PT PMAを利用してインドネシアで土地を購入する方法

インドネシアでは、外国人が個人で土地の完全所有権（Hak Milik）を直接取得することは認められていません。バリ島でのヴィラ開発、ロンボク島やスンバ島でのエコリゾート開発、あるいはジャワ島でのプロジェクトを計画される外国人投資家にとって、法的に推奨される標準的なスキームは、外国資本の参入を認めたインドネシア法人「PT PMA（外国投資法人）」を設立することです。このPT PMAを通じて、建設権（Hak Guna Bangunan: HGB）、あるいは場合によっては使用権（Hak Pakai）を取得することが可能となります。本ガイドでは、インドネシア全土における取得プロセスを解説します。バリ島に特化した詳細については、当スタジオのバリ島におけるPT PMAでの土地購入ガイドをご参照ください。

ステップ 1：インドネシアの土地権利制度を理解する

インドネシアの土地法は基本土地法（1960年法律第5号）を基礎としており、現在の土地権利に関する規定は2021年政府政令第18号に基づいています。実務において最も頻繁に扱われる主な権利は以下の通りです。

• Hak Milik（ハク・ミリク／完全所有権）： 最も強い土地権利であり、インドネシア国民のみに保有が認められています。外国人およびPT PMA（外国投資法人）は取得できません。
• Hak Guna Bangunan（HGB／建設権）： 土地の上に建物を建設し、それを使用する権利であり、PT PMAを含むインドネシア法人が保有できます。国有地または管理権（HPL）が設定された土地におけるHGBは、最長30年間付与され、要件を満たせば20年間の延長、さらに30年間の更新が可能であり、累計で最長80年間保持できます。他者の所有権（Hak Milik）の上に設定されるHGBはルールが異なり、最長30年間有効で、所有者との新たな合意によって更新されます。
• Hak Pakai（ハク・パカイ／使用権）： インドネシア法人、および居住許可を保有する外国人個人（主に居住目的）が保有できる権利です。有効期間の構造はHGBと類似しています。外国人個人が取得する場合は、地域ごとの最低物件価格などの追加条件が適用されます。

PT PMAが現在Hak Milik（所有権）の登記がなされている土地を購入する場合、通常、移転手続きの一環として権利がHGB（建設権）へと変換されます。この手続きは土地事務局（BPN）が管轄し、担当の公証人が実務を主導します。

ステップ 2：事業活動（KBLI）を定義する

PT PMAが土地を保有できるのは、認可された事業目的に合致する場合に限られます。すべての事業活動は、宿泊業、不動産開発、飲食業など、5桁のKBLI（インドネシア標準産業分類）コードによって分類されます。現在、インドネシアはKBLI 2020からKBLI 2025への移行を進めており、既存企業は2026年6月18日までにOSS（オンライン・シングル・サブミッション）システム上でコードを適合させる必要があります。選択するコードによって、外資比率の制限、リスクベースの事業ライセンスの要件、および対象の土地がその用途に適合しているか（ゾーニング）が決定されます。

ステップ 3：PT PMAの設立とOSSへの登録

公証人が設立公正証書を作成し、法務人権省の承認を経て、OSSシステムを通じて事業基本番号（NIB）を取得します。ライセンス発給はリスクベースのアプローチに基づいており、現在は2025年政府政令第28号およびその実施規則である2025年BKPM（投資調整庁）規則第5号によって規定されています。

資本金要件（2026年現在）

• 払込資本金： 2025年BKPM規則第5号により、PT PMAの最低払込資本金は従来の100億ルピアから25億ルピアへと引き下げられました。法律事務所の見解によると、これらの資金は資産購入、建設、または事業運営に充てられない限り、12ヶ月間のロックアップ（資金拘束）の対象となります。
• 投資額： 計画される総投資額は、原則として土地・建物を除き、プロジェクト所在地における5桁のKBLIコード1件につき最低100億ルピアが依然として求められます。ただし、新規則に関する法律事務所の解説によれば、不動産開発や宿泊業などのアセットヘビー（資産集約型）セクターにおいては、土地および建物費用を投資額に算入できる場合があります。お客様のプロジェクトへの適用については、必ず公証人にご確認ください。
• 居住権： 法人の資本金規則は、投資家KITAS（暫定滞在許可証）の取得要件である100億ルピアの株式保有基準とは異なります。詳細は当スタジオのKITAS必要書類チェックリストをご参照ください。

ステップ 4：ゾーニングの確認（RDTRおよびKKPR）

各県が策定する詳細空間計画（RDTR）により、許容される用途、建ぺい率、高さ制限が定められています。プロジェクトの実行には、空間利用適合性承認（KKPR）の取得が不可欠です。デジタル化されたRDTRがOSSに統合されている地域では、承認（KKPR）が自動発行されます。それ以外の地域では、個別審査を伴う承認（PKKPR）が必要となります。農地や保護区、沿岸部のセットバック規制、高さ制限などにより、頓挫したプロジェクトは少なくありません。また、着工前には建築許可（PBG）の取得も義務付けられています。

ステップ 5：公証人／PPATによるデューデリジェンス

土地の権利移転手続きは、通常公証人を兼ねる土地公正証書作成官（PPAT）の立ち会いのもとで行われます。信頼できるPPATおよび専門のアドバイザーは、以下の実務を遂行します。

• 地元の土地事務局（BPN）にて登記簿謄本を照合し、真正性、紛争の有無、抵当権の設定、差し押さえなどの有無を確認する。
• 売主の身元および売却権限を確認する（必要に応じて配偶者や家族の同意を含む）。
• 土地への法的な道路アクセスが確保されていること、および境界線と測定値が登記簿と一致していることを確認する。
• 毎年の土地建物税（PBB）が完納されているか確認する。
• 未解決の条件がある場合は条件付き売買契約書（PPJB）を作成し、その後、売買証書（AJB）に署名して、BPNへの移転登記およびHGBへの変換手続きを完了する。

この段階で、建築家による敷地のフィージビリティスタディ（建設可能面積、地形、アクセス、インフラの検証）を実施することは、購入後に問題が発覚するリスクに比べ、極めて費用対効果の高い投資となります。

ステップ 6：税金および取引コスト（概要）

• BPHTB（土地建物取得税）： 買主が負担します。地方財政に関する2022年法律第1号に基づき、非課税枠控除後の取引額の最大5%が課税され、具体的な税率は各自治体によって定められます。
• 最終所得税（PPh）： 売主が負担します。2016年政府政令第34号に基づき、原則として総譲渡価値の2.5%が課税されます。
• その他の費用： 公証人およびPPAT手数料、BPN登記・変換手数料、毎年の土地建物税（PBB）、デベロッパーから購入する場合の付加価値税（VAT）などが含まれます。詳細な見積もりは担当の公証人にご依頼ください。

ノミニー（名義借り）契約を避けるべき理由

インドネシア人の「ノミニー（名義人）」の名前でHak Milik（所有権）を購入し、裏合意書で自己の権利を守るという手法は、一部の市場で今なお提案されています。しかし、基本土地法では、外国人に直接的または間接的な利益をもたらすHak Milikの移転は無効であり、その土地は国家に帰属すると定められています。また、投資法（2007年法律第25号）においても、ノミニーによる株式保有合意は無効と宣言されています。紛争、死亡、あるいは離婚が発生した場合、投資家は法的に強制力のある権利を一切主張できなくなるリスクがあります。適切に構築されたPT PMAは、開発、運営、資金調達、そして最終的な売却を可能にする、法的に認められた確固たる地位を提供します。

免責事項

本記事は、2026年時点で入手可能な規制および専門的情報源に基づく一般的な情報提供を目的としており、法的または税務上のアドバイスを構成するものではありません。規則は頻繁に変更され、地域によっても異なります。会社設立や土地購入にあたっては、必ず認可を受けた公証人／PPAT、および資格を有する法務・税務アドバイザーにご相談ください。

当スタジオによる土地投資家へのサポート

当スタジオは法的サービスを提供するものではありませんが、お客様の法務チームと緊密に連携して業務を行います。バリ島、ロンボク島、スンバ島、ジャワ島において、敷地のフィージビリティスタディ、ゾーニングを考慮したコンセプトデザイン、予算管理、および施工管理に至るまで、外国人投資家の皆様をトータルにサポートいたします。当スタジオのサービス内容、およびバリ島におけるラグジュアリーヴィラ建築ガイドをご覧ください。

土地の選定や、開発に向けたPT PMAの設立をご検討中の方は、正式なご契約前に、初期フィージビリティ検証についてお問い合わせください。