Domo Resort est un éco-resort boutique projeté sur les falaises de Nusa Penida, l'île à l'est de Bali. Le programme, confirmé par le propriétaire, compte 16 clés : 8 Ocean View Master Villa d'environ 50 m², 6 Chambres Standard d'environ 40 m² et 2 Penthouse d'environ 128 m², dont un avec piscine à débordement privée. Une réception et un salon, un bar et un restaurant, un spa avec sauna et une piscine publique complètent le resort, pour une surface de plancher brute d'environ 3 636 m².
L'architecture suit un langage tropical contemporain et curviligne, avec des matériaux naturels, une forte connexion intérieur–extérieur et une construction à faible impact. La superficie du terrain, le titre foncier, l'accès à la mer et les permis sont encore en cours de vérification et figurent comme points en suspens sur cette page.
Un éco-resort boutique de 16 clés sur les falaises de Nusa Penida : 8 Ocean View Master Villa, 6 Chambres Standard et 2 Penthouse, avec restaurant, spa et piscine à débordement. Les rendements sont présentés selon trois scénarios issus d'un même modèle financier, avec des hypothèses explicites et sourcées.
€3,475k
€50k
22.0%
En cours de vérification juridique
16 clés : 8 Ocean View Master Villa, 6 Chambres Standard et 2 Penthouse (dont un avec piscine privée). Les tarifs publiés sont des tarifs affichés de haute saison ; le modèle retient un tarif réalisé inférieur.
Les tarifs par typologie indiqués ci-dessus sont des prix catalogue de haute saison. Les revenus sont calculés sur un ADR mixte réalisé de €250 (année 1, prix 2029), soit 61% du tarif affiché pondéré, afin de refléter la tarification de basse saison (5 mois à 64% du tarif réalisé), les forfaits et les nuits offertes. Le tarif réalisé de chaque typologie est dérivé de son tarif affiché dans la même proportion. Le facteur de réalisation est une hypothèse à valider par une étude de revenue management.
Les chiffres d'ADR s'entendent nets de la taxe hôtelière régionale de 10 % (PB1) et des frais de service. Les commissions des OTA et les frais de paiement sont traités comme des coûts de distribution dans l'OPEX, non déduits de l'ADR.
Les revenus annexes sont construits à partir de variables opérationnelles, et non comme une part fixe des revenus chambres. Scénario de base, année 3 (72% d'occupation, 4.205 nuits-chambre, 7.569 nuits-client) :
| Flux | Volume | Prix moyen | Revenus | Coût des ventes | Marge |
|---|---|---|---|---|---|
| Restaurant & bar | 4.541 couverts | €27 | €145.939 | 35% | €94.860 |
| Spa & bien-être | 2.649 soins | €21 | €56.754 | 25% | €42.566 |
| Activités & transferts | 4.205 nuits-chambre | €11 | €45.043 | 40% | €27.026 |
| Événements | 12 événements | €1,607 | €19.282 | 40% | €11.569 |
| Total revenus annexes | €267.018 | 23.7% des revenus chambres | |||
F&B : 60% des nuits-client à €25 par couvert, plus 20% clients extérieurs. Spa : taux de captation de 35% à €20. Activités : €10 par nuit-chambre (commissions de transferts, excursions et locations). Événements : 1 par mois à €1,500. Les scénarios conservateur et optimiste retiennent des taux de captation et des dépenses respectivement inférieurs et supérieurs.
Nusa Penida attire des voyageurs intéressés par la plongée, la nature et la photographie, et bénéficie d'une demande de report en provenance de Bali. L'île est une destination premium de niche plutôt qu'un marché de masse : l'opportunité réside dans une propriété de petite taille et à forte orientation design, avec un tarif réalisé supérieur à la moyenne des courts séjours de l'île.
Calendrier ancré sur l'échéance de levée de fonds (Fév 2027) : conception à partir de Oct 2026, construction de 18 mois à partir de Août 2027, ouverture Avr 2029. Tout changement de la date d'ouverture déplace le programme de préouverture en conséquence.
Atteindre le taux d'occupation cible de 65% en année d'exploitation 2 dépend d'un programme structuré de ventes et marketing de préouverture, démarrant au moins six mois avant l'accueil des premiers clients du resort. Ce programme construira la notoriété, une demande qualifiée, des partenariats de distribution et des réservations anticipées. Le taux d'occupation est un objectif de planification, non un résultat garanti, et sera revu au regard de jalons mesurables de réservation et de conversion.
L'ouverture étant prévue pour Avr 2029, le programme doit démarrer au plus tard en Oct 2028 (fondations de marque à partir de Avr 2028). Si la date d'ouverture change, ce jalon se déplace en conséquence.
| Identité de marque, site web et moteur de réservation | €15.000 |
| Contenu : rendus 3D, photographie, vidéo, storytelling | €15.000 |
| Relations presse, partenariats avec les tour-opérateurs et la conciergerie, voyages de familiarisation | €12.000 |
| Campagnes mesurables (recherche, réseaux sociaux, e-mail) et offres de réservation anticipée | €20.000 |
| CRM, base de données clients avec consentement, analytique | €5.000 |
| Responsable ventes & marketing (temps partiel, 6 mois) | €8.000 |
| Budget proposé | €75.000 |
Budget de préouverture proposé de €75.000, inclus dans le CAPEX en tant que ligne distincte et en attente d'approbation. Le marketing récurrent (3% des revenus) et les commissions des OTA figurent dans l'OPEX.
Sponsor / GP : marque, budget, approbations et partenariats. Responsable ventes & marketing : exécution, mise en place de la distribution et reporting. Revenue manager (ou exploitant) : tarification, mix des canaux et connectivité OTA. Studio : contenu architectural et visuels. Agence RP externe : relations médias et professionnelles.
Une expérience optionnelle en Unreal Engine 5 pourrait donner vie au resort avant son ouverture. Les clients et futurs visiteurs pourraient explorer une version interactive de haute qualité de la propriété, découvrir son architecture et participer à des expériences partageables. Cela permet de bâtir une communauté engagée au-delà de la photographie et de la vidéo classiques. Le développement se déroulerait par phases, sous réserve d'un budget distinct et d'objectifs marketing mesurables ; aucun revenu de cette initiative n'est inclus dans les prévisions financières de base.
Les rendus et la vidéo montrent le resort ; une scène interactive permet de parcourir le sentier de la falaise au coucher du soleil, d'entrer dans une villa, de comparer les deux penthouses et de partager un moment entre amis. Cela donne aux futurs clients une raison de revenir pendant que le site est encore en construction, et transforme l'intérêt en contacts que le programme de préouverture peut relancer.
Terrain, paysage et volumétrie du resort à partir du modèle architectural ; une villa et les intérieurs du penthouse ; une visite guidée. Objectif : valider la qualité, la performance et l'intérêt auprès d'un petit groupe test.
Petits défis partageables (points photo au coucher du soleil, parcours du sentier de la falaise, découverte des villas), un profil visiteur et une option d'inscription volontaire pour recevoir les offres d'ouverture. Objectif : usage mesuré, taux de partage et contacts qualifiés alimentant la base de préouverture.
Événements saisonniers, davantage de contenu sur l'île, moments multijoueurs. Décision prise après la phase 2, sur la base de l'usage mesuré, du taux de conversion en réservations et du coût par contact.
Une version téléchargeable pour PC/Mac, le pixel streaming interactif depuis le cloud et l'accès via navigateur présentent des coûts, une qualité et une portée différents. Unreal Engine 5 ne propose pas d'export natif vers le navigateur ; l'accès via navigateur implique donc un streaming (coût par session) ou une version web réduite. La plateforme est choisie après le prototype de la phase 1, et non promise à l'avance.
Les données de la communauté sont collectées avec un consentement explicite, une finalité claire (offres et actualités de l'ouverture), une option de désinscription simple, dans le respect de la loi indonésienne sur les données personnelles (UU PDP) et du RGPD pour les clients européens.
Une expérience complète nécessite sa propre conception, son propre développement, sa plateforme de distribution, sa maintenance et son budget. Les coûts, le nombre d'utilisateurs et tout retour économique ne sont pas estimés ici et ne sont inclus ni dans le CAPEX, ni dans les revenus, ni dans le TRI tant qu'un devis approuvé et des objectifs mesurables n'existent pas.
Les données de la zone (annonces de l'île, occupation hôtelière de Bali) décrivent le marché ; le tarif et l'occupation propres au resort sont des objectifs de planification pour une propriété neuve à forte orientation design, et ne sont pas issus d'un ensemble documenté de comparables. Une étude de comparables reste à réaliser.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Acquisition de terrain | €350.000 |
| Construction | €1.500.000 |
| Meubles et intérieurs | €650.000 |
| Autre | €315.000 |
| Conception et architecture | €250.000 |
| Gestion de projet | €70.000 |
| Permis et mentions légales | €75.000 |
| Pré-ouverture | €75.000 |
| Fonds de roulement | €190.000 |
| Investissement total | €3.475.000 |
| Valeur de sortie (brute, année 5) | €8.315.658 |
| Produit net de la sortie après 3.0% de frais de vente et 2.5% de droits de mutation | €7.858.297 |
| TRI du scénario de base | 22.0% |
| Multiple de capital | 3.00x |
| Calendrier | 30 Mois |
Le dossier d'investissement repose sur trois éléments : une propriété à faible densité et facile à remplir (16 clés), un tarif positionné au-dessus de la moyenne de l'île grâce au design et à l'emplacement, et une base de coûts dimensionnée pour une petite équipe. Chaque chiffre est issu du modèle présenté sur cette page et peut être vérifié poste par poste.
Domo Resort est une propriété boutique de 16 clés sur un site en front de falaise à Nusa Penida, avec vue sur l'océan. L'architecture et la taille de l'inventaire fondent un tarif réalisé supérieur à la moyenne des courts séjours de l'île ; le tarif et l'occupation cibles sont des hypothèses de planification testées selon trois scénarios.
Le resort est dimensionné pour une équipe de 26 personnes avec des frais généraux allégés. Les coûts d'exploitation sont construits poste par poste (masse salariale avec charges sociales, coût des ventes, distribution, marketing, fluides, maintenance et réserve FF&E, assurances, administration et honoraires de gestion), de sorte que la marge d'EBITDA découle de la structure de coûts plutôt que d'un objectif fixé a priori.
Nusa Penida est passée d'une destination d'excursion à la journée à une destination de séjours de plusieurs jours, avec une demande portée par la plongée, la nature et la photographie, et par un report de fréquentation depuis Bali. Les statistiques officielles de fréquentation, une étude de tarifs comparables et le cadre réglementaire des permis restent à documenter ; le modèle ne repose pas sur des hypothèses de croissance de la fréquentation et traite le risque réglementaire (moratoires de développement, taxes touristiques) comme un risque de calendrier.
Simulez vos rendements en ajustant le montant de l'investissement ci-dessous.
22.0%
€1.6M
48.2%
5 Années
Année 5 (avec sortie)
€3.5M
€15.724
Quote-part du flux de trésorerie disponible du scénario de base, avant tout promote du sponsor ou frais de plateforme. Le TRI (22.0%) est un taux de rendement sur l'ensemble de la période de détention, sortie incluse ; il ne s'agit pas d'un revenu annuel.Les chiffres correspondent à des quotes-parts du modèle du scénario de base, avant tout promote ou frais. La performance réelle peut varier. Les trois scénarios sont calculés à partir du même modèle, en faisant varier les hypothèses d'occupation, d'ADR, de revenus annexes, de coûts, de coût du capital et de calendrier. Le scénario conservateur est un test de résistance à la baisse : tarifs et occupation inférieurs, une commission d'exploitant tiers, un dépassement de construction de 10 % et un retard d'ouverture de six mois, cumulés.
Le resort est conçu comme une propriété boutique à faible densité : 16 clés réparties en trois typologies, un restaurant et un bar, un spa et une piscine à débordement publique. Les revenus proviennent d'un tarif réalisé positionné au-dessus de la moyenne des courts séjours de l'île et de services annexes dimensionnés sur les nuits-client.
Les coûts d'exploitation sont construits poste par poste : masse salariale de 26 employés avec charges sociales, coût des ventes, distribution et marketing, fluides, maintenance et une réserve FF&E, assurances, administration et des honoraires de gestion. Tous les ratios figurent dans le tableau des hypothèses ci-dessous.
>Nusa Penida est l'une des destinations de Bali à la croissance la plus rapide, avec une demande croissante d'hébergements haut de gamme axés sur le design.
Les données de la zone (annonces de l'île, occupation hôtelière de Bali) décrivent le marché ; le tarif et l'occupation propres au resort sont des objectifs de planification pour une propriété neuve à forte orientation design, et ne sont pas issus d'un ensemble documenté de comparables. Une étude de comparables reste à réaliser.
Le scénario de base vise une marge d'EBITDA de 48% à la stabilisation (année 5). La trésorerie disponible pour distribution correspond à l'EBITDA après impôt sur les sociétés ; le modèle suppose un financement à 100 % en fonds propres, sans dette.
Les rendements sont présentés selon trois scénarios utilisant les mêmes formules ; le tableau de sensibilité et les variantes de retard/dépassement montrent à quel point le résultat dépend du tarif, de l'occupation, du calendrier et du coût de construction.
Réduire la complexité opérationnelle et les frais généraux du personnel.
Identité architecturale prenant en charge l’ADR premium.
Sources de revenus d’hébergement, de restauration et de bien-être.
Implication directe du sponsor dans le développement et le contrôle.
Avertissement : ce document est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue ni une offre ni une sollicitation d'investissement. Les détails sont communiqués sur demande aux partenaires qualifiés.
Ce graphique montre comment est réparti le besoin total en capital de €3.475.000 : le budget administratif de €3.210.000, le programme de préouverture proposé et une réserve de fonds de roulement équivalant à 3 mois de coûts d'exploitation.
| Catégorie | Élément d'investissement | Statut | Montant |
|---|---|---|---|
| Acquisition de terrain | Acquisition du terrain | Titre en attente | €350.000 |
| Construction | Structure principale et toiture | Ligne budgétaire | €1.500.000 |
| Meubles et intérieurs | Pack FF&E Elite (mobilier, agencements et équipements) | Ligne budgétaire | €450.000 |
| Autre | Réserve de sécurité | Contingence | €290.000 |
| Conception et architecture | Conception architecturale et technique | Ligne budgétaire | €200.000 |
| Meubles et intérieurs | Éclairage et décoration | Ligne budgétaire | €80.000 |
| Meubles et intérieurs | Équipements (climatisation, systèmes) | Ligne budgétaire | €120.000 |
| Gestion de projet | Gestion de projet | Ligne budgétaire | €70.000 |
| Conception et architecture | Consultant en ingénierie | Ligne budgétaire | €50.000 |
| Permis et mentions légales | Permis de construire et licences | Ligne budgétaire | €60.000 |
| Permis et mentions légales | Frais juridiques et création de société | Ligne budgétaire | €15.000 |
| Autre | Formation et recrutement du personnel | Ligne budgétaire | €25.000 |
| Pré-ouverture | Programme de ventes & marketing de préouverture | Proposé | €75.000 |
| Fonds de roulement | Fonds de roulement & réserve de trésorerie d'ouverture | Formule | €190.000 |
| Besoin total en capital | €3.475.000 | ||
Ces postes ne sont pas détaillés dans le budget actuel. Soit ils sont inclus dans le forfait 'Structure principale et toiture', ce qui doit être confirmé avec l'entreprise, soit ils s'ajouteront au total. Le total ci-dessus constitue donc un plancher, non un plafond.
Construction des coûts d'exploitation (scénario de base, année 3) · Revenus €1.393.090
| Ligne de coût | Base | Montant | % des revenus |
|---|---|---|---|
| Masse salariale | 26 employés, masse salariale de base de €158.880 + 30% de charges sociales (BPJS, THR, repas, uniformes, formation) | €217.000 | 15.6% |
| Coût des ventes | F&B 35%, spa 25%, activités et événements 40% des revenus respectifs | €90.997 | 6.5% |
| Distribution (OTA & paiements) | 50% des nuits-chambre via OTA à une commission de 15% + 1.5% de frais de paiement | €101.346 | 7.3% |
| Ventes & marketing (récurrent) | 3% des revenus totaux | €41.793 | 3.0% |
| Fluides (électricité, groupe électrogène, eau) | €24.000 fixe + 2% des revenus | €53.077 | 3.8% |
| Réparations & maintenance | €2.800 par clé | €47.068 | 3.4% |
| Réserve FF&E | 3% des revenus totaux | €41.793 | 3.0% |
| Assurances | €8.000 | €8.405 | 0.6% |
| Administration, licences, technologie | comptabilité & licences €10.000, administration & logistique €15.000, systèmes PMS/réservation €9.000 | €35.721 | 2.6% |
| Consommables d'entretien & blanchisserie | €8 par nuit-chambre | €35.341 | 2.5% |
| Honoraires de gestion | 5% des revenus totaux | €69.654 | 5.0% |
| Total des coûts d'exploitation | dont fixes €333.410 | €742.196 | 53.3% |
| EBITDA | €650.893 | 46.7% |
Le tableau du personnel et les postes de coûts saisis dans l'administration constituent la base de coûts documentée (€325.880 par an : €158.880 de masse salariale et €167.000 d'autres postes). La construction ci-dessus ajoute les charges sociales et les coûts variables qui évoluent avec les revenus, ce qui explique que le total des coûts d'exploitation soit supérieur à la liste administrative.
| Prudent | Base | Optimiste | |
|---|---|---|---|
| Montée en occupation (A1 → stabilisée) | 45% → 55% → 62% → 65% | 55% → 65% → 72% → 75% | 60% → 72% → 78% → 80% |
| ADR réalisé (année 1) | €225 | €250 | €280 |
| Revenus annexes ( % des chambres) | 18.4% | 23.6% | 30.9% |
| Honoraires de gestion ( % des revenus) | 12% | 5% | 5% |
| Dépassement de construction | 10% | 0% | 0% |
| Retard d'ouverture | 6 mois (Oct 2029) | 0 mois (Apr 2029) | 0 mois (Apr 2029) |
| Taux de capitalisation de sortie | 10.0% | 9.0% | 8.5% |
| Capital total | €3.740.000 | €3.475.000 | €3.501.000 |
| Revenus année 5 | €1.160.184 | €1.553.631 | €1.964.819 |
| EBITDA année 5 | €345.781 (30%) | €748.409 (48%) | €1.049.047 (53%) |
| Valeur de sortie brute | €3.457.812 | €8.315.658 | €12.341.725 |
| Produit net de la sortie | €3.267.633 | €7.858.297 | €11.662.930 |
| TRI du projet | 2.9% | 22.0% | 30.8% |
| Multiple de capital | 1.18x | 3.00x | 4.37x |
| Délai de récupération par l'exploitation | > 10 ans | 6.4 Années | 4.8 Années |
| Rendement de trésorerie moyen sur le capital | 6.2% | 14.8% | 20.7% |
| Variante | Capital total | Ouverture | TRI | Écart par rapport au scénario de base |
|---|---|---|---|---|
| Base | €3.475.000 | Apr 2029 | 22.0% | — |
| Base + retard de 6 mois | €3.523.000 | Oct 2029 | 20.8% | -1.2 pt |
| Base + retard de 12 mois | €3.571.000 | Apr 2030 | 19.6% | -2.4 pt |
| Base + dépassement de construction de 10 % | €3.690.000 | Apr 2029 | 20.7% | -1.3 pt |
| Base + dépassement de construction de 20 % | €3.905.000 | Apr 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
| Base + retard de 6 mois + dépassement de 10 % | €3.738.000 | Oct 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
Un retard ajoute des coûts de portage (€8.000 par mois) et repousse l'ensemble des flux de trésorerie d'exploitation ; un dépassement s'applique aux lignes de construction et d'aménagement.
| Typologie | Unités | ADR haute saison | ADR basse saison | Nuits-chambre | Revenus chambres |
|---|---|---|---|---|---|
| Villa principale vue sur l'océan | 8 | €375 | €188 | 2.103 | €616.126 |
| Chambre Standard | 6 | €150 | €75 | 1.577 | €184.831 |
| Attique | 1 | €583 | €292 | 263 | €119.800 |
| Penthouse avec piscine privée | 1 | €1,000 | €500 | 263 | €205.371 |
| Total | 16 | Haute saison €829.942 / Basse saison €296.130 | 4.205 | €1.126.072 | |
7 mois de haute saison à 128% et 5 mois de basse saison à 64% du tarif réalisé ; occupation appliquée de manière uniforme. La répartition est présentée à titre de planification ; le total annuel équivaut à clés × occupation × ADR réalisé × 365.
Hypothèses opérationnelles du scénario de base ; les boutons de scénario modifient tous les chiffres de cette page.
Revenu brut total généré au cours du cycle de vie du projet.
Capital net restant après tous frais et récupération des investissements.
Opérateur de performance hors éléments non monétaires et taxes.
Part des bénéfices nets attribuable à votre investissement spécifique.
Flux de trésorerie disponible cumulé depuis le premier appel de fonds, avec le produit net de la sortie inclus dans l'année de sortie. Il s'agit d'une projection, non d'une garantie.
| Année | Occupation estimée | Revenu brut | Bénéfice d'exploitation (EBITDA) | Impôt sur les sociétés | Flux de trésorerie disponible |
|---|---|---|---|---|---|
| Année 1 | 55% | €997.660 | €386.064 | €46.214 | €339.850 |
| Année 2 | 65% | €1.216.932 | €533.830 | €78.723 | €455.108 |
| Année 3 | 72% | €1.393.090 | €650.893 | €104.477 | €546.417 |
| Année 4 | 75% | €1.501.093 | €719.434 | €119.556 | €599.879 |
| Année 5 | 75% | €1.553.631 | €748.409 | €125.930 | €622.479 |
| Année 6 | 75% | €1.608.008 | €778.493 | €132.549 | €645.945 |
| Année 7 | 75% | €1.664.289 | €809.727 | €139.420 | €670.307 |
| Année 8 | 75% | €1.722.539 | €842.154 | €146.554 | €695.600 |
| Année 9 | 75% | €1.782.828 | €875.819 | €171.835 | €703.983 |
| Année 10 | 75% | €1.845.227 | €910.766 | €179.523 | €731.242 |
Chiffres annuels pour les années d'exploitation 1 à 10 (scénario de base). L'année 1 commence à l'ouverture (Apr 2029). Flux de trésorerie disponible = EBITDA − impôt sur les sociétés ; la réserve FF&E est déjà incluse dans les coûts d'exploitation.
+3.50% Annuel
+2.50% Annuel
23.9% coûts d'exploitation uniquement
44.5% incl. rendement préférentiel de 8%
Taux d'occupation à partir duquel les revenus de l'année 3 couvrent l'ensemble des coûts d'exploitation (premier chiffre), ou les coûts d'exploitation plus un rendement annuel de 8% sur le capital total (second chiffre). Aucun des deux ne couvre le remboursement du capital ni la dette, que le modèle ne prévoit pas.
| ADR \ OCC | 60% | 65% | 70% | 75% | 80% |
|---|---|---|---|---|---|
| €200 | 7.8% | 10.7% | 13.2% | 15.5% | 17.7% |
| €225 | 11.5% | 14.3% | 16.7% | 19.0% | 21.1% |
| €250 | 14.7% | 17.4% | 19.8% | 22.0% | 24.1% |
| €275 | 17.6% | 20.2% | 22.6% | 24.8% | 26.8% |
| €300 | 20.2% | 22.8% | 25.1% | 27.3% | 29.3% |
TRI du projet depuis le premier appel de fonds, incluant la sortie de l'année 5 au taux de capitalisation du scénario. Les colonnes d'occupation correspondent au niveau stabilisé ; la montée en puissance est mise à l'échelle proportionnellement.
Avertissement juridique : cette analyse de sensibilité repose sur les performances historiques du marché et sur les standards opérationnels projetés à Nusa Penida. Les résultats réels peuvent varier en fonction des tendances du tourisme mondial, de la réglementation locale et des facteurs macroéconomiques. Ceci ne constitue pas une garantie de rendements futurs.
| Hypothèse | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Inventaire | 16 clés (8 + 6 + 2) | Programme d'unités confirmé par le propriétaire ; brochure du projet, p. 2 |
| Tarifs affichés par typologie | Villa principale vue sur l'océan €450, Chambre Standard €180, Attique €700, Penthouse avec piscine privée €1,200 | Tableau des unités de l'administration (saisie du propriétaire) |
| ADR mixte réalisé utilisé dans le modèle | €250 (61%) | Saisie du propriétaire (base ADR de l'administration) ; cohérente avec la répartition saisonnière de 320 € en haute saison / 160 € en basse saison saisie par le propriétaire. Le taux de réalisation par rapport au tarif affiché reste à valider. |
| Croissance de l'ADR | +3.5% / Année | Saisie du propriétaire (administration) |
| Montée en occupation | 55% → 65% → 72% → 75% | Objectif de planification ; occupation des hôtels classés à Bali d'environ 60 % (brochure, p. 3). Nécessite le programme de préouverture. |
| Facteurs des revenus annexes | 23.6% des revenus chambres | Configuration des services du propriétaire (restaurant, spa, événements) ; la commission sur les activités est une hypothèse du modèle |
| Effectifs | 26 employés, €158.880 par an | Tableau du personnel de l'administration (saisie du propriétaire) ; les charges sociales de 30% sont une hypothèse du modèle |
| Ratios de coûts variables | OTA 50% × 15%, Ventes & marketing (récurrent) 3%, FF&E 3%, Honoraires de gestion 5% | Références du secteur hôtelier (hypothèse du modèle) |
| Postes de coûts fixes | €101.800 / Année | Postes d'OPEX de l'administration (saisie du propriétaire) : fluides €24.000, maintenance €2.800 par clé, assurances €8.000, comptabilité €10.000, administration €15.000 |
| Impôt sur les sociétés | 22% | Taux légal indonésien ; la structure PT PMA et tout régime d'impôt libératoire restent à confirmer |
| Amortissement | bâtiments 20 ans, FF&E 8 ans | Hypothèse du modèle à des fins fiscales |
| Budget de développement | €3.210.000 | Tableau budgétaire de l'administration (saisie du propriétaire, 12 lignes) |
| Fonds de roulement | €190.000 = 3 mois de coûts d'exploitation | Formule du modèle |
| Programme de ventes & marketing de préouverture | €75.000 | Proposition, en attente d'approbation |
| Sortie | année 5, taux de capitalisation 9.0%, frais de vente 3.0%, droits de mutation 2.5% | Fourchette de taux de capitalisation indiquée par le propriétaire (9–10 %) ; les frais de vente et les droits de mutation définitifs de 2,5 % sont des hypothèses du modèle à confirmer par un conseil juridique |
| Calendrier | conception 4 m, permis 6 m, construction 18 m, préouverture 2 m → Apr 2029 | Durées de l'administration ; démarrage recalé sur l'échéance de levée de fonds ; construction de 18 mois telle qu'indiquée sur la page |
| Financement | 100 % fonds propres, sans dette | Aucune condition de financement enregistrée |
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Spectaculaire plage de sable blanc à flanc de falaise, à la pointe orientale de Nusa Penida.
La célèbre falaise en forme de T-Rex et la plage de sable blanc immaculée en contrebas.
Une arche naturelle pittoresque sur une crique de mer turquoise.
Plage célèbre bordée de palmiers offrant des couchers de soleil balinais spectaculaires et du snorkeling.
Célèbre bar de plage réputé pour sa musique live, ses couchers de soleil et ses cocktails signature.
Day club prisé avec grande piscine, ambiance décontractée et sets de DJ internationaux.
Beach club haut de gamme près du port de Toyapakeh, avec accès direct à la plage et lits de plage de luxe.
Destination emblématique au coucher du soleil, offrant des vues panoramiques sur l'océan et des nids privés en bambou.
