Cara Membeli Tanah di Indonesia Menggunakan PT PMA

Warga negara asing tidak dapat memiliki tanah hak milik (Hak Milik) secara langsung di Indonesia. Bagi investor asing yang mengembangkan vila di Bali, eco-resort di Lombok atau Sumba, atau proyek di Jawa, jalur hukum standar adalah mendirikan PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), sebuah perusahaan Indonesia dengan pemegang saham asing. Melalui PT PMA, Anda dapat memperoleh Hak Guna Bangunan (HGB) atau, dalam beberapa kasus, Hak Pakai. Panduan ini mencakup proses di seluruh Indonesia; khusus untuk Bali, silakan lihat panduan membeli tanah dengan PT PMA di Bali kami.

Langkah 1: Memahami Hak atas Tanah di Indonesia

Hukum pertanahan Indonesia didasarkan pada Undang-Undang Pokok Agraria (UU No. 5 Tahun 1960), dan aturan hak atas tanah saat ini diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021. Hak atas tanah yang paling sering Anda temui adalah:

• Hak Milik. Ini adalah hak terkuat, dan hanya warga negara Indonesia yang dapat memilikinya. Baik warga negara asing maupun perusahaan PT PMA tidak dapat memiliki Hak Milik.
• Hak Guna Bangunan (HGB). Ini adalah hak untuk mendirikan bangunan dan menggunakan tanah, yang dapat dimiliki oleh badan hukum Indonesia, termasuk PT PMA. HGB di atas tanah negara atau tanah di bawah Hak Pengelolaan (HPL) diberikan untuk jangka waktu hingga 30 tahun, dapat diperpanjang selama 20 tahun, dan diperbarui kembali selama 30 tahun, dengan total hingga 80 tahun jika memenuhi syarat. HGB di atas Hak Milik pihak lain mengikuti aturan yang berbeda: berlaku hingga 30 tahun dan diperbarui melalui perjanjian baru dengan pemilik tanah.
• Hak Pakai. Hak ini dapat dimiliki oleh badan hukum Indonesia dan warga negara asing pemegang izin tinggal, terutama untuk hunian. Struktur durasinya serupa dengan HGB. Bagi warga negara asing perorangan, hak ini disertai dengan syarat tambahan, seperti nilai minimum properti di setiap wilayah.

Ketika PT PMA membeli tanah yang saat ini bersertifikat Hak Milik, hak tersebut biasanya akan dikonversi menjadi HGB sebagai bagian dari proses peralihan. Kantor Pertanahan (BPN) menangani hal ini, dan notaris Anda harus merencanakannya sejak awal.

Langkah 2: Menentukan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI)

PT PMA hanya dapat menguasai tanah untuk kegiatan usaha yang telah memiliki izin resmi. Setiap aktivitas diidentifikasi oleh kode KBLI lima digit, seperti penyediaan akomodasi, pengembangan real estat, atau restoran. Indonesia sedang bertransisi dari KBLI 2020 ke KBLI 2025, dan perusahaan yang sudah ada wajib menyesuaikan kode mereka di sistem OSS paling lambat 18 Juni 2026. Kode-kode ini menentukan apakah kepemilikan asing diizinkan, perizinan berbasis risiko yang Anda butuhkan, serta kesesuaian tata ruang tanah yang Anda inginkan.

Langkah 3: Mendirikan PT PMA dan Mendaftar di OSS

Notaris akan menyusun akta pendirian perusahaan. Perusahaan kemudian disahkan oleh Kementerian Hukum dan memperoleh Nomor Induk Berusaha (NIB) melalui sistem Online Single Submission (OSS). Perizinan bersifat berbasis risiko dan saat ini diatur oleh Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 2025 serta aturan pelaksananya, Peraturan BKPM No. 5 Tahun 2025.

Persyaratan Modal (Per 2026)

• Modal Disetor: Peraturan BKPM No. 5 Tahun 2025 menurunkan batas minimum modal disetor untuk PT PMA dari Rp10 miliar menjadi Rp2,5 miliar. Firma hukum melaporkan adanya masa penahanan (lock-up) selama 12 bulan atas dana ini, kecuali jika digunakan untuk pembelian aset, konstruksi, atau operasional bisnis.
• Nilai Investasi: total rencana investasi umumnya masih diharapkan minimal Rp10 miliar per lima digit KBLI per lokasi proyek, di luar tanah dan bangunan. Menurut ulasan firma hukum mengenai regulasi baru ini, tanah dan bangunan dapat diperhitungkan untuk sektor padat aset seperti pengembangan properti dan akomodasi. Konfirmasikan penerapan aturan ini untuk proyek Anda dengan notaris Anda.
• Izin Tinggal: aturan modal untuk perusahaan terpisah dari ambang batas kepemilikan saham sebesar Rp10 miliar untuk KITAS Investor. Lihat daftar dokumen KITAS kami.

Langkah 4: Memeriksa Tata Ruang (RDTR dan KKPR)

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) di setiap kabupaten menetapkan peruntukan lahan yang diizinkan, koefisien dasar bangunan, dan batas ketinggian. Proyek Anda memerlukan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). Jika RDTR digital telah terintegrasi ke dalam OSS, konfirmasi KKPR dapat diterbitkan secara otomatis. Di wilayah lain, persetujuan (PKKPR) harus melalui proses penilaian terlebih dahulu. Zona pertanian dan lindung, sempadan pantai, serta batas ketinggian bangunan telah membatalkan banyak proyek. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) juga wajib dimiliki sebelum konstruksi dapat dimulai.

Langkah 5: Uji Tuntas (Due Diligence) bersama Notaris/PPAT

Peralihan hak atas tanah dilakukan di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), yang biasanya juga berprofesi sebagai notaris. PPAT yang kompeten beserta penasihat Anda harus:

• memeriksa keaslian sertifikat di kantor pertanahan (BPN) setempat, serta memastikan bebas dari sengketa, hak tanggungan, atau blokir;
• memverifikasi identitas penjual dan kewenangannya untuk menjual, termasuk persetujuan pasangan atau keluarga jika diperlukan;
• memastikan tanah memiliki akses jalan yang sah secara hukum, serta batas-batas dan ukuran tanah sesuai dengan sertifikat;
• memeriksa bahwa Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahunan telah dilunasi;
• menyusun Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) jika masih ada syarat yang belum terpenuhi, kemudian menandatangani Akta Jual Beli (AJB) serta mendaftarkan peralihan hak dan konversi HGB ke BPN.

Studi kelayakan lahan oleh arsitek pada tahap ini—yang mencakup area yang dapat dibangun, topografi, akses, dan utilitas—sering kali membutuhkan biaya yang jauh lebih murah dibandingkan menemukan masalah setelah transaksi selesai.

Langkah 6: Pajak dan Biaya Transaksi (Gambaran Umum)

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) ditanggung oleh pembeli. Berdasarkan UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, tarifnya adalah hingga 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), di mana setiap daerah menetapkan tarifnya masing-masing.
• PPh Final (Pajak Penghasilan) ditanggung oleh penjual, umumnya sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016.
• Biaya lainnya mencakup jasa notaris dan PPAT, biaya pendaftaran dan konversi di BPN, PBB tahunan, serta PPN jika Anda membeli dari pengembang. Mintalah rincian estimasi tertulis kepada notaris Anda.

Mengapa Anda Harus Menghindari Perjanjian Nominee

Membeli Hak Milik atas nama "nominee" (atas nama warga lokal) dan melindungi diri Anda dengan perjanjian tambahan masih sering ditawarkan di beberapa pasar. Namun, Undang-Undang Pokok Agraria menyatakan bahwa peralihan Hak Milik yang secara langsung atau tidak langsung memberikan manfaat bagi warga negara asing adalah batal demi hukum dan tanah tersebut jatuh kepada negara. Undang-Undang Penanaman Modal (UU No. 25 Tahun 2007) juga menyatakan bahwa perjanjian kepemilikan saham nominee adalah batal demi hukum. Jika terjadi sengketa, kematian, atau perceraian, investor mungkin tidak memiliki hak hukum yang dapat ditegakkan. PT PMA yang terstruktur dengan benar memberikan Anda posisi hukum yang diakui secara sah untuk membangun, mengoperasikan, mendanai, dan pada akhirnya menjual aset tersebut.

Sanggahan (Disclaimer)

Artikel ini merupakan informasi umum berdasarkan regulasi dan sumber profesional yang tersedia per tahun 2026. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau perpajakan. Aturan sering kali berubah dan bervariasi di setiap wilayah. Selalu gunakan jasa notaris/PPAT berlisensi serta penasihat hukum dan pajak yang berkualifikasi sebelum Anda mendirikan perusahaan atau membeli tanah.

Bagaimana Studio Kami Mendukung Investor Lahan

Kami tidak menyediakan layanan hukum, namun kami bekerja sama dengan tim hukum Anda. Studio kami membantu investor asing dalam studi kelayakan lahan, desain konsep yang selaras dengan tata ruang, penganggaran, serta manajemen konstruksi di seluruh Bali, Lombok, Sumba, dan Jawa. Lihat layanan kami dan panduan membangun vila mewah di Bali kami.

Jika Anda sedang mengevaluasi sebidang tanah atau mendirikan PT PMA untuk sebuah pembangunan, hubungi kami untuk peninjauan kelayakan awal sebelum Anda berkomitmen.