Come Acquistare Terreni in Indonesia con una PT PMA

Gli stranieri non possono possedere direttamente terreni in piena proprietà (Hak Milik) in Indonesia. Per l'investitore straniero che sviluppa una villa a Bali, un eco-resort a Lombok o a Sumba o un progetto a Giava, la via legale di riferimento è costituire una PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), cioè una società indonesiana con soci stranieri. Attraverso la PT PMA è possibile acquisire il diritto di costruire (Hak Guna Bangunan, HGB) o, in alcuni casi, il diritto d'uso (Hak Pakai). Questa guida descrive la procedura valida in tutta l'Indonesia; per Bali in particolare, consulti la nostra guida all'acquisto di terreni con una PT PMA a Bali.

Fase 1: conoscere i titoli fondiari indonesiani

Il diritto fondiario indonesiano si fonda sulla Legge agraria di base (Legge n. 5 del 1960), mentre le regole attuali sui diritti sui terreni sono contenute nel Regolamento governativo n. 18 del 2021. I titoli più comuni sono:

• Hak Milik (piena proprietà). È il titolo più forte e può essere detenuto solo da cittadini indonesiani. Non possono esserne titolari né gli stranieri né le PT PMA.
• Hak Guna Bangunan (HGB, diritto di costruire). È il diritto di costruire e utilizzare un terreno e può essere detenuto da persone giuridiche indonesiane, PT PMA comprese. L'HGB su terreno statale o su terreno in regime di diritto di gestione (HPL) viene concesso per un massimo di 30 anni, prorogabile di 20 anni e poi rinnovabile per altri 30, fino a 80 anni complessivi se le condizioni sono rispettate. L'HGB costituito sulla Hak Milik di un altro soggetto segue regole diverse: dura al massimo 30 anni e si rinnova con un nuovo accordo con il proprietario.
• Hak Pakai (diritto d'uso). Può essere detenuto da soggetti indonesiani e da stranieri persone fisiche titolari di permesso di soggiorno, principalmente a uso residenziale. La struttura della durata è simile a quella dell'HGB. Per gli stranieri persone fisiche prevede condizioni aggiuntive, come valori minimi dell'immobile stabiliti su base regionale.

Quando una PT PMA acquista un terreno con certificato Hak Milik, il titolo viene normalmente convertito in HGB nell'ambito del trasferimento. Se ne occupa l'ufficio fondiario (BPN) e il notaio deve prevederlo nella pianificazione dell'operazione.

Fase 2: definire l'attività d'impresa (KBLI)

Una PT PMA può detenere terreni solo per l'attività per cui è autorizzata. Ogni attività è identificata da un codice KBLI a cinque cifre, ad esempio ricettività, sviluppo immobiliare o ristorazione. L'Indonesia sta passando dalla classificazione KBLI 2020 alla KBLI 2025 e le società esistenti devono allineare i propri codici nel sistema OSS entro il 18 giugno 2026. I codici determinano se la partecipazione straniera è ammessa, quali licenze basate sul rischio servono e se il terreno scelto ha una destinazione compatibile.

Fase 3: costituire la PT PMA e registrarla su OSS

Il notaio redige l'atto costitutivo. La società viene poi approvata dal Ministero della Legge e ottiene il numero di identificazione d'impresa (NIB) tramite il sistema Online Single Submission (OSS). Il regime autorizzativo è basato sul rischio ed è oggi disciplinato dal Regolamento governativo n. 28 del 2025 e dal relativo regolamento attuativo, il Regolamento BKPM n. 5 del 2025.

Requisiti di capitale (al 2026)

• Capitale versato: il Regolamento BKPM n. 5 del 2025 ha ridotto il capitale minimo versato di una PT PMA da IDR 10 miliardi a IDR 2,5 miliardi. Gli studi legali segnalano un vincolo di 12 mesi su queste somme, salvo che vengano impiegate per l'acquisto di beni, la costruzione o l'operatività aziendale.
• Valore dell'investimento: l'investimento complessivo previsto deve in genere essere ancora di almeno IDR 10 miliardi per ciascun codice KBLI a cinque cifre e per sede di progetto, esclusi terreni e fabbricati. Secondo i commenti degli studi legali sul nuovo regolamento, per i settori ad alta intensità di capitale, come lo sviluppo immobiliare e la ricettività, terreni e fabbricati possono essere conteggiati. Verifichi con il notaio come si applica al suo progetto.
• Permesso di soggiorno: i requisiti di capitale della società sono distinti dalla soglia di IDR 10 miliardi di partecipazione richiesta per l'Investor KITAS. Veda la nostra checklist dei documenti per il KITAS.

Fase 4: verificare la destinazione urbanistica (RDTR e KKPR)

Il piano urbanistico di dettaglio di ciascuna reggenza (RDTR) stabilisce usi ammessi, rapporto di copertura e altezze. Il progetto richiede un'autorizzazione all'uso del territorio (KKPR). Dove l'RDTR digitale è integrato in OSS, la conferma (KKPR) può essere rilasciata automaticamente; altrove l'approvazione (PKKPR) deve essere valutata caso per caso. Zone agricole e protette, arretramenti dalla costa e limiti di altezza hanno bloccato molti progetti. Prima dell'avvio dei lavori serve inoltre il titolo edilizio (PBG).

Fase 5: due diligence con notaio/PPAT

I trasferimenti fondiari si stipulano davanti a un PPAT, pubblico ufficiale incaricato degli atti fondiari e di norma anche notaio. Un buon PPAT, insieme ai suoi consulenti, dovrebbe:

• verificare il certificato presso l'ufficio fondiario BPN locale: autenticità, contenziosi, ipoteche o blocchi;
• accertare l'identità del venditore e il suo potere di vendere, compreso il consenso del coniuge o dei familiari ove necessario;
• confermare che il terreno abbia un accesso stradale legale e che confini e misure corrispondano al certificato;
• controllare che l'imposta annuale su terreni e fabbricati (PBB) sia stata pagata;
• predisporre un contratto preliminare condizionato (PPJB) se restano condizioni da soddisfare, quindi stipulare l'atto di vendita (AJB) e registrare presso il BPN il trasferimento e la conversione in HGB.

In questa fase uno studio di fattibilità del sito redatto da un architetto (superficie edificabile, topografia, accessi e allacciamenti) costa spesso molto meno che scoprire un problema dopo l'acquisto.

Fase 6: imposte e costi di transazione (in sintesi)

• BPHTB, l'imposta sull'acquisizione di diritti su terreni e fabbricati, è a carico dell'acquirente. In base alla Legge n. 1 del 2022 sulla finanza regionale, l'aliquota arriva fino al 5% del valore della transazione, al netto di una quota esente, e ogni regione fissa la propria aliquota.
• Imposta finale sul reddito (PPh), a carico del venditore, generalmente pari al 2,5% del valore lordo di trasferimento ai sensi del Regolamento governativo n. 34 del 2016.
• Altri costi: onorari del notaio e del PPAT, diritti di registrazione e conversione presso il BPN, PBB annuale e IVA in caso di acquisto da un costruttore. Chieda al notaio un preventivo scritto.

Perché evitare gli accordi con prestanome

In alcuni mercati viene ancora proposto l'acquisto di Hak Milik intestato a un "nominee" indonesiano, tutelandosi con accordi paralleli. La Legge agraria di base stabilisce però che i trasferimenti di Hak Milik a vantaggio, diretto o indiretto, di uno straniero sono nulli e il terreno passa allo Stato. Anche la Legge sugli investimenti (Legge n. 25 del 2007) dichiara nulli gli accordi fiduciari sulle partecipazioni societarie. In caso di contenzioso, decesso o divorzio, l'investitore potrebbe non avere alcun diritto azionabile. Una PT PMA correttamente strutturata offre invece una posizione giuridica riconosciuta, che consente di sviluppare, gestire, finanziare e, in futuro, vendere l'immobile.

Avvertenza

Questo articolo ha carattere informativo generale e si basa su norme e fonti professionali disponibili al 2026; non costituisce consulenza legale o fiscale. Le regole cambiano spesso e variano da regione a regione. Si affidi sempre a un notaio/PPAT abilitato e a consulenti legali e fiscali qualificati prima di costituire una società o acquistare un terreno.

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