So kaufen Sie Land in Indonesien über eine PT PMA

Ausländer können in Indonesien kein Land im Volleigentum (Hak Milik) direkt besitzen. Für ausländische Investoren, die eine Villa auf Bali, ein Öko-Resort auf Lombok oder Sumba oder ein Projekt auf Java entwickeln, ist der übliche rechtliche Weg die Gründung einer PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), eines indonesischen Unternehmens mit ausländischen Anteilseignern. Über die PT PMA können Sie das Baurecht (Hak Guna Bangunan, HGB) oder in manchen Fällen das Nutzungsrecht (Hak Pakai) erwerben. Dieser Leitfaden behandelt den Prozess für ganz Indonesien; speziell für Bali finden Sie in unserem Leitfaden zum Landkauf mit einer PT PMA auf Bali weitere Informationen.

Schritt 1: Indonesische Landtitel verstehen

Das indonesische Bodenrecht basiert auf dem Basic Agrarian Law (Gesetz Nr. 5 von 1960), und die aktuellen Regelungen zu Landrechten sind in der Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 festgelegt. Die Titel, denen Sie am häufigsten begegnen werden, sind:

• Hak Milik (Volleigentum). Dies ist der stärkste Titel, und nur indonesische Staatsbürger können ihn halten. Weder Ausländer noch PT-PMA-Unternehmen können ihn besitzen.
• Hak Guna Bangunan (HGB, Baurecht). Dies ist das Recht, auf einem Grundstück zu bauen und es zu nutzen, und indonesische juristische Personen, einschließlich einer PT PMA, können es halten. HGB auf Staatsland oder auf Land mit einem Verwaltungsrecht (HPL) wird für bis zu 30 Jahre vergeben, kann um 20 Jahre verlängert und anschließend um weitere 30 Jahre erneuert werden, insgesamt bis zu 80 Jahre, sofern die Bedingungen erfüllt sind. HGB, das über das Hak Milik eines Dritten eingeräumt wird, folgt anderen Regeln: Es gilt für bis zu 30 Jahre und wird durch eine neue Vereinbarung mit dem Eigentümer erneuert.
• Hak Pakai (Nutzungsrecht). Dieser Titel kann von indonesischen Rechtsträgern sowie von ausländischen Einzelpersonen mit einer Aufenthaltserlaubnis gehalten werden, hauptsächlich für Wohnzwecke. Seine Laufzeitstruktur ähnelt der von HGB. Für einzelne Ausländer gelten zusätzliche Bedingungen, etwa regionale Mindestimmobilienwerte.

Wenn eine PT PMA Land kauft, das derzeit über ein Hak-Milik-Zertifikat verfügt, wird der Titel im Rahmen der Übertragung normalerweise in HGB umgewandelt. Das Landamt (BPN) wickelt dies ab, und Ihr Notar sollte dies einplanen.

Schritt 2: Die Geschäftstätigkeit definieren (KBLI)

Eine PT PMA kann Land nur für das Geschäft halten, für das sie lizenziert ist. Jede Tätigkeit wird durch einen fünfstelligen KBLI-Code identifiziert, etwa Beherbergung, Immobilienentwicklung oder Restaurants. Indonesien stellt von KBLI 2020 auf KBLI 2025 um, und bestehende Unternehmen müssen ihre Codes bis zum 18. Juni 2026 im OSS-System anpassen. Ihre Codes bestimmen, ob ausländisches Eigentum zulässig ist, welche risikobasierten Lizenzen Sie benötigen und ob das gewünschte Grundstück für diese Nutzung ausgewiesen ist.

Schritt 3: Die PT PMA gründen und bei OSS registrieren

Ein Notar erstellt die Gründungsurkunde. Das Unternehmen wird anschließend vom Justizministerium genehmigt und erhält seine Geschäftsidentifikationsnummer (NIB) über das Online-Single-Submission-System (OSS). Die Lizenzierung ist risikobasiert und wird derzeit durch die Regierungsverordnung Nr. 28 von 2025 und ihre Durchführungsverordnung, die BKPM-Verordnung Nr. 5 von 2025, geregelt.

Kapitalanforderungen (Stand 2026)

• Eingezahltes Kapital: Die BKPM-Verordnung Nr. 5 von 2025 hat das erforderliche eingezahlte Mindestkapital einer PT PMA von IDR 10 Milliarden auf IDR 2,5 Milliarden gesenkt. Anwaltskanzleien berichten von einer 12-monatigen Sperrfrist für diese Mittel, sofern sie nicht für den Erwerb von Vermögenswerten, den Bau oder den Geschäftsbetrieb verwendet werden.
• Investitionswert: Die geplante Gesamtinvestition wird im Allgemeinen weiterhin mit mindestens IDR 10 Milliarden pro fünfstelligem KBLI-Code und pro Projektstandort erwartet, ohne Grundstücke und Gebäude. Laut Kommentaren von Anwaltskanzleien zur neuen Verordnung können Grundstücke und Gebäude in kapitalintensiven Branchen wie der Immobilienentwicklung und der Beherbergung angerechnet werden. Klären Sie mit Ihrem Notar, wie dies auf Ihr Projekt zutrifft.
• Aufenthalt: Die Kapitalvorschriften für das Unternehmen sind unabhängig von der Beteiligungsschwelle von IDR 10 Milliarden für ein Investoren-KITAS. Siehe unsere KITAS-Dokumentencheckliste.

Schritt 4: Flächennutzung prüfen (RDTR und KKPR)

Der detaillierte Raumordnungsplan (RDTR) jedes Regierungsbezirks legt zulässige Nutzungen, Grundflächenzahl und Höhe fest. Ihr Projekt benötigt eine Flächennutzungsgenehmigung (KKPR). Wo ein digitaler RDTR in OSS integriert ist, kann die Bestätigung (KKPR) automatisch ausgestellt werden. Andernorts muss eine Genehmigung (PKKPR) geprüft werden. Landwirtschafts- und Schutzzonen, Küstenabstände und Höhenbeschränkungen haben schon viele Projekte scheitern lassen. Vor Baubeginn ist zudem eine Baugenehmigung (PBG) erforderlich.

Schritt 5: Sorgfaltsprüfung mit einem Notar/PPAT

Grundstücksübertragungen werden vor einem PPAT durchgeführt, einem amtlichen Grundstücksurkundenbeamten, der in der Regel auch Notar ist. Ein guter PPAT und Ihre Berater sollten:

• das Zertifikat beim örtlichen BPN-Landamt auf Echtheit, Streitigkeiten, Hypotheken oder Sperrvermerke prüfen;
• die Identität und Verkaufsberechtigung des Verkäufers überprüfen, einschließlich der Zustimmung des Ehepartners oder der Familie, sofern erforderlich;
• bestätigen, dass das Grundstück über einen rechtmäßigen Straßenzugang verfügt und dass Grenzen und Maße mit dem Zertifikat übereinstimmen;
• prüfen, ob die jährliche Grundstücks- und Gebäudesteuer (PBB) bezahlt wurde;
• einen bedingten Kaufvertrag (PPJB) vorbereiten, falls noch Bedingungen offen sind, anschließend die Kaufurkunde (AJB) unterzeichnen und die Übertragung sowie die HGB-Umwandlung beim BPN registrieren.

Eine architektonische Standort-Machbarkeitsstudie in dieser Phase, die bebaubare Fläche, Topografie, Zugang und Versorgungsleitungen abdeckt, kostet oft weit weniger, als ein Problem erst nach dem Kauf zu entdecken.

Schritt 6: Steuern und Transaktionskosten (Überblick)

• BPHTB, die Grundstücks- und Gebäudeerwerbsteuer, wird vom Käufer gezahlt. Gemäß dem Gesetz Nr. 1 von 2022 über regionale Finanzen beträgt der Satz nach Abzug eines steuerfreien Freibetrags bis zu 5 % des Transaktionswerts, wobei jede Region ihren eigenen Satz festlegt.
• Abgeltungsteuer (PPh) wird vom Verkäufer gezahlt, in der Regel 2,5 % des Bruttoübertragungswerts gemäß der Regierungsverordnung Nr. 34 von 2016.
• Weitere Kosten umfassen Notar- und PPAT-Gebühren, BPN-Registrierungs- und Umwandlungsgebühren, die jährliche PBB sowie Mehrwertsteuer, wenn Sie von einem Bauträger kaufen. Bitten Sie Ihren Notar um einen schriftlichen Kostenvoranschlag.

Warum Sie Nominee-Vereinbarungen vermeiden sollten

Der Kauf von Hak Milik im Namen eines indonesischen „Nominees" bei gleichzeitiger Absicherung durch Nebenvereinbarungen wird in manchen Märkten immer noch angeboten. Das Basic Agrarian Law legt fest, dass Übertragungen von Hak Milik, die direkt oder indirekt einem Ausländer zugutekommen, nichtig sind und das Land an den Staat zurückfällt. Auch das Investitionsgesetz (Gesetz Nr. 25 von 2007) erklärt Nominee-Beteiligungsvereinbarungen für nichtig. Im Streitfall, bei Tod oder Scheidung hat der Investor unter Umständen keine durchsetzbaren Rechte. Eine ordnungsgemäß strukturierte PT PMA verschafft Ihnen eine anerkannte Rechtsposition, die Sie entwickeln, betreiben, finanzieren und schließlich verkaufen können.

Haftungsausschluss

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen auf Grundlage von Vorschriften und Fachquellen, die im Jahr 2026 verfügbar sind. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Vorschriften ändern sich häufig und variieren je nach Region. Ziehen Sie vor der Gründung eines Unternehmens oder dem Kauf von Land immer einen lizenzierten Notar/PPAT sowie qualifizierte Rechts- und Steuerberater hinzu.

Wie unser Studio Landinvestoren unterstützt

Wir bieten keine Rechtsdienstleistungen an, arbeiten aber eng mit Ihrem Rechtsteam zusammen. Unser Studio unterstützt ausländische Investoren bei der Standort-Machbarkeit, zonierungsbewusstem Konzeptentwurf, Budgetierung und Baumanagement auf Bali, Lombok, Sumba und Java. Siehe unsere Leistungen und unseren Leitfaden zum Bau einer Luxusvilla auf Bali.

Wenn Sie ein Grundstück prüfen oder eine PT PMA für ein Bauprojekt gründen, kontaktieren Sie uns für eine frühzeitige Machbarkeitsprüfung, bevor Sie sich festlegen.