如何通过PT PMA在印度尼西亚购买土地

外国人不能在印度尼西亚直接拥有永久产权土地（Hak Milik）。对于在巴厘岛开发别墅、在龙目岛或松巴岛建造生态度假村，或在爪哇岛开展项目的外国投资者而言，标准的合法途径是设立一家PT PMA（Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing，外商投资有限责任公司），即拥有外国股东的印度尼西亚公司。通过PT PMA，您可以获得建筑权（Hak Guna Bangunan，HGB），在某些情况下还可以获得使用权（Hak Pakai）。本指南涵盖印度尼西亚全境的相关流程；如需专门了解巴厘岛的情况，请参阅我们的巴厘岛PT PMA购地指南。

步骤1：了解印度尼西亚的土地产权类型

印度尼西亚的土地法以《基本土地法》（1960年第5号法律）为基础，现行土地权利规则载于2021年第18号政府条例。您最常遇到的产权类型包括：

• Hak Milik（永久产权）。这是效力最强的产权类型，只有印度尼西亚公民才能持有。外国人和PT PMA公司均不能拥有该产权。
• Hak Guna Bangunan（HGB，建筑权）。这是在土地上建造和使用的权利，印度尼西亚的法人实体（包括PT PMA）均可持有。国有土地或管理权（HPL）土地上的HGB最长可授予30年，可延长20年，之后再续期30年，若满足条件总年限最长可达80年。基于他人Hak Milik授予的HGB适用不同规则：最长为30年，需通过与业主签订新协议来续期。
• Hak Pakai（使用权）。该产权可由印度尼西亚实体持有，也可由持有居留许可的外国个人持有，主要用于居住用途。其期限结构与HGB类似。对于外国个人而言，还附带额外条件，例如各地区规定的最低物业价值。

当PT PMA购买目前持有Hak Milik证书的土地时，该产权通常会在过户过程中转换为HGB。此事由土地登记局（BPN）负责办理，您的公证人应提前做好相应安排。

步骤2：确定经营活动（KBLI）

PT PMA只能为其获得许可经营的业务持有土地。每项经营活动均以五位数的KBLI代码标识，例如住宿业、房地产开发或餐饮业。印度尼西亚正从KBLI 2020过渡到KBLI 2025，现有公司须在2026年6月18日前在OSS系统中完成代码调整。您的经营代码决定了是否允许外资持股、需要申请哪些基于风险的许可证，以及您想要的土地是否被规划用于该用途。

步骤3：设立PT PMA并在OSS系统注册

公证人负责起草公司设立契据。公司随后由法律部批准，并通过在线单一提交（OSS）系统获得营业识别号（NIB）。许可审批采用基于风险的方式，目前依据2025年第28号政府条例及其实施细则——2025年第5号BKPM条例执行。

资本要求（截至2026年）

• 实缴资本：2025年第5号BKPM条例将PT PMA的最低实缴资本从100亿印尼盾降至25亿印尼盾。据律师事务所报告，除非用于资产购置、建设或经营活动，这笔资金将被锁定12个月。
• 投资总额：计划投资总额通常仍要求每个五位数KBLI代码、每个项目所在地至少达到100亿印尼盾，不含土地和建筑物。根据律师事务所对新条例的解读，对于房地产开发和住宿等资产密集型行业，土地和建筑物可计入投资总额。请与您的公证人确认这一规定如何适用于您的项目。
• 居留许可：公司的资本规则与投资者KITAS所要求的100亿印尼盾持股门槛是两个独立的概念。请参阅我们的KITAS材料清单。

步骤4：核查土地规划（RDTR与KKPR）

每个县（regency）的详细空间规划（RDTR）规定了允许的用途、建筑覆盖率和高度。您的项目需要取得空间使用许可（KKPR）。若某地区的数字化RDTR已接入OSS系统，确认文件（KKPR）可自动签发；在其他地区，则需经过审核后取得批准文件（PKKPR）。农业用地和保护区、海岸退缩线及高度限制已使许多项目搁浅。开工前还需取得建筑许可（PBG）。

步骤5：与公证人/PPAT进行尽职调查

土地过户须在PPAT（土地契据官）面前办理，PPAT通常同时也是公证人。一位优秀的PPAT及您的顾问团队应当：

• 在当地BPN土地登记局核实证书的真实性，并检查是否存在纠纷、抵押或查封；
• 核实卖方的身份及出售权限，包括在必要时取得配偶或家人的同意；
• 确认土地拥有合法的道路通行权，且边界和测量数据与证书相符；
• 核查年度土地和建筑税（PBB）是否已缴清；
• 若相关条件尚未满足，先签订附条件买卖协议（PPJB），再签署买卖契据（AJB），并在BPN办理产权过户及HGB转换登记。

在此阶段由建筑师进行场地可行性研究——涵盖可建设面积、地形、通行条件和市政设施——其费用往往远低于购地后才发现问题所要付出的代价。

步骤6：税费与交易成本（概览）

• BPHTB（土地和建筑物权利取得税）由买方缴纳。根据2022年关于地方财政的第1号法律，税率在扣除免税额后最高可达交易金额的5%，具体税率由各地区自行制定。
• 最终所得税（PPh）由卖方缴纳，根据2016年第34号政府条例，通常为过户总价的2.5%。
• 其他费用包括公证人及PPAT费用、BPN登记及转换费用、年度PBB，以及从开发商处购买时需缴纳的增值税（VAT）。请向您的公证人索取书面费用预估。

为何应避免使用代持安排

在部分市场中，仍有人提供以印度尼西亚“代持人”名义购买Hak Milik、并通过附属协议来保护自身权益的方案。然而《基本土地法》规定，凡直接或间接使外国人受益的Hak Milik转让均属无效，相关土地将收归国有。《投资法》（2007年第25号法律）同样宣布代持股权协议无效。一旦发生纠纷、代持人身故或离婚，投资者可能无法主张任何可执行的权利。而结构合规的PT PMA能为您提供受法律认可的地位，使您可以对项目进行开发、运营、融资，并最终顺利出售。

免责声明

本文内容基于截至2026年可获得的法规和专业资料，仅为一般性信息，不构成法律或税务建议。相关规则经常变动，且因地区而异。在设立公司或购买土地之前，请务必聘请持证公证人/PPAT以及合格的法律和税务顾问。

我们的工作室如何为土地投资者提供支持

我们不提供法律服务，但会与您的法律团队紧密协作。我们的工作室为外国投资者在巴厘岛、龙目岛、松巴岛和爪哇岛等地提供场地可行性分析、符合规划要求的概念设计、预算编制及施工管理服务。请查看我们的服务项目，以及我们的巴厘岛豪华别墅建造指南。

如果您正在评估地块，或正为开发项目设立PT PMA，欢迎在做出最终决定之前联系我们，获取早期可行性评估。