PT PMA를 통해 인도네시아에서 토지를 매입하는 방법

외국인은 인도네시아에서 소유권 토지(Hak Milik)를 직접 소유할 수 없습니다. 발리의 빌라, 롬복이나 숨바의 에코 리조트, 또는 자바의 프로젝트를 개발하는 외국인 투자자에게 표준적인 법적 경로는 외국인 주주로 구성된 인도네시아 회사인 PT PMA(Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing)를 설립하는 것입니다. PT PMA를 통해 건축권(Hak Guna Bangunan, HGB) 또는 경우에 따라 사용권(Hak Pakai)을 취득할 수 있습니다. 이 가이드는 인도네시아 전역에서의 절차를 다루며, 발리에 특화된 내용은 저희의 발리에서 PT PMA로 토지를 구매하는 가이드를 참고하시기 바랍니다.

1단계: 인도네시아 토지 권리 이해하기

인도네시아 토지법은 기본토지법(1960년 제5호 법률)에 근거하며, 현행 토지권 관련 규정은 2021년 제18호 정부령에 명시되어 있습니다. 가장 자주 접하게 될 권리 유형은 다음과 같습니다:

• Hak Milik(소유권). 가장 강력한 권리로, 인도네시아 국민만이 보유할 수 있습니다. 외국인은 물론 PT PMA 법인도 소유할 수 없습니다.
• Hak Guna Bangunan(HGB, 건축권). 토지에 건축하고 이를 사용할 수 있는 권리로, PT PMA를 포함한 인도네시아 법인이 보유할 수 있습니다. 국유지 또는 관리권(HPL)이 설정된 토지에 대한 HGB는 최대 30년간 부여되며, 20년 연장 후 다시 30년 갱신이 가능해 조건이 충족되면 총 최대 80년까지 유지될 수 있습니다. 타인의 Hak Milik 위에 부여된 HGB는 다른 규정을 따르며, 최대 30년간 유지되고 소유자와의 새로운 계약을 통해 갱신됩니다.
• Hak Pakai(사용권). 인도네시아 법인과 거주허가를 보유한 외국인 개인이 보유할 수 있는 권리로, 주로 주거용으로 사용됩니다. 기간 구조는 HGB와 유사합니다. 외국인 개인의 경우 지역별 최소 부동산 가치 기준과 같은 추가 조건이 적용됩니다.

PT PMA가 현재 Hak Milik 증서가 있는 토지를 매입하는 경우, 해당 권리는 일반적으로 소유권 이전 과정에서 HGB로 전환됩니다. 이 절차는 토지사무소(BPN)가 처리하며, 공증인이 이를 미리 계획해야 합니다.

2단계: 사업 활동(KBLI) 정의하기

PT PMA는 허가받은 사업 활동을 위해서만 토지를 보유할 수 있습니다. 숙박업, 부동산 개발, 레스토랑 등 모든 사업 활동은 5자리 KBLI 코드로 구분됩니다. 인도네시아는 KBLI 2020에서 KBLI 2025로 전환하는 중이며, 기존 회사들은 2026년 6월 18일까지 OSS 시스템에서 코드를 정비해야 합니다. 해당 코드에 따라 외국인 소유 허용 여부, 필요한 위험기반 허가, 그리고 원하는 토지가 해당 용도로 지정되어 있는지가 결정됩니다.

3단계: PT PMA 설립 및 OSS 등록

공증인이 설립증서를 작성합니다. 이후 회사는 법무부의 승인을 받고, 온라인 단일창구(OSS) 시스템을 통해 사업자등록번호(NIB)를 취득합니다. 허가 절차는 위험기반 방식이며, 현재 2025년 제28호 정부령과 그 시행 규정인 2025년 제5호 BKPM 규정에 따라 운영됩니다.

자본금 요건(2026년 기준)

• 납입자본금: 2025년 제5호 BKPM 규정에 따라 PT PMA의 최소 납입자본금이 100억 루피아에서 25억 루피아로 인하되었습니다. 법률사무소들에 따르면 이 자금은 자산 매입, 건설 또는 사업 운영에 사용되지 않는 한 12개월간 인출이 제한됩니다.
• 투자금액: 계획된 총 투자금액은 토지 및 건물을 제외하고 일반적으로 여전히 5자리 KBLI 코드 및 프로젝트 소재지별로 최소 100억 루피아 이상이 요구됩니다. 새 규정에 대한 법률사무소들의 해설에 따르면, 부동산 개발이나 숙박업과 같은 자산집약적 업종의 경우 토지와 건물도 투자금액에 포함될 수 있습니다. 귀하의 프로젝트에 어떻게 적용되는지 공증인과 확인하시기 바랍니다.
• 거주자격: 회사에 적용되는 자본금 규정은 투자자 KITAS에 요구되는 100억 루피아 지분 기준과는 별개입니다. 저희의 KITAS 필요 서류 체크리스트를 참고하시기 바랍니다.

4단계: 용도지역 확인하기(RDTR 및 KKPR)

각 리젠시(regency)의 세부공간계획(RDTR)은 허용 용도, 건폐율, 높이 제한을 규정합니다. 프로젝트에는 공간이용승인(KKPR)이 필요합니다. 디지털 RDTR이 OSS에 연동된 지역에서는 확인서(KKPR)가 자동으로 발급될 수 있습니다. 그 외 지역에서는 승인서(PKKPR)에 대한 심사를 거쳐야 합니다. 농업 구역과 보호구역, 해안 이격거리, 높이 제한으로 인해 많은 프로젝트가 무산되었습니다. 공사를 시작하기 전에는 건축허가(PBG)도 취득해야 합니다.

5단계: 공증인/PPAT를 통한 실사

토지 소유권 이전은 PPAT(공식 토지증서 작성관) 앞에서 이루어지며, PPAT는 대개 공증인을 겸임합니다. 유능한 PPAT와 귀하의 자문단은 다음 사항을 확인해야 합니다:

• 현지 BPN 토지사무소에서 증서의 진위 여부와 분쟁, 저당권, 압류 여부를 확인합니다;
• 매도인의 신원과 매매 권한을 확인하며, 필요한 경우 배우자나 가족의 동의 여부도 확인합니다;
• 토지가 합법적인 도로 접근권을 갖고 있는지, 경계와 측량 결과가 증서와 일치하는지 확인합니다;
• 연간 토지·건물세(PBB) 납부 여부를 확인합니다;
• 아직 충족되지 않은 조건이 있는 경우 조건부 매매계약서(PPJB)를 작성한 뒤, 매매증서(AJB)에 서명하고 BPN에 소유권 이전 및 HGB 전환을 등록합니다.

이 단계에서 건축사가 진행하는 부지 타당성 조사(건축 가능 면적, 지형, 접근성, 인프라 시설 포함)는 매입 후 문제를 발견했을 때 드는 비용보다 훨씬 적은 비용으로 해결할 수 있는 경우가 많습니다.

6단계: 세금 및 거래 비용(개요)

• BPHTB(토지·건물 취득세)는 매수인이 납부합니다. 2022년 지방재정에 관한 제1호 법률에 따라 세율은 비과세 공제액을 제외한 거래금액의 최대 5%이며, 각 지역이 자체적으로 세율을 정합니다.
• 최종소득세(PPh)는 매도인이 납부하며, 2016년 제34호 정부령에 따라 일반적으로 양도총액의 2.5%입니다.
• 기타 비용으로는 공증인 및 PPAT 수수료, BPN 등록 및 전환 수수료, 연간 PBB, 개발사로부터 매입 시 부과되는 부가가치세(VAT) 등이 있습니다. 공증인에게 서면 견적을 요청하시기 바랍니다.

명의신탁(노미니) 계약을 피해야 하는 이유

인도네시아인 "명의인(노미니)" 명의로 Hak Milik을 매입하고 부속 계약서로 자신을 보호하는 방식은 일부 시장에서 여전히 제안되고 있습니다. 기본토지법은 외국인에게 직접적 또는 간접적으로 이익이 되는 Hak Milik 양도는 무효이며 해당 토지는 국가에 귀속된다고 규정합니다. 투자법(2007년 제25호 법률) 역시 명의 주식보유 계약을 무효로 선언하고 있습니다. 분쟁, 사망, 이혼이 발생할 경우 투자자는 법적으로 행사할 수 있는 권리가 전혀 없을 수 있습니다. 적절하게 구성된 PT PMA는 개발·운영·자금조달, 그리고 궁극적으로는 매각까지 가능한 공인된 법적 지위를 제공합니다.

면책 조항

본 글은 2026년 기준으로 확인 가능한 법령 및 전문 자료를 바탕으로 한 일반 정보이며, 법률 또는 세무 자문이 아닙니다. 관련 규정은 자주 변경되며 지역에 따라 다릅니다. 회사를 설립하거나 토지를 매입하기 전에는 반드시 공인된 공증인/PPAT와 자격을 갖춘 법률·세무 자문가를 이용하시기 바랍니다.

저희 스튜디오가 토지 투자자를 지원하는 방법

저희는 법률 서비스를 제공하지 않지만, 귀하의 법률팀과 함께 협력합니다. 저희 스튜디오는 발리, 롬복, 숨바, 자바 전역에서 외국인 투자자를 대상으로 부지 타당성 검토, 용도지역을 고려한 콘셉트 설계, 예산 수립, 시공 관리를 지원합니다. 저희 서비스와 발리 럭셔리 빌라 건축 가이드를 참고하시기 바랍니다.

부지를 검토 중이시거나 개발을 위해 PT PMA를 설립하고 계시다면, 최종 결정을 내리기 전에 문의하기를 통해 초기 타당성 검토를 받아보시기 바랍니다.