая выгоду иностранцу, ничтожна, а земля переходит государству. Закон об инвестициях (Закон № 25 от 2007 года) также объявляет ничтожными соглашения о номинальном владении акциями. В случае спора, смерти или развода у инвестора может не оказаться никаких защищённых прав. Правильно выстроенная PT PMA даёт вам признанную юридическую позицию, которую можно развивать, эксплуатировать, финансировать и в итоге продать.

Отказ от ответственности

Эта статья содержит общую информацию, основанную на нормативных актах и профессиональных источниках, доступных по состоянию на 2026 год. Это не юридическая и не налоговая консультация. Правила часто меняются и различаются в зависимости от региона. Всегда обращайтесь к лицензированному нотариусу/PPAT и квалифицированным юридическим и налоговым консультантам, прежде чем учреждать компанию или покупать землю.

Чем наша студия помогает инвесторам в землю

Мы не оказываем юридических услуг, но работаем рядом с вашей юридической командой. Наша студия помогает иностранным инвесторам с оценкой пригодности участка, концептуальным проектированием с учётом зонирования, бюджетированием и управлением строительством на Бали, Ломбоке, Сумбе и Яве. См. наши услуги и наше руководство по строительству элитной виллы на Бали.

Если вы оцениваете участок или учреждаете PT PMA для девелоперского проекта, свяжитесь с нами для предварительной оценки реализуемости, прежде чем брать на себя обязательства.