Antonio Rutilio
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ITALIAN ARCHITECT IN BALI

Antonio Rutilio is an Italian architect based in Bali, specializing in luxury villas, resorts, and real estate developments across Indonesia and international destinations.

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Boutique Éco-Resort - Falaises de Nusa Penida - Domo Resort
Opportunité institutionnelle

Boutique Éco-Resort - Falaises de Nusa Penida - Domo Resort

Nusa Penida, Bali

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Aperçu du projet

Le projet Nusa Penida Cliffside incarne l'excellence de l'éco-tourisme de luxe. Établi sur un domaine de 2400 m² en front de mer, ce resort conjugue architecture durable et services hôteliers d'exception. Chacune des 16 CHAMBRES est pensée comme un sanctuaire privé, dotée d'une piscine individuelle, d'un design intérieur sur mesure et d'une transition fluide entre intérieur et extérieur.

Résumé exécutif

Un boutique-hôtel d'exception à flanc de falaise sur la légendaire île de Nusa Penida, proposant 8 villas d'ultra-luxe avec vue infinie sur l'océan.

Investissement ciblé

€3,680k

Entrée minimale

€50k

ROI Target

22.70%

Possession

Pleine propriété

Configuration et opérations du complexe

Room Inventory & ADR Breakdown

Découvrez la combinaison de villas et de suites haut de gamme qui génèrent les revenus du complexe, avec des tarifs journaliers moyens (ADR) adaptés selon l'exclusivité.

Chambre Standard
6 Units

Chambre Standard

Size 40 mq
ADR €180
Villa de Maître Vue sur l'Océan
8 Units

Villa de Maître Vue sur l'Océan

Size 50 mq
ADR €450
Penthouse
1 Unit

Penthouse

Size 128 mq
ADR €700
Phenthouse+ piscine
1 Unit

Phenthouse+ piscine

Size 128 mq
ADR €1,200

Resort Revenue Engine Explained

Weighted ADR Formula

Rather than a simple average, the resort average daily rate (ADR) of €411.25 is calculated dynamically using a weighted average based on inventory mix. This yields highly precise, risk-adjusted yield pro-formas.

Weighted ADR = Σ (Room Typology × ADR Typology) / Total Rooms
Revenus annexes (F&B, SPA et bien-être)

In luxury boutique operations, rooms drive only a portion of total yield. Pro-formas integrate additional revenue streams calculated as ratios of room revenues:

  • Food & Beverage (Ristorante/Bar): 35.0% ratio on room revenue
  • SPA & Wellness Treatments: 15.0% ratio on room revenue
  • Experiences & Transport Services: 10.0% ratio on room revenue
Intelligence de localisation IA

PourquoiNusa Penida, Bali?

Nusa Penida : le nouvel épicentre du tourisme éco-luxe à Bali, porté par une croissance record de la demande de voyages d'exception.

Tendance des flux touristiques (visiteurs annuels)

Feuille de route de développement

Début des travaux Mar 2026
Ouverture Apr 2029
CONCEPTION ET DéVELOPPEMENT
PERMIS ET MENTIONS LéGALES
CONSTRUCTION
PRé-OUVERTURE ET LANCEMENT

Architecture et conception

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01KR23YHATFHZY5XZ2WAT5C1E4
01KQYS1QVAKRKN44MFEHKKT57Z
Explorez les détails de l'architecture
Aperçus institutionnels

Explorateur d'analyse de marché

Aperçus institutionnels

Explorateur d'analyse de marché

Aperçus institutionnels

Explorateur d'analyse de marché

🔹 Demande du marché
18% - 25%
EU, Australia, Digital nomads
45 Days
🔹 Dynamique des prix
€320
€160
€65.000
🔹 Avantage concurrentiel
Uluwatu Luxury Villas
Very Low
Exclusive Oceanfront
🔹 Tendances de l'industrie
Eco-Luxury
High
Extreme
🔹 Stratégie et sortie
Asset Sell-off
Road delays
Mild

Projected ROI Breakdown

Metric Value
Land Cost €0 (est.)
Construction Cost €0 (est.)
Development Cost €0 (est.)
Projected Exit Value €0 (est.)
ROI 22.70%
Timeline 18 Mois

Justification de l'investissement

Analyse stratégique fondée sur des données réelles du marché : transition du tourisme d'excursion vers des séjours de luxe prolongés.

Analyse de la qualité institutionnelle

Analyse stratégique des investisseurs

1. Positionnement Stratégique

Le projet se positionne sur le segment supérieur de l'offre hôtelière de Nusa Penida, tirant parti d'un emplacement exclusif en bord de falaise garantissant intimité et panoramas spectaculaires. L'architecture Domo n'est pas une simple considération esthétique, mais un choix stratégique visant

Moteur de données Elite

Aperçu des investissements

Simulez vos rendements en ajustant le montant de l'investissement ci-dessous.

💼 Mon investissement (Simulateur)
€
Insérer une valeur à simuler
TRI cible

27.1%

Revenu stabilisé

€1.9M

Marge d'EBITDA

44.0%

Horizon

5 Années

Seuil de rentabilité

Année 7

Investissement total

€4.0M

📈 Rendement annuel estimé

€27.100

Basé sur le TRI 27.1%
Confidential

Private Investment Access

Access the complete investment memorandum, financial assumptions, legal structure, and deal room documentation.

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Access is reserved for qualified investors, hospitality partners, and strategic development collaborators.
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Votre part de capitaux propres

0%

Participation de propriété
Revenu passif annuel

€0

Rendement stabilisé
Liquidité projetée (5 ans)

€0

Bénéfices + paiement de sortie
Quitter plusieurs

0.0x

Facteur de retour sur investissement total
Logique du scénario

Sensibilité du TRI

CONSERVATEUR14%
CAS DE BASE22%
À L’ENVERS30%
Analyse stratégique

Performance financière

The project is designed as a low-density, high-margin boutique resort, optimizing both pricing and operational efficiency. Revenue is driven by premium positioning, ocean-view units, and strong demand for experiential hospitality in Nusa Penida.

Operating costs are controlled through a lean operational model and selective outsourcing of non-core services, ensuring maximum conversion to EBITDA.

>
Télécharger le modèle financier
Données de marché d’ancrage

Positionnement sur le marché

Nusa Penida is one of Bali’s fastest-growing destinations, with increasing demand for high-end, design-driven accommodations.

Propriétés comparables
€350 Moy. ADR
Domo Resort (projet)
€250 ADR cible

L'ADR estimé à 550 € (moyenne pondérée) pour Nusa Penida Cliffside est pleinement justifié par l'emplacement exceptionnel en bord de falaise et le design emblématique sur trois niveaux signé Antonio Rutilio Architecture & Design. Le complexe se positionne nettement au-dessus de la moyenne du marché local (ADR 350 €) grâce à l'exclusivité de ses 16 unités avec piscine privée, attirant une clientèle internationale à haut pouvoir d'achat et assurant un taux d'occupation stabilisé de 75 %.

Appréciation du capital

Stratégie de retours et de sortie

The project targets a stabilized EBITDA margin of approximately 40–45%, generating consistent annual cash flow. Investors benefit from:

  • Distributions de bénéfices annuelles à partir de la deuxième année
  • Forte appréciation du capital grâce à la croissance de la valeur des actifs
  • Structure de détention fiscalement optimisée adaptée aux partenaires internationaux
Approche de sortie principale Exit is projected in Year 5 through sale to a hospitality operator or institutional buyer at a projected 9-10% Cap Rate.
Gestion des risques

Risque et atténuation

The project adopts a conservative financial approach with realistic occupancy and pricing assumptions.

Faible densité

Réduire la complexité opérationnelle et les frais généraux du personnel.

Marque forte

Identité architecturale prenant en charge l’ADR premium.

Révision diversifiée

Sources de revenus d’hébergement, de restauration et de bien-être.

Médecin généraliste actif

Implication directe du sponsor dans le développement et le contrôle.

DATA ROOM Request Data Room (NDA)
DIRECT CONTACT Schedule a Call

Disclaimer: This material is for informational purposes only and does not constitute an offer or solicitation to invest. Details are provided upon request for qualified partners.

Allocation de capital (CAPEX)

Répartition détaillée du budget par catégorie

Ce graphique représente la répartition stratégique du montant total de l'investissement. L'architecture, les droits fonciers et les phases de construction sont priorisés pour garantir la longévité des actifs et un positionnement premium.

Budget détaillé

Catégorie Élément d'investissement Montant
Acquisition de terrain Freehold Acquisition €720.000
Construction Main Structure & Roof €1.500.000
Meubles et intérieurs Elite FF&E Package €450.000
Autre Safety Reserve €290.000
Conception et architecture Architectural & Technical Design €300.000
Meubles et intérieurs Lighting & decoration €80.000
Meubles et intérieurs Equipment (AC, system) €120.000
Gestion de projet Project management €70.000
Conception et architecture Engineering consultant €50.000
Permis et mentions légales Building permits & licenses €60.000
Permis et mentions légales Legal & company setup €15.000
Autre Staff training & hiring €25.000
CAPITAL TOTAL ESTIMÉ €3.680.000

Structure des coûts opérationnels (OPEX)
PERSONNEL ET PERSONNEL
€158.880
8.0% du Rév
OTA COMMISSION & DIGITAL MARKETING
€45.000
2.3% du Rév
GENERATOR POWER, GRID & WATER DESALINATION
€24.000
1.2% du Rév
PROPERTY & FURNITURE CAPEX MAINTENANCE
€18.000
0.9% du Rév
FOOD & BEVERAGE RAW INGREDIENTS (COGS)
€35.000
1.8% du Rév
GUEST AMENITIES & CONSUMABLES
€12.000
0.6% du Rév
PROPERTY & PUBLIC LIABILITY INSURANCE
€8.000
0.4% du Rév
ACCOUNTING SERVICES & LOCAL LICENSES
€10.000
0.5% du Rév
GENERAL ADMIN & LOGISTICS CONTINGENCY
€15.000
0.8% du Rév

Modélisation dynamique des investissements

Studio d'intelligence de marché et de scénarios

Analyse de rentabilité unitaire (2026)
Valeurs par unité individuelle/villa
REVENU BRUT €68.438
HNE. OPEX ET FRAIS 40%
BÉNÉFICE NET/UNITÉ €41.063
🍂 Indice de saisonnalité
Durée de la haute saison 7 Mois
Impact de la basse saison -15% Ventes
⚙️ Agents d'actifs
28%
12%
€2,800

Ces chiffres représentent des références institutionnelles pour l'emplacement et la classe d'actifs. Le mode scénario modifie ces variables pour simuler le risque.

ANALYSE DE QUALITÉ INSTITUTIONNELLE

Prévisions financières sur 10 ans

VALEUR DE SORTIE ESTIMÉE (Scénario de référence – Année 5)

€12.765.846

Flux de trésorerie cumulé i
EBITDA annuel i
Revenu cible i
Mon paiement estimé i
TRI PROJETÉ
--
Rendement interne prévisionnel
ACTIONS MULTIPLES
--
Croissance projetée du capital
PÉRIODE DE REMBOURSEMENT
--
Objectif de récupération du capital
EBITDA STABILISÉ
--
Bénéfice net estimé - Année 5
Remarque : Valeurs estimées basées sur le scénario financier projeté.
Revenu cumulé

Revenu brut total généré au cours du cycle de vie du projet.

Σ (ADR × Occ × Units × 365)
Flux de trésorerie cumulé

Capital net restant après tous frais et récupération des investissements.

Σ(Rev - Opex - Tax) - Inv
EBITDA annuel

Opérateur de performance hors éléments non monétaires et taxes.

Revenue - OPEX
Retour pour les investisseurs

Part des bénéfices nets attribuable à votre investissement spécifique.

(CashFlow × My Inv) / Total
Seuil de rentabilité atteint en Année 7

Récupération totale du capital réalisée avant la phase de stabilisation. Ce modèle illustre un profil risque-rendement équilibré, avec une forte génération de flux de trésorerie et un calendrier clair de récupération du capital.

Projection d'EBITDA et de revenus sur 10 ans

Valeurs en euros (€)

Analyse des flux de trésorerie

Rendement cible 22.70%
Multiple d'actions 2.80

Tableau des flux de trésorerie nets annuels

Année Occupation estimée Revenu brut Bénéfice d'exploitation (EBITDA) Flux de trésorerie net
Year 1 55% €1.212.028 €387.849 €318.036
Year 2 65% €1.475.369 €531.133 €435.529
Year 3 75% €1.751.932 €700.773 €574.634
Year 4 77% €1.849.555 €776.813 €636.987
Year 5 75% €1.851.097 €814.483 €667.876
Year 6 75% €1.900.680 €836.299 €685.766
Year 7 75% €1.950.263 €858.116 €703.655
Year 8 75% €1.999.846 €879.932 €721.545
Year 9 75% €2.049.429 €901.749 €739.434
Year 10 75% €2.099.012 €923.565 €757.324
Year 11 75% €2.161.983 €951.272 €780.043
Year 12 75% €2.226.842 €979.811 €803.445
Year 13 75% €2.293.647 €1.009.205 €827.548
Year 14 75% €2.362.457 €1.039.481 €852.374
Year 15 75% €2.433.331 €1.070.665 €877.946
Year 16 75% €2.506.331 €1.102.785 €904.284
Year 17 75% €2.581.520 €1.135.869 €931.413
Year 18 75% €2.658.966 €1.169.945 €959.355
Year 19 75% €2.738.735 €1.205.043 €988.136
Year 20 75% €2.820.897 €1.241.195 €1.017.780
Year 21 75% €2.905.524 €1.278.431 €1.048.313
Year 22 75% €2.992.690 €1.316.783 €1.079.762
Year 23 75% €3.082.470 €1.356.287 €1.112.155
Year 24 75% €3.174.945 €1.396.976 €1.145.520
Year 25 75% €3.270.193 €1.438.885 €1.179.886
Year 26 75% €3.368.299 €1.482.051 €1.215.282
Year 27 75% €3.469.348 €1.526.513 €1.251.741
Year 28 75% €3.573.428 €1.572.308 €1.289.293
Year 29 75% €3.680.631 €1.619.478 €1.327.972
Year 30 75% €3.791.050 €1.668.062 €1.367.811
Year 31 75% €3.904.781 €1.718.104 €1.408.845
Year 32 75% €4.021.925 €1.769.647 €1.451.110
Year 33 75% €4.142.582 €1.822.736 €1.494.644
Year 34 75% €4.266.860 €1.877.418 €1.539.483
Year 35 75% €4.394.866 €1.933.741 €1.585.668
Year 36 75% €4.526.712 €1.991.753 €1.633.238
Year 37 75% €4.662.513 €2.051.506 €1.682.235
Year 38 75% €4.802.388 €2.113.051 €1.732.702
Year 39 75% €4.946.460 €2.176.442 €1.784.683
Year 40 75% €5.094.854 €2.241.736 €1.838.223
Year 41 75% €5.247.700 €2.308.988 €1.893.370
Year 42 75% €5.405.130 €2.378.257 €1.950.171
Year 43 75% €5.567.284 €2.449.605 €2.008.676
Year 44 75% €5.734.303 €2.523.093 €2.068.936
Year 45 75% €5.906.332 €2.598.786 €2.131.005
Year 46 75% €6.083.522 €2.676.750 €2.194.935
Year 47 75% €6.266.028 €2.757.052 €2.260.783
Year 48 75% €6.454.008 €2.839.764 €2.328.606
Year 49 75% €6.647.629 €2.924.957 €2.398.464
Year 50 75% €6.847.058 €3.012.705 €2.470.418
Year 51 75% €7.052.469 €3.103.087 €2.544.531
Year 52 75% €7.264.043 €3.196.179 €2.620.867
Year 53 75% €7.481.965 €3.292.064 €2.699.493
Year 54 75% €7.706.424 €3.390.826 €2.780.478
Year 55 75% €7.937.616 €3.492.551 €2.863.892
Year 56 75% €8.175.745 €3.597.328 €2.949.809
Year 57 75% €8.421.017 €3.705.248 €3.038.303
Year 58 75% €8.673.648 €3.816.405 €3.129.452
Year 59 75% €8.933.857 €3.930.897 €3.223.336
Year 60 75% €9.201.873 €4.048.824 €3.320.036
Year 61 75% €9.477.929 €4.170.289 €3.419.637
Year 62 75% €9.762.267 €4.295.397 €3.522.226
Year 63 75% €10.055.135 €4.424.259 €3.627.893
Year 64 75% €10.356.789 €4.556.987 €3.736.729
Year 65 75% €10.667.493 €4.693.697 €3.848.831
Year 66 75% €10.987.517 €4.834.508 €3.964.296
Year 67 75% €11.317.143 €4.979.543 €4.083.225
Year 68 75% €11.656.657 €5.128.929 €4.205.722
Year 69 75% €12.006.357 €5.282.797 €4.331.894
Year 70 75% €12.366.548 €5.441.281 €4.461.850
Year 71 75% €12.737.544 €5.604.519 €4.595.706
Year 72 75% €13.119.670 €5.772.655 €4.733.577
Year 73 75% €13.513.261 €5.945.835 €4.875.584
Year 74 75% €13.918.658 €6.124.210 €5.021.852
Year 75 75% €14.336.218 €6.307.936 €5.172.507
Year 76 75% €14.766.305 €6.497.174 €5.327.683
Year 77 75% €15.209.294 €6.692.089 €5.487.513
Year 78 75% €15.665.573 €6.892.852 €5.652.139
Year 79 75% €16.135.540 €7.099.637 €5.821.703
Year 80 75% €16.619.606 €7.312.627 €5.996.354
Year 81 75% €17.118.194 €7.532.005 €6.176.244
Year 82 75% €17.631.740 €7.757.966 €6.361.532
Year 83 75% €18.160.692 €7.990.705 €6.552.378
Year 84 75% €18.705.513 €8.230.426 €6.748.949
Year 85 75% €19.266.678 €8.477.338 €6.951.418
Year 86 75% €19.844.679 €8.731.659 €7.159.960
Year 87 75% €20.440.019 €8.993.608 €7.374.759
Year 88 75% €21.053.220 €9.263.417 €7.596.002
Year 89 75% €21.684.816 €9.541.319 €7.823.882
Year 90 75% €22.335.361 €9.827.559 €8.058.598
Year 91 75% €23.005.421 €10.122.385 €8.300.356
Year 92 75% €23.695.584 €10.426.057 €8.549.367
Year 93 75% €24.406.452 €10.738.839 €8.805.848
Year 94 75% €25.138.645 €11.061.004 €9.070.023
Year 95 75% €25.892.805 €11.392.834 €9.342.124
Year 96 75% €26.669.589 €11.734.619 €9.622.388
Year 97 75% €27.469.676 €12.086.658 €9.911.059
Year 98 75% €28.293.767 €12.449.257 €10.208.391
Year 99 75% €29.142.580 €12.822.735 €10.514.643
Year 100 75% €30.016.857 €13.207.417 €10.830.082
Croissance des ADR

+3.50% Annuel

Croissance OPEX

+2.50% Annuel

Occupation au seuil de rentabilité

11.4% Cible

Analyse de sensibilité au risque

Matrice de sensibilité (analyse IRR)

Base Case: €250 @ 75%
ADR \ OCC 65% 70% 75% 80% 85%
€200 21.3% 22.6% 23.9% 25.2% 26.5%
€225 23.4% 24.9% 26.3% 27.8% 29.2%
€250 25.5% 27.1% 28.7% 30.4% 32.0%
€275 27.6% 29.4% 31.2% 33.0% 34.7%
€300 29.7% 31.7% 33.6% 35.5% 37.5%

Legal Disclaimer: This sensitivity analysis is based on historical market performance and projected operational standards in Nusa Penida. Actual results may vary depending on global tourism trends, local regulations, and macroeconomic factors. This is not a guarantee of future returns.

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Connectivité géographique

Logistique et parcours des investisseurs

Afficher sur Google Maps Analyse de l'accès global
Légende de la feuille de route
Option 1 (Principale)
Route / Autoroute
Voie maritime (ferry)
Guide de connectivité 4 MESURES
Bali Airport Arrival
Route
15 min (Arrival)
Sanur Port Transfer
Sea
35 min (18.5 km)
Fast Boat to Nusa Penida
Route
45 min (22.3 km)
Final Resort Access
Route
12 min (5.4 km)
Total Travel ~ €45
Infrastructure Active
Lifestyle & Exploration

Local Attractions & POIs

Surroundings Analysis
Highlight Destinations
Diamond Beach
Diamond Beach
12 min (5,8 km) Open Maps

Spectaculaire plage de sable blanc à flanc de falaise, à la pointe orientale de Nusa Penida.

Plage de Kelingking
Plage de Kelingking
30 min (15,2 km) Open Maps

La célèbre falaise en forme de T-Rex et la plage de sable blanc immaculée en contrebas.

Broken Beach & Angel's Billabong
Broken Beach & Angel's Billabong
25 min (12,8 km) Open Maps

Une arche naturelle pittoresque sur une crique de mer turquoise.

Crystal Bay
Crystal Bay
18 min (9,4 km) Open Maps

Plage célèbre bordée de palmiers offrant des couchers de soleil balinais spectaculaires et du snorkeling.

Penida Colada Beach Bar
Penida Colada Beach Bar
5 min drive Open Maps

Famous beachside bar known for live music, sunset views, and signature cocktails.

Cactus Beach Club
Cactus Beach Club
8 min drive Open Maps

Popular day club featuring a large pool, relaxed atmosphere, and international DJ sets.

Nomé Beach Club
Nomé Beach Club
15 min drive Open Maps

Premium beach club near Toyapakeh harbor with direct beach access and luxury daybeds.

Amok Sunset
Amok Sunset
25 min drive Open Maps

Iconic sunset destination offering panoramic ocean views and private bamboo nests.

Local Gems

Discover the best spots within minutes of your doorstep.

Geographic Connectivity

Logistics & Connectivity Hub

Coords: -8.679287, 115.5358
Proximity Benchmarks
Nearest Intl Airport 90 min (via barca veloce per DPS)
Coastline / Beach Accesso Diretto dalla Scogliera
Nearest Harbor / Port 20 min dal Porto di Sampalan
Road Infrastructure Accesso Stradale Asfaltato
Medical Center Pratama Hospital (25 min)
Education Hubs Scuole Primarie Locali (15 min)
Public Utilities & Services
RSUD Gema Santi (Hospital)
25 min drive

Main public hospital in Nusa Penida with 24/7 emergency services.

SMAN 1 Nusa Penida (School)
15 min drive

Primary educational hub for the local community.

Sampalan Traditional Market
12 min drive

Local fresh produce and daily necessities market.

PLN Nusa Penida (Power Grid)
10 min drive

Main regional power distribution center ensuring stable grid connection.

Buyuk Traditional Market
3 min drive

Authentic local market offering fresh regional produce, seafood, and daily essentials.

Nusa Penida Fast Boat Harbor
5 min drive

Main logistical hub for fast boat transfers to mainland Bali and neighboring islands.

Infrastructure Status
Connectivity 5G Network
Fiabilité du réseau Stable (Public Grid)
Chaîne d'approvisionnement Logistique isolée/insulaire
Superposition stratégique

Analyser les tendances de développement local et la feuille de route des infrastructures...

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