Domo Resort es un eco-resort boutique proyectado en los acantilados de Nusa Penida, la isla al este de Bali. El programa, confirmado por la propiedad, cuenta con 16 llaves: 8 Ocean View Master Villa de unos 50 m², 6 Habitaciones Estándar de unos 40 m² y 2 Penthouse de unos 128 m², uno de ellos con piscina infinita privada. Una recepción y salón, un bar y restaurante, un spa con sauna y una piscina pública completan el resort, con una superficie construida bruta de unos 3.636 m².
La arquitectura sigue un lenguaje tropical contemporáneo y curvilíneo, con materiales naturales, una fuerte conexión interior–exterior y una construcción de bajo impacto. La superficie del terreno, el título de propiedad, el acceso al mar y los permisos aún están en proceso de verificación y figuran como puntos pendientes en esta página.
Un eco-resort boutique de 16 llaves en los acantilados de Nusa Penida: 8 Ocean View Master Villa, 6 Habitaciones Estándar y 2 Penthouse, con restaurante, spa y piscina infinita. Los rendimientos se presentan en tres escenarios a partir de un único modelo financiero con supuestos explícitos y con fuente.
€3,475k
€50k
22.0%
En verificación legal
16 llaves: 8 Ocean View Master Villa, 6 Habitaciones Estándar y 2 Penthouse (uno con piscina privada). Las tarifas publicadas son tarifas de mostrador de temporada alta; el modelo utiliza una tarifa realizada inferior.
Las tarifas por tipología indicadas arriba son precios de lista de temporada alta. Los ingresos se calculan sobre un ADR combinado realizado de €250 (año 1, precios de 2029), es decir, 61% de la tarifa de mostrador ponderada, para reflejar la tarificación de temporada baja (5 meses al 64% de la tarifa realizada), paquetes y noches de cortesía. La tarifa realizada de cada tipología se deriva de su tarifa de mostrador en la misma proporción. El factor de realización es un supuesto pendiente de validación mediante un estudio de revenue management.
Las cifras de ADR son netas del impuesto hotelero regional del 10 % (PB1) y del cargo por servicio. Las comisiones de las OTA y las comisiones de pago se tratan como costes de distribución dentro del OPEX, no se deducen del ADR.
Los ingresos complementarios se construyen a partir de variables operativas, no como un porcentaje fijo de los ingresos por habitaciones. Caso base, año 3 (72% de ocupación, 4.205 noches-habitación, 7.569 noches-huésped):
| Flujo | Volumen | Precio medio | Ingresos | Coste de ventas | Margen |
|---|---|---|---|---|---|
| Restaurante y bar | 4.541 cubiertos | €27 | €145.939 | 35% | €94.860 |
| Spa y bienestar | 2.649 tratamientos | €21 | €56.754 | 25% | €42.566 |
| Actividades y traslados | 4.205 noches-habitación | €11 | €45.043 | 40% | €27.026 |
| Eventos | 12 eventos | €1,607 | €19.282 | 40% | €11.569 |
| Total complementario | €267.018 | 23.7% de los ingresos por habitaciones | |||
F&B: 60% de las noches-huésped a €25 por cubierto, más 20% huéspedes externos. Spa: captación del 35% a €20. Actividades: €10 por noche-habitación (comisiones de traslados, tours y alquileres). Eventos: 1 al mes a €1,500. Los escenarios conservador y optimista utilizan captaciones y gastos, respectivamente, inferiores y superiores.
Nusa Penida atrae a viajeros interesados en el buceo, la naturaleza y la fotografía, y recibe demanda derivada de Bali. La isla es un destino premium de nicho más que un mercado de masas: la oportunidad reside en una propiedad pequeña y orientada al diseño, con una tarifa realizada superior a la media de estancias cortas de la isla.
Calendario anclado a la fecha límite de financiación (Feb 2027): diseño desde Oct 2026, construcción de 18 meses desde Ago 2027, apertura Abr 2029. Cualquier cambio en la fecha de apertura desplaza con ella el programa de preapertura.
Alcanzar la ocupación objetivo del 65% en el año operativo 2 depende de un programa estructurado de ventas y marketing de preapertura que comience al menos seis meses antes de que el resort reciba a sus primeros huéspedes. Este programa generará notoriedad, demanda cualificada, acuerdos de distribución y reservas anticipadas. La cifra de ocupación es un objetivo de planificación, no un resultado garantizado, y se revisará frente a hitos medibles de reservas y conversión.
Con la apertura prevista para Abr 2029, el programa debe iniciarse a más tardar en Oct 2028 (bases de marca desde Abr 2028). Si la fecha de apertura cambia, este hito se desplaza con ella.
| Identidad de marca, sitio web y motor de reservas | €15.000 |
| Contenido: renders, fotografía, vídeo, storytelling | €15.000 |
| Relaciones públicas, alianzas con touroperadores y conserjería, viajes de familiarización | €12.000 |
| Campañas medibles (buscadores, redes sociales, email) y ofertas de reserva anticipada | €20.000 |
| CRM, base de datos de huéspedes con consentimiento, analítica | €5.000 |
| Responsable de ventas y marketing (tiempo parcial, 6 meses) | €8.000 |
| Presupuesto propuesto | €75.000 |
Presupuesto de preapertura propuesto de €75.000, incluido en el CAPEX como línea independiente y pendiente de aprobación. El marketing recurrente (3% de los ingresos) y las comisiones de las OTA se registran en el OPEX.
Sponsor / GP: marca, presupuesto, aprobaciones y alianzas. Responsable de ventas y marketing: ejecución, configuración de la distribución e informes. Revenue manager (u operador): tarificación, mix de canales y conectividad con las OTA. Estudio: contenido arquitectónico y material visual. Agencia de relaciones públicas externa: relaciones con medios y con el sector.
Una experiencia opcional en Unreal Engine 5 podría dar vida al resort antes de su apertura. Los huéspedes y futuros visitantes podrían explorar una versión interactiva de alta calidad de la propiedad, descubrir su arquitectura y participar en experiencias compartibles. Esto ofrece una forma de construir una comunidad comprometida más allá de la fotografía y el vídeo convencionales. El desarrollo avanzaría por fases, sujeto a un presupuesto independiente y a objetivos de marketing medibles; ningún ingreso de esta iniciativa está incluido en la previsión financiera base.
Los renders y el vídeo muestran el resort; una escena interactiva permite recorrer el sendero del acantilado al atardecer, entrar en una villa, comparar los dos penthouse y compartir un momento con amigos. Da a los futuros huéspedes un motivo para volver mientras el sitio aún está en construcción, y convierte el interés en contactos que el programa de preapertura puede dar seguimiento.
Terreno, paisaje y volumetría del resort a partir del modelo arquitectónico; una villa y los interiores del penthouse; un recorrido guiado. Objetivo: validar calidad, rendimiento e interés con un pequeño grupo de prueba.
Pequeños retos compartibles (puntos fotográficos al atardecer, rutas por el sendero del acantilado, descubrir las villas), un perfil de visitante y una opción de suscripción voluntaria para recibir ofertas de apertura. Objetivo: uso medido, tasa de compartición y contactos cualificados que alimenten la base de datos de preapertura.
Eventos estacionales, más contenido de la isla, momentos multijugador. Se decidirá tras la fase 2 en función del uso medido, la conversión en reservas y el coste por contacto.
Una versión descargable para PC/Mac, el pixel streaming interactivo desde la nube y el acceso vía navegador tienen costes, calidad y alcance diferentes. Unreal Engine 5 no dispone de exportación nativa a navegador, por lo que el acceso vía navegador implica streaming (con coste por sesión) o una versión web reducida. La plataforma se elige después del prototipo de la fase 1, no se promete de antemano.
Los datos de la comunidad se recopilan con consentimiento explícito, una finalidad clara (ofertas y novedades de la apertura), una opción de baja sencilla y en cumplimiento de la ley indonesia de protección de datos personales (UU PDP) y del RGPD para los huéspedes europeos.
Una experiencia completa requiere su propio diseño, desarrollo, plataforma de distribución, mantenimiento y presupuesto. Los costes, el número de usuarios y cualquier retorno económico no se estiman aquí y no se incluyen en el CAPEX, los ingresos ni la TIR hasta que exista un presupuesto aprobado y objetivos medibles.
Los datos de la zona (anuncios de la isla, ocupación hotelera de Bali) describen el mercado; la tarifa y la ocupación propias del resort son objetivos de planificación para una propiedad nueva y orientada al diseño, y no se derivan de un conjunto documentado de comparables. Está pendiente un estudio de comparables.
| Métrica | Valor |
|---|---|
| Adquisición de Tierras | €350.000 |
| Construcción | €1.500.000 |
| Muebles e interiores | €650.000 |
| Otro | €315.000 |
| Diseño y Arquitectura | €250.000 |
| Gestión de proyectos | €70.000 |
| Permisos y Legales | €75.000 |
| Preapertura | €75.000 |
| Capital circulante | €190.000 |
| Inversión total | €3.475.000 |
| Valor de salida (bruto, año 5) | €8.315.658 |
| Producto neto de la salida tras 3.0% de costes de venta y 2.5% de impuesto de transmisión | €7.858.297 |
| TIR del caso base | 22.0% |
| Múltiplo sobre capital | 3.00x |
| Cronograma | 30 Meses |
El caso de inversión se apoya en tres elementos: una propiedad de baja densidad y fácil de ocupar (16 llaves), una tarifa posicionada por encima de la media de la isla gracias al diseño y la ubicación, y una base de costes dimensionada para un equipo reducido. Todas las cifras se derivan del modelo mostrado en esta página y pueden revisarse partida por partida.
Domo Resort es una propiedad boutique de 16 llaves en un emplazamiento sobre el acantilado de Nusa Penida, con vistas al mar. La arquitectura y el tamaño del inventario son la base de una tarifa realizada superior a la media de estancias cortas de la isla; la tarifa y la ocupación objetivo son supuestos de planificación y se someten a prueba en tres escenarios.
El resort está dimensionado para un equipo de 26 personas con una estructura de costes reducida. Los costes operativos se construyen partida por partida (nómina con cargas sociales, coste de ventas, distribución, marketing, suministros, mantenimiento y reserva de FF&E, seguros, administración y una comisión de gestión), de modo que el margen de EBITDA es una consecuencia de la estructura de costes y no un objetivo fijado de antemano.
Nusa Penida ha pasado de ser un destino de excursión de un día a un destino de estancias de varios días, con una demanda impulsada por el buceo, la naturaleza y la fotografía, y por la demanda derivada de Bali. Las estadísticas oficiales de visitantes, un estudio de tarifas comparables y el marco de permisos aún están pendientes de documentar; el modelo no se basa en supuestos de crecimiento de visitantes y trata el riesgo regulatorio (moratorias de desarrollo, tasas turísticas) como un riesgo de calendario.
Simule sus rendimientos ajustando el monto de inversión a continuación.
22.0%
€1.6M
48.2%
5 Años
Año 5 (con salida)
€3.5M
€15.724
Parte proporcional del flujo de caja libre del caso base, antes de cualquier promote del sponsor o comisión de la plataforma. La TIR (22.0%) es una tasa de rentabilidad sobre todo el periodo de tenencia, incluida la salida; no es un ingreso anual.Las cifras son partes proporcionales del modelo del caso base, antes de cualquier promote o comisión. El rendimiento real puede variar. Los tres escenarios se calculan con el mismo modelo, variando los supuestos de ocupación, ADR, ingresos complementarios, costes, coste de capital y calendario. El caso conservador es un escenario de estrés a la baja: tarifas y ocupación inferiores, una comisión de operador externo, un sobrecoste de construcción del 10 % y un retraso de apertura de seis meses, todo simultáneamente.
El resort está planificado como una propiedad boutique de baja densidad: 16 llaves repartidas en tres tipologías, un restaurante y bar, un spa y una piscina infinita pública. Los ingresos proceden de una tarifa realizada posicionada por encima de la media de estancias cortas de la isla y de servicios complementarios dimensionados según las noches-huésped.
Los costes operativos se construyen partida por partida: nómina de 26 empleados con cargas sociales, coste de ventas, distribución y marketing, suministros, mantenimiento y una reserva de FF&E, seguros, administración y una comisión de gestión. Todas las ratios se detallan en la tabla de supuestos siguiente.
>Nusa Penida es uno de los destinos de mayor crecimiento de Bali, con una demanda creciente de alojamientos de alta gama orientados al diseño.
Los datos de la zona (anuncios de la isla, ocupación hotelera de Bali) describen el mercado; la tarifa y la ocupación propias del resort son objetivos de planificación para una propiedad nueva y orientada al diseño, y no se derivan de un conjunto documentado de comparables. Está pendiente un estudio de comparables.
El caso base tiene como objetivo un margen de EBITDA del 48% en la estabilización (año 5). El efectivo disponible para distribución es el EBITDA después del impuesto de sociedades; el modelo supone una financiación 100 % con capital propio y sin deuda.
Los rendimientos se presentan en tres escenarios con las mismas fórmulas; la tabla de sensibilidad y las variantes de retraso/sobrecoste muestran hasta qué punto el resultado depende de la tarifa, la ocupación, el calendario y el coste de construcción.
Reducir la complejidad operativa y los gastos generales de personal.
Identidad arquitectónica compatible con ADR premium.
Flujos de ingresos de alojamiento, alimentación y bebidas y bienestar.
Participación directa del patrocinador en el desarrollo y control.
Aviso legal: Este material tiene fines exclusivamente informativos y no constituye una oferta ni una solicitud de inversión. Los detalles se proporcionan bajo petición a socios cualificados.
Este gráfico muestra cómo se asigna la necesidad total de capital de €3.475.000: el presupuesto administrativo de €3.210.000, el programa de preapertura propuesto y una reserva de capital circulante equivalente a 3 meses de costes operativos.
| Categoría | Artículo de inversión | Estado | Cantidad |
|---|---|---|---|
| Adquisición de Tierras | Adquisición del terreno | Título pendiente | €350.000 |
| Construcción | Estructura principal y cubierta | Partida presupuestaria | €1.500.000 |
| Muebles e interiores | Paquete FF&E Elite (mobiliario, accesorios y equipamiento) | Partida presupuestaria | €450.000 |
| Otro | Reserva de seguridad | Contingencia | €290.000 |
| Diseño y Arquitectura | Diseño arquitectónico y técnico | Partida presupuestaria | €200.000 |
| Muebles e interiores | Iluminación y decoración | Partida presupuestaria | €80.000 |
| Muebles e interiores | Instalaciones (climatización, sistemas) | Partida presupuestaria | €120.000 |
| Gestión de proyectos | Gestión del proyecto | Partida presupuestaria | €70.000 |
| Diseño y Arquitectura | Consultoría de ingeniería | Partida presupuestaria | €50.000 |
| Permisos y Legales | Permisos de construcción y licencias | Partida presupuestaria | €60.000 |
| Permisos y Legales | Constitución legal y de la sociedad | Partida presupuestaria | €15.000 |
| Otro | Formación y contratación de personal | Partida presupuestaria | €25.000 |
| Preapertura | Programa de ventas y marketing de preapertura | Propuesto | €75.000 |
| Capital circulante | Capital circulante y reserva de caja para la apertura | Fórmula | €190.000 |
| Necesidad total de capital | €3.475.000 | ||
Estas partidas no están desglosadas en el presupuesto actual. O bien están incluidas en la suma alzada de 'Estructura principal y cubierta', lo que debe confirmarse con el contratista, o bien se añadirán al total. Por tanto, el total anterior es un mínimo, no un máximo.
Desglose de los costes operativos (caso base, año 3) · Ingresos €1.393.090
| Partida de coste | Base de cálculo | Cantidad | % de los ingresos |
|---|---|---|---|
| Nómina | 26 empleados, nómina base de €158.880 + 30% de cargas sociales (BPJS, THR, comidas, uniformes, formación) | €217.000 | 15.6% |
| Coste de ventas | F&B 35%, spa 25%, actividades y eventos 40% de los ingresos respectivos | €90.997 | 6.5% |
| Distribución (OTA y pagos) | 50% de las noches-habitación vía OTA con una comisión del 15% + 1.5% de comisiones de pago | €101.346 | 7.3% |
| Ventas y marketing (recurrente) | 3% de los ingresos totales | €41.793 | 3.0% |
| Suministros (electricidad, generador, agua) | €24.000 fijo + 2% de los ingresos | €53.077 | 3.8% |
| Reparaciones y mantenimiento | €2.800 por llave | €47.068 | 3.4% |
| Reserva de FF&E | 3% de los ingresos totales | €41.793 | 3.0% |
| Seguros | €8.000 | €8.405 | 0.6% |
| Administración, licencias, tecnología | contabilidad y licencias €10.000, administración y logística €15.000, sistemas PMS/reservas €9.000 | €35.721 | 2.6% |
| Consumibles de limpieza y lavandería | €8 por noche-habitación | €35.341 | 2.5% |
| Comisión de gestión | 5% de los ingresos totales | €69.654 | 5.0% |
| Total de costes operativos | de los cuales fijos €333.410 | €742.196 | 53.3% |
| EBITDA | €650.893 | 46.7% |
La tabla de personal y las partidas de coste introducidas en el panel de administración constituyen la base de costes documentada (€325.880 al año: €158.880 de nómina y €167.000 de otras partidas). El desglose anterior añade las cargas sociales y los costes variables que escalan con los ingresos, por lo que el total de costes operativos es superior a la lista administrativa.
| Conservador | Base | Optimista | |
|---|---|---|---|
| Rampa de ocupación (año 1 → estabilizada) | 45% → 55% → 62% → 65% | 55% → 65% → 72% → 75% | 60% → 72% → 78% → 80% |
| ADR realizado (año 1) | €225 | €250 | €280 |
| Complementarios (% de habitaciones) | 18.4% | 23.6% | 30.9% |
| Comisión de gestión (% de los ingresos) | 12% | 5% | 5% |
| Sobrecoste de construcción | 10% | 0% | 0% |
| Retraso de apertura | 6 meses (Oct 2029) | 0 meses (Apr 2029) | 0 meses (Apr 2029) |
| Tasa de capitalización de salida | 10.0% | 9.0% | 8.5% |
| Capital total | €3.740.000 | €3.475.000 | €3.501.000 |
| Ingresos del año 5 | €1.160.184 | €1.553.631 | €1.964.819 |
| EBITDA del año 5 | €345.781 (30%) | €748.409 (48%) | €1.049.047 (53%) |
| Valor de salida bruto | €3.457.812 | €8.315.658 | €12.341.725 |
| Producto neto de la salida | €3.267.633 | €7.858.297 | €11.662.930 |
| TIR del proyecto | 2.9% | 22.0% | 30.8% |
| Múltiplo sobre capital | 1.18x | 3.00x | 4.37x |
| Periodo de recuperación por explotación | > 10 años | 6.4 Años | 4.8 Años |
| Rendimiento medio de caja sobre el capital | 6.2% | 14.8% | 20.7% |
| Variante | Capital total | Apertura | TIR | Variación frente al caso base |
|---|---|---|---|---|
| Base | €3.475.000 | Apr 2029 | 22.0% | — |
| Base + retraso de 6 meses | €3.523.000 | Oct 2029 | 20.8% | -1.2 pt |
| Base + retraso de 12 meses | €3.571.000 | Apr 2030 | 19.6% | -2.4 pt |
| Base + sobrecoste de construcción del 10 % | €3.690.000 | Apr 2029 | 20.7% | -1.3 pt |
| Base + sobrecoste de construcción del 20 % | €3.905.000 | Apr 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
| Base + retraso de 6 meses + sobrecoste del 10 % | €3.738.000 | Oct 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
Un retraso añade costes de mantenimiento (€8.000 al mes) y pospone todos los flujos de caja operativos; un sobrecoste se aplica a las partidas de construcción y acabados.
| Tipología | Unidades | ADR de temporada alta | ADR de temporada baja | Noches-habitación | Ingresos por habitaciones |
|---|---|---|---|---|---|
| Villa principal con vistas al océano | 8 | €375 | €188 | 2.103 | €616.126 |
| Habitación Estándar | 6 | €150 | €75 | 1.577 | €184.831 |
| Ático | 1 | €583 | €292 | 263 | €119.800 |
| Penthouse con piscina privada | 1 | €1,000 | €500 | 263 | €205.371 |
| Total | 16 | Temporada alta €829.942 / Temporada baja €296.130 | 4.205 | €1.126.072 | |
7 meses de temporada alta al 128% y 5 meses de temporada baja al 64% de la tarifa realizada; ocupación aplicada de manera uniforme. El desglose se muestra a efectos de planificación; el total anual equivale a llaves × ocupación × ADR realizado × 365.
Supuestos operativos del caso base; los botones de escenario cambian todas las cifras de esta página.
Ingresos brutos totales generados durante el ciclo de vida del proyecto.
Capital neto restante después de todos los costos y recuperación de la inversión.
Desempeño operativo excluyendo partidas no monetarias e impuestos.
Participación en la utilidad neta atribuible a su inversión específica.
Flujo de caja libre acumulado desde la primera llamada de capital, con el producto neto de la salida en el año de salida. Se trata de una proyección, no de una garantía.
| Año | Ocupación estimada | Ingresos brutos | Beneficio Operativo (EBITDA) | Impuesto de sociedades | Flujo de caja libre |
|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | 55% | €997.660 | €386.064 | €46.214 | €339.850 |
| Año 2 | 65% | €1.216.932 | €533.830 | €78.723 | €455.108 |
| Año 3 | 72% | €1.393.090 | €650.893 | €104.477 | €546.417 |
| Año 4 | 75% | €1.501.093 | €719.434 | €119.556 | €599.879 |
| Año 5 | 75% | €1.553.631 | €748.409 | €125.930 | €622.479 |
| Año 6 | 75% | €1.608.008 | €778.493 | €132.549 | €645.945 |
| Año 7 | 75% | €1.664.289 | €809.727 | €139.420 | €670.307 |
| Año 8 | 75% | €1.722.539 | €842.154 | €146.554 | €695.600 |
| Año 9 | 75% | €1.782.828 | €875.819 | €171.835 | €703.983 |
| Año 10 | 75% | €1.845.227 | €910.766 | €179.523 | €731.242 |
Cifras anuales para los años operativos 1 a 10 (caso base). El año 1 comienza en la apertura (Apr 2029). Flujo de caja libre = EBITDA − impuesto de sociedades; la reserva de FF&E ya está incluida en los costes operativos.
+3.50% Anual
+2.50% Anual
23.9% solo costes operativos
44.5% incl. rentabilidad preferente del 8%
Ocupación a partir de la cual los ingresos del año 3 cubren todos los costes operativos (primera cifra), o los costes operativos más una rentabilidad anual del 8% sobre el capital total (segunda cifra). Ninguna de las dos cubre la devolución del capital ni la deuda, que el modelo no contempla.
| ADR \ OCC | 60% | 65% | 70% | 75% | 80% |
|---|---|---|---|---|---|
| €200 | 7.8% | 10.7% | 13.2% | 15.5% | 17.7% |
| €225 | 11.5% | 14.3% | 16.7% | 19.0% | 21.1% |
| €250 | 14.7% | 17.4% | 19.8% | 22.0% | 24.1% |
| €275 | 17.6% | 20.2% | 22.6% | 24.8% | 26.8% |
| €300 | 20.2% | 22.8% | 25.1% | 27.3% | 29.3% |
TIR del proyecto desde la primera llamada de capital, incluyendo la salida del año 5 a la tasa de capitalización del escenario. Las columnas de ocupación reflejan el nivel estabilizado; la rampa de arranque se escala de forma proporcional.
Aviso legal: este análisis de sensibilidad se basa en el comportamiento histórico del mercado y en los estándares operativos proyectados en Nusa Penida. Los resultados reales pueden variar en función de las tendencias del turismo mundial, la normativa local y los factores macroeconómicos. Esto no constituye una garantía de rentabilidad futura.
| Supuesto | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Inventario | 16 llaves (8 + 6 + 2) | Programa de unidades confirmado por la propiedad; folleto del proyecto, p. 2 |
| Tarifas de mostrador por tipología | Villa principal con vistas al océano €450, Habitación Estándar €180, Ático €700, Penthouse con piscina privada €1,200 | Tabla de unidades del panel de administración (dato de la propiedad) |
| ADR combinado realizado utilizado en el modelo | €250 (61%) | Dato de la propiedad (base de ADR del panel de administración); coherente con el desglose estacional de €320 en temporada alta / €160 en temporada baja introducido por la propiedad. La realización frente a la tarifa de mostrador está pendiente de validación. |
| Crecimiento del ADR | +3.5% / Año | Dato de la propiedad (panel de administración) |
| Rampa de ocupación | 55% → 65% → 72% → 75% | Objetivo de planificación; ocupación de hoteles con categoría en Bali en torno al 60 % (folleto, p. 3). Requiere el programa de preapertura. |
| Variables de ingresos complementarios | 23.6% de los ingresos por habitaciones | Configuración de servicios de la propiedad (restaurante, spa, eventos); la comisión de actividades es un supuesto del modelo |
| Personal | 26 empleados, €158.880 al año | Tabla de personal del panel de administración (dato de la propiedad); las cargas sociales del 30% son un supuesto del modelo |
| Ratios de costes variables | OTA 50% × 15%, Ventas y marketing (recurrente) 3%, FF&E 3%, Comisión de gestión 5% | Referencias del sector hotelero (supuesto del modelo) |
| Partidas de costes fijos | €101.800 / Año | Partidas de OPEX del panel de administración (dato de la propiedad): suministros €24.000, mantenimiento €2.800 por llave, seguros €8.000, contabilidad €10.000, administración €15.000 |
| Impuesto de sociedades | 22% | Tipo legal indonesio; la estructura PT PMA y cualquier régimen de impuesto definitivo están pendientes de confirmación |
| Amortización | edificios 20 años, FF&E 8 años | Supuesto del modelo a efectos fiscales |
| Presupuesto de desarrollo | €3.210.000 | Tabla de presupuesto del panel de administración (dato de la propiedad, 12 partidas) |
| Capital circulante | €190.000 = 3 meses de costes operativos | Fórmula del modelo |
| Programa de ventas y marketing de preapertura | €75.000 | Propuesta, pendiente de aprobación |
| Salida | año 5, tasa de capitalización 9.0%, costes de venta 3.0%, impuesto de transmisión 2.5% | Rango de tasa de capitalización indicado por la propiedad (9–10 %); los costes de venta y el impuesto de transmisión definitivo del 2,5 % son supuestos del modelo pendientes de confirmación por asesoría legal |
| Cronograma | diseño 4 m, permisos 6 m, construcción 18 m, preapertura 2 m → Apr 2029 | Duraciones del panel de administración; inicio recalculado a partir de la fecha límite de financiación; construcción de 18 meses según lo indicado en la página |
| Financiación | 100 % capital propio, sin deuda | No hay condiciones de financiación registradas |
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Disponible exclusivamente para inversores autorizados.
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