De Bali à Punta Cana : relier immobilier, architecture et technologie immersive

Bali et Punta Cana se situent presque exactement aux antipodes l’une de l’autre. Onze mille kilomètres les séparent, ainsi que douze heures de décalage, deux langues et deux systèmes juridiques entièrement différents pour la propriété foncière.

Elles partagent pourtant une réalité commerciale très précise. Ce sont deux destinations tropicales où une part importante de l’immobilier est achetée par des personnes qui n’y vivent pas, qui n’y viendront pas souvent, et qui décident au sujet d’un lieu qu’elles n’ont parfois vu qu’une seule semaine dans leur vie.

C’est cette condition commune qui rend moins improbable qu’il n’y paraît la relation de travail entre une agence d’architecture implantée en Indonésie et une société immobilière implantée en République dominicaine.

Deux marchés, une question récurrente

Bali absorbe des capitaux internationaux depuis assez longtemps pour avoir développé ses propres schémas. Les acheteurs connaissent les montages en leasehold. Il existe un parc visible de villas et de resorts boutique comparables. Les contraintes dures — zonage, reculs, limites de hauteur près du littoral, réalités pratiques de la construction sur terrain volcanique — sont des grandeurs connues qu’une équipe locale compétente gère au quotidien.

La République dominicaine fonctionne autrement. La pleine propriété est ouverte aux acheteurs étrangers, ce qui supprime toute une catégorie de frictions qui dominent les conversations en Indonésie. Le volume touristique qui arrive par Punta Cana est très important et fortement concentré sur des formats de resort. Dans certaines zones, le foncier s’échange encore sur la base de relations et de connaissance locale plutôt que par un marché transparent et indexé.

Sous ces différences, la même question revient toujours. Quelqu’un possède, ou peut obtenir, un terrain. Que faut-il vraiment y construire, et comment le démontrer de façon convaincante à un acheteur ou à un investisseur qui n’est pas sur place ?

La plupart du temps, on répond mal à cette question, de deux manières. Soit le terrain est vendu comme terrain, en laissant toute la valeur de ce qui pourrait y être bâti à l’imagination de l’acheteur. Soit on dessine un schéma générique pour remplir la parcelle, sans rapport particulier avec le site, le segment de marché ou le modèle d’exploitation.

Qui fait quoi

Le partenariat avec Buy Home Punta Cana existe pour répondre correctement à cette question, et il fonctionne parce que les trois parties ne cherchent pas à faire le travail des autres.

Connaissance du marché local

Buy Home Punta Cana est une société immobilière basée à Punta Cana, fondée et dirigée par Valerio D’Angelo. Elle identifie des biens, des terrains à développer et des opportunités locales, et entretient les relations avec les acheteurs, les investisseurs et le réseau de professionnels par lequel passent réellement la plupart de ces transactions.

Ce n’est pas une fonction que l’on peut exercer à distance, et ce n’est pas une fonction d’architecte. Savoir quelle parcelle est réellement disponible, ce que le vendeur acceptera vraiment, quel terrain voisin est sur le point de changer de mains et quel parcours d’autorisation est plausible relève du travail local. Je participe à la société comme actionnaire et partenaire stratégique en architecture : un rôle différent de celui de Valerio, et délibérément ainsi.

Architecture et stratégie de développement

Ma contribution commence là où l’opportunité a déjà été identifiée. Faisabilité, vision architecturale, plan directeur, conception de resorts et de logements, stratégie de développement, direction créative internationale.

Dans les faits, le premier livrable utile est rarement un dessin. C’est une évaluation lucide de ce que le site peut porter, et pour qui. Une parcelle qui supporte quatorze petites unités et une parcelle qui en supporte six généreuses sont deux affaires distinctes, avec des acheteurs différents, des coûts de construction différents, des profils d’exploitation différents et des sorties différentes. Choisir entre les deux est une décision stratégique qui s’exprime en architecture.

Visualisation immersive

La troisième contribution, c’est Virtuard Reality Design : visualisation 3D, visites virtuelles, expériences Unreal Engine, présentations numériques et visibilité en ligne.

C’est ce qui rend les deux autres utiles à distance. Un concept qui n’existe que sous forme de plans est lisible pour une personne sur vingt, peut-être. Le même concept en environnement parcourable est lisible pour presque tout le monde, et cela compte énormément quand l’acheteur est à Milan, l’investisseur à Toronto et le terrain en République dominicaine.

De l’opportunité à la vision

La séquence, lorsqu’elle se déroule correctement, est la suivante.

Un bien ou une parcelle est identifié localement. Une analyse préalable de développement établit ce que le site peut accueillir physiquement et juridiquement. La faisabilité et le positionnement déterminent quoi construire et pour qui. Un concept architectural donne une forme à cette réponse. Le plan directeur l’organise. La conception résidentielle, hôtelière ou mixte la résout. Ensuite, la visualisation 3D, la présentation cinématographique, les visites virtuelles et les expériences immersives la rendent communicable : d’abord aux investisseurs et aux acheteurs, puis par le marketing digital international.

L’ordre mérite d’être souligné. La visualisation vient en dernier et visualise une décision déjà prise sur d’autres bases. Inverser cet ordre — partir d’une belle image et reconstruire à rebours un projet qui la justifie — est une erreur fréquente dans l’immobilier de destination, et elle produit des opérations qui photographient bien et performent mal.

Ce qui circule entre les deux marchés

Tout ne se transpose pas. Les méthodes constructives, la disponibilité de main-d’œuvre, les chaînes d’approvisionnement, les parcours d’autorisation et les exigences parasismiques et anticycloniques sont spécifiques et locaux. Personne ne devrait supposer qu’un détail qui fonctionne à Ubud fonctionne à Bávaro.

Ce qui circule, c’est la méthode : lire le site honnêtement, définir l’acheteur avant de définir le bâtiment, concevoir en fonction de cette définition, puis rendre le résultat compréhensible à ceux qui ne peuvent pas se déplacer.

Circule aussi la compréhension de l’acheteur international, car c’est en grande partie la même personne. Celui qui envisage une villa à Bali et celui qui envisage un appartement à Punta Cana pèsent souvent la même décision : un bien à l’étranger, sous un climat chaud, qui doit fonctionner à la fois comme lieu à utiliser et comme actif à conserver. Leurs questions sont remarquablement constantes, et un concept clair accompagné d’une visualisation honnête peut répondre à la plupart avant même que quiconque réserve un vol.

Ce que c’est, et ce que ce n’est pas

Il vaut mieux être précis, car l’immobilier de destination attire énormément d’imprécision.

Il s’agit d’une participation au capital et d’un partenariat professionnel entre personnes aux compétences complémentaires. Ce n’est ni un fonds, ni une offre au public, ni une sollicitation. Les opportunités individuelles sont exactement cela — individuelles — et chacune fait l’objet de sa propre due diligence, de ses propres contrats et de son propre examen juridique. Aucune structure de partenariat ne modifie les obligations attachées à une transaction donnée.

Ce que le partenariat change, en revanche, c’est la qualité du point de départ. Au lieu d’un terrain avec un prix demandé, la conversation commence avec un terrain, une évaluation de ce qu’il peut porter, un concept conçu pour un acheteur défini, et un moyen de montrer ce concept à quelqu’un à l’autre bout du monde.

De l’opportunité à la vision, et de la vision au projet. C’est toute l’idée, et il se trouve qu’elle fonctionne de la même façon dans les deux hémisphères.

Vous pouvez en lire davantage sur la page Buy Home Punta Cana, ou visiter directement Buy Home Punta Cana.