كيفية شراء الأراضي في إندونيسيا باستخدام شركة PT PMA

لا يمكن للأجانب امتلاك الأراضي الحرة التملك (Hak Milik) مباشرةً في إندونيسيا. وبالنسبة للمستثمرين الأجانب الراغبين في تطوير فيلا في بالي، أو منتجع بيئي في لومبوك أو سومبا، أو مشروع في جاوة، فإن المسار القانوني المعتاد هو تأسيس شركة PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing)، وهي شركة إندونيسية ذات مساهمين أجانب. ومن خلال شركة PT PMA يمكنكم الحصول على حق البناء (Hak Guna Bangunan، HGB) أو، في بعض الحالات، حق الانتفاع (Hak Pakai). ويغطي هذا الدليل العملية في أي مكان في إندونيسيا؛ وللاطلاع على بالي تحديداً، راجعوا دليلنا حول شراء الأراضي عبر شركة PT PMA في بالي.

الخطوة 1: فهم سندات الملكية العقارية في إندونيسيا

يستند قانون الأراضي الإندونيسي إلى القانون الزراعي الأساسي (القانون رقم 5 لسنة 1960)، وتُحدَّد القواعد الحالية المتعلقة بحقوق الأراضي في اللائحة الحكومية رقم 18 لسنة 2021. وأكثر السندات شيوعاً التي ستواجهونها هي:

• Hak Milik (الملكية الحرة). وهو أقوى سند ملكية، ولا يجوز أن يحمله سوى المواطنين الإندونيسيين. ولا يجوز للأجانب ولا لشركات PT PMA امتلاكه.
• Hak Guna Bangunan (HGB، حق البناء). وهو حق البناء على الأرض واستخدامها، ويجوز للكيانات القانونية الإندونيسية، بما فيها شركات PT PMA، حمله. ويُمنح حق HGB على أراضي الدولة أو على الأراضي الخاضعة لحق الإدارة (HPL) لمدة تصل إلى 30 عاماً، ويمكن تمديده لمدة 20 عاماً ثم تجديده لمدة 30 عاماً أخرى، أي حتى 80 عاماً إجمالاً إذا استُوفيت الشروط. أما حق HGB الممنوح على أرض مملوكة لطرف آخر بموجب Hak Milik فيخضع لقواعد مختلفة: إذ يستمر لمدة تصل إلى 30 عاماً ويُجدَّد عبر اتفاق جديد مع المالك.
• Hak Pakai (حق الانتفاع). يمكن أن يحمل هذا السند كيانات إندونيسية وكذلك أفراد أجانب حاصلون على تصريح إقامة، وذلك أساساً للاستخدام السكني. وهيكل مدته مماثل لهيكل HGB. وبالنسبة للأفراد الأجانب، فإنه يأتي مصحوباً بشروط إضافية، مثل الحد الأدنى الإقليمي لقيمة العقار.

عندما تشتري شركة PT PMA أرضاً تحمل حالياً شهادة Hak Milik، يُحوَّل السند عادةً إلى HGB كجزء من عملية النقل. ويتولى مكتب الأراضي (BPN) هذه العملية، وينبغي لكاتب العدل الخاص بكم أن يخطط لها.

الخطوة 2: تحديد النشاط التجاري (KBLI)

لا يجوز لشركة PT PMA أن تحمل أرضاً إلا من أجل النشاط التجاري المرخّص لها بممارسته. ويُحدَّد كل نشاط برمز KBLI مكوّن من خمسة أرقام، مثل الإقامة الفندقية أو التطوير العقاري أو المطاعم. وتنتقل إندونيسيا حالياً من نظام KBLI 2020 إلى نظام KBLI 2025، ويتعيّن على الشركات القائمة مواءمة رموزها في نظام OSS بحلول 18 يونيو 2026. وتحدد رموزكم ما إذا كانت الملكية الأجنبية مسموحاً بها، والتراخيص القائمة على المخاطر التي تحتاجونها، وما إذا كانت الأرض التي ترغبون فيها مخصصة وفق التقسيم العمراني لذلك الاستخدام.

الخطوة 3: تأسيس شركة PT PMA والتسجيل في نظام OSS

يقوم كاتب العدل بصياغة عقد التأسيس. ثم تحصل الشركة على موافقة وزارة القانون، وتحصل على رقم تعريف الأعمال (NIB) الخاص بها عبر نظام التقديم الموحّد الإلكتروني (OSS). والترخيص قائم على أساس المخاطر، وتحكمه حالياً اللائحة الحكومية رقم 28 لسنة 2025 ولائحتها التنفيذية، وهي لائحة BKPM رقم 5 لسنة 2025.

متطلبات رأس المال (حتى عام 2026)

• رأس المال المدفوع: خفّضت لائحة BKPM رقم 5 لسنة 2025 الحد الأدنى لرأس المال المدفوع لشركة PT PMA من 10 مليارات روبية إندونيسية (IDR) إلى 2.5 مليار روبية إندونيسية (IDR). وتفيد مكاتب المحاماة بوجود فترة حظر لمدة 12 شهراً على هذه الأموال ما لم تُستخدم في شراء الأصول أو أعمال البناء أو العمليات التجارية.
• قيمة الاستثمار: لا يزال إجمالي الاستثمار المخطط له متوقعاً بشكل عام أن يبلغ 10 مليارات روبية إندونيسية (IDR) على الأقل لكل رمز KBLI مكوّن من خمسة أرقام في كل موقع مشروع، باستثناء الأراضي والمباني. ووفقاً لتعليقات مكاتب المحاماة على اللائحة الجديدة، يمكن احتساب الأراضي والمباني في القطاعات كثيفة الأصول مثل التطوير العقاري والإقامة الفندقية. وتأكدوا من كيفية انطباق ذلك على مشروعكم مع كاتب العدل الخاص بكم.
• الإقامة: قواعد رأس المال الخاصة بالشركة منفصلة عن حد المساهمة البالغ 10 مليارات روبية إندونيسية (IDR) المطلوب للحصول على تأشيرة KITAS الاستثمارية. راجعوا قائمة مستندات KITAS.

الخطوة 4: التحقق من التقسيم العمراني (RDTR وKKPR)

تحدد الخطة المكانية التفصيلية (RDTR) لكل منطقة إدارية الاستخدامات المسموح بها، ونسبة تغطية المباني، وارتفاعها. ويحتاج مشروعكم إلى موافقة على استخدام المساحة (KKPR). وحيثما تكون خطة RDTR الرقمية مدمجة في نظام OSS، يمكن إصدار تأكيد KKPR تلقائياً. وفي الأماكن الأخرى، يجب تقييم موافقة (PKKPR). وقد أنهت المناطق الزراعية والمحمية، والارتدادات الساحلية، وحدود الارتفاع، العديد من المشاريع. كما تُشترط موافقة بناء (PBG) قبل بدء الإنشاء.

الخطوة 5: العناية الواجبة مع كاتب العدل/PPAT

تُنفَّذ عمليات نقل ملكية الأراضي أمام PPAT، وهو محرّر رسمي لعقود الأراضي يكون عادةً كاتب عدل أيضاً. وينبغي لـPPAT الجيد ولمستشاريكم القيام بما يلي:

• التحقق من الشهادة لدى مكتب الأراضي المحلي التابع لـBPN من حيث صحتها، والنزاعات، والرهون، أو أي حجوزات؛
• التحقق من هوية البائع وصلاحيته للبيع، بما في ذلك موافقة الزوج/الزوجة أو الأسرة عند الحاجة؛
• التأكد من أن الأرض تتمتع بحق وصول قانوني عبر الطريق، وأن الحدود والقياسات مطابقة للشهادة؛
• التحقق من سداد الضريبة السنوية على الأراضي والمباني (PBB)؛
• إعداد اتفاق بيع مشروط (PPJB) إذا كانت هناك شروط لم تُستوفَ بعد، ثم توقيع عقد البيع (AJB) وتسجيل عملية النقل وتحويل الحق إلى HGB لدى BPN.

وغالباً ما تكون تكلفة دراسة جدوى الموقع التي يجريها مهندس معماري في هذه المرحلة، والتي تغطي المساحة القابلة للبناء، والتضاريس، والوصول، والمرافق، أقل بكثير من تكلفة اكتشاف مشكلة بعد الشراء.

الخطوة 6: الضرائب وتكاليف المعاملة (نظرة عامة)

• BPHTB، وهي رسم اقتناء الأراضي والمباني، يدفعها المشتري. وبموجب القانون رقم 1 لسنة 2022 المتعلق بالمالية الإقليمية، يصل المعدل إلى 5% من قيمة المعاملة بعد خصم إعفاء غير خاضع للضريبة، وتحدد كل منطقة معدلها الخاص.
• ضريبة الدخل النهائية (PPh) يدفعها البائع، وتبلغ عموماً 2.5% من القيمة الإجمالية لعملية النقل بموجب اللائحة الحكومية رقم 34 لسنة 2016.
• تكاليف أخرى تشمل أتعاب كاتب العدل وPPAT، ورسوم التسجيل والتحويل لدى BPN، وضريبة PBB السنوية، وضريبة القيمة المضافة عند الشراء من مطوّر عقاري. اطلبوا من كاتب العدل الخاص بكم تقديراً كتابياً.

لماذا ينبغي تجنّب ترتيبات الاسم الصوري (Nominee)

لا يزال بعض الأسواق يعرض خيار شراء Hak Milik باسم "شخص إندونيسي وسيط" (nominee)، مع حماية أنفسكم باتفاقات جانبية. وينص القانون الزراعي الأساسي على أن عمليات نقل Hak Milik التي تعود بالنفع، بشكل مباشر أو غير مباشر، على أجنبي تُعتبر باطلة وتؤول الأرض إلى الدولة. كما يُعلن قانون الاستثمار (القانون رقم 25 لسنة 2007) بطلان اتفاقات المساهمة الاسمية الصورية. وفي حال نشوب نزاع أو وفاة أو طلاق، قد لا يكون للمستثمر أي حقوق قابلة للإنفاذ. أما شركة PT PMA المهيكلة بشكل سليم فتمنحكم وضعاً قانونياً معترفاً به يمكنكم من خلاله التطوير والتشغيل والتمويل والبيع في نهاية المطاف.

إخلاء مسؤولية

هذا المقال معلومات عامة تستند إلى اللوائح والمصادر المهنية المتاحة حتى عام 2026. وهو لا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية. وتتغير القواعد بشكل متكرر وتختلف بين المناطق. استعينوا دائماً بكاتب عدل/PPAT مرخّص وبمستشارين قانونيين وضريبيين مؤهلين قبل تأسيس شركة أو شراء أرض.

كيف يدعم استوديونا مستثمري الأراضي

نحن لا نقدّم خدمات قانونية، لكننا نعمل جنباً إلى جنب مع فريقكم القانوني. ويساعد استوديونا المستثمرين الأجانب في دراسة جدوى الموقع، والتصميم المفاهيمي المراعي للتقسيم العمراني، وإعداد الميزانية، وإدارة البناء في جميع أنحاء بالي ولومبوك وسومبا وجاوة. راجعوا خدماتنا ودليلنا حول بناء فيلا فاخرة في بالي.

إذا كنتم بصدد تقييم قطعة أرض أو تأسيس شركة PT PMA لمشروع تطوير، تواصلوا معنا للحصول على مراجعة جدوى مبكرة قبل الالتزام.