Domo Resort adalah eco-resort butik yang direncanakan di atas tebing Nusa Penida, pulau di sebelah timur Bali. Program yang dikonfirmasi oleh pemilik terdiri dari 16 unit: 8 Ocean View Master Villa seluas sekitar 50 m², 6 Kamar Standar seluas sekitar 40 m², dan 2 Penthouse seluas sekitar 128 m², salah satunya dengan kolam infinity pribadi. Resepsionis dan lounge, bar dan restoran, spa dengan sauna, serta kolam renang publik melengkapi resor ini, dengan total luas lantai kotor sekitar 3.636 m².
Arsitekturnya mengikuti bahasa tropis kontemporer yang lengkung, dengan material alami, koneksi indoor-outdoor yang kuat, dan konstruksi berdampak rendah. Luas lahan, status kepemilikan tanah, akses laut, dan izin masih dalam proses verifikasi dan tercantum sebagai poin terbuka pada halaman ini.
Eco-resort butik dengan 16 unit di atas tebing Nusa Penida: 8 Ocean View Master Villa, 6 Kamar Standar, dan 2 Penthouse, dengan restoran, spa, dan kolam infinity. Imbal hasil ditampilkan dalam tiga skenario dari satu model keuangan dengan asumsi yang eksplisit dan bersumber jelas.
€3,475k
€50k
22.0%
Dalam verifikasi hukum
16 unit: 8 Ocean View Master Villa, 6 Kamar Standar, dan 2 Penthouse (satu dengan kolam renang pribadi). Tarif yang dipublikasikan adalah tarif rak musim puncak; model menggunakan tarif realisasi yang lebih rendah.
Tarif per tipologi di atas adalah harga daftar musim puncak. Pendapatan dihitung berdasarkan ADR gabungan realisasi sebesar €250 (tahun 1, harga 2029), yaitu 61% dari tarif rak tertimbang, untuk mencerminkan penetapan harga musim sepi (5 bulan pada 64% dari tarif realisasi), paket, dan malam gratis. Tarif realisasi setiap tipologi diturunkan dari tarif raknya dengan proporsi yang sama. Faktor realisasi adalah asumsi yang perlu divalidasi melalui studi revenue management.
Angka ADR sudah dikurangi pajak hotel daerah 10% (PB1) dan service charge. Komisi OTA dan biaya pembayaran diperlakukan sebagai biaya distribusi dalam OPEX, bukan dikurangkan dari ADR.
Pendapatan tambahan dibangun dari pendorong operasional, bukan sebagai persentase tetap dari pendapatan kamar. Skenario dasar, tahun 3 (okupansi 72%, 4.205 malam kamar, 7.569 malam tamu):
| Sumber | Volume | Harga rata-rata | Pendapatan | Harga pokok penjualan | Margin |
|---|---|---|---|---|---|
| Restoran & bar | 4.541 cover | €27 | €145.939 | 35% | €94.860 |
| Spa & wellness | 2.649 perawatan | €21 | €56.754 | 25% | €42.566 |
| Aktivitas & transfer | 4.205 malam kamar | €11 | €45.043 | 40% | €27.026 |
| Acara | 12 acara | €1,607 | €19.282 | 40% | €11.569 |
| Total pendapatan tambahan | €267.018 | 23.7% dari pendapatan kamar | |||
F&B: 60% dari malam tamu dengan €25 per cover, ditambah 20% tamu eksternal. Spa: capture 35% pada €20. Aktivitas: €10 per malam kamar (komisi transfer, tur, dan sewa). Acara: 1 per bulan pada €1,500. Skenario konservatif dan upside menggunakan capture dan pengeluaran yang lebih rendah dan lebih tinggi.
Nusa Penida menarik wisatawan diving, alam, dan fotografi, serta menerima limpahan permintaan dari Bali. Pulau ini merupakan destinasi premium niche, bukan pasar massal: peluangnya terletak pada properti kecil berbasis desain dengan tarif realisasi di atas rata-rata menginap singkat di pulau tersebut.
Jadwal berpatokan pada tenggat waktu pendanaan (Feb 2027): desain mulai Okt 2026, konstruksi 18 bulan sejak Agu 2027, pembukaan Apr 2029. Setiap perubahan tanggal pembukaan akan menggeser program pra-pembukaan mengikutinya.
Pencapaian target okupansi 65% pada tahun operasional 2 bergantung pada program penjualan dan pemasaran pra-pembukaan yang terstruktur, dimulai setidaknya enam bulan sebelum resor menerima tamu pertamanya. Program ini akan membangun kesadaran, permintaan yang terkualifikasi, kemitraan distribusi, dan pemesanan di muka. Angka okupansi merupakan target perencanaan, bukan hasil yang dijamin, dan akan ditinjau berdasarkan tonggak pemesanan dan konversi yang terukur.
Dengan pembukaan yang direncanakan pada Apr 2029, program dimulai paling lambat Okt 2028 (fondasi merek sejak Apr 2028). Jika tanggal pembukaan berubah, tonggak ini akan bergeser mengikutinya.
| Identitas merek, situs web, dan mesin pemesanan | €15.000 |
| Konten: render, fotografi, video, storytelling | €15.000 |
| PR, kemitraan travel trade dan concierge, familiarization trip | €12.000 |
| Kampanye yang terukur (search, sosial, email) dan penawaran pemesanan di muka | €20.000 |
| CRM, basis data tamu dengan persetujuan, analitik | €5.000 |
| Sales & marketing lead (paruh waktu, 6 bulan) | €8.000 |
| Anggaran yang diusulkan | €75.000 |
Anggaran pra-pembukaan yang diusulkan sebesar €75.000, dimasukkan dalam CAPEX sebagai baris terpisah dan menunggu persetujuan. Pemasaran berkelanjutan (3% dari pendapatan) dan komisi OTA berada dalam OPEX.
Sponsor / GP: merek, anggaran, persetujuan, dan kemitraan. Sales & marketing lead: eksekusi, penyiapan distribusi, dan pelaporan. Revenue manager (atau operator): penetapan harga, channel mix, dan konektivitas OTA. Studio: konten arsitektural dan visual. Agensi PR eksternal: hubungan media dan trade.
Pengalaman opsional Unreal Engine 5 dapat menghidupkan resor sebelum pembukaan. Tamu dan calon pengunjung akan dapat menjelajahi versi interaktif properti yang berkualitas tinggi, mengenal arsitekturnya, dan berpartisipasi dalam pengalaman yang dapat dibagikan. Ini menawarkan cara untuk membangun komunitas yang terlibat di luar fotografi dan video konvensional. Pengembangan akan dilakukan secara bertahap, tergantung pada anggaran terpisah dan target pemasaran yang terukur; tidak ada pendapatan dari inisiatif ini yang dimasukkan dalam proyeksi keuangan dasar.
Render dan film menampilkan resor; adegan interaktif memungkinkan orang berjalan di jalur tebing saat matahari terbenam, membuka sebuah vila, membandingkan kedua penthouse, dan berbagi momen dengan teman. Ini memberi calon tamu alasan untuk kembali selama lokasi masih dalam pembangunan, dan mengubah minat menjadi kontak yang dapat ditindaklanjuti oleh program pra-pembukaan.
Kontur lahan, lanskap, dan massa bangunan resor dari model arsitektur; satu vila dan interior penthouse; jalur berpemandu. Tujuan: memvalidasi kualitas, performa, dan minat bersama kelompok uji kecil.
Tantangan kecil yang dapat dibagikan (titik foto matahari terbenam, jalur tebing, penjelajahan vila), profil pengunjung, dan opt-in untuk menerima penawaran pembukaan. Tujuan: penggunaan yang terukur, tingkat berbagi, dan kontak terkualifikasi yang mengisi basis data pra-pembukaan.
Acara musiman, lebih banyak konten tentang pulau, momen multiplayer. Diputuskan setelah fase 2 berdasarkan penggunaan yang terukur, konversi ke pemesanan, dan biaya per kontak.
Build yang dapat diunduh untuk PC/Mac, pixel streaming interaktif dari cloud, dan akses browser memiliki biaya, kualitas, dan jangkauan yang berbeda. Unreal Engine 5 tidak memiliki ekspor browser native, sehingga akses browser berarti streaming (biaya per sesi) atau versi web yang disederhanakan. Platform dipilih setelah prototipe fase 1, tidak dijanjikan sebelumnya.
Data komunitas dikumpulkan dengan persetujuan eksplisit, tujuan yang jelas (penawaran pembukaan dan pembaruan), opt-out yang mudah, serta kepatuhan terhadap undang-undang perlindungan data pribadi Indonesia (UU PDP) dan GDPR untuk tamu Eropa.
Pengalaman yang lengkap memerlukan desain, pengembangan, platform distribusi, pemeliharaan, dan anggarannya sendiri. Biaya, jumlah pengguna, dan potensi pengembalian ekonomi tidak diestimasi di sini dan tidak dimasukkan dalam CAPEX, pendapatan, atau IRR sampai ada penawaran harga yang disetujui dan tujuan yang terukur.
Data area (listing pulau, okupansi hotel Bali) menggambarkan pasar; tarif dan okupansi resor sendiri merupakan target perencanaan untuk properti baru berbasis desain dan tidak diturunkan dari kumpulan data pembanding yang terdokumentasi. Studi pembanding masih tertunda.
| Metrik | Nilai |
|---|---|
| Pembebasan Tanah | €350.000 |
| Konstruksi | €1.500.000 |
| Furnitur & Interior | €650.000 |
| Lainnya | €315.000 |
| Desain & Arsitektur | €250.000 |
| Manajemen Proyek | €70.000 |
| Izin & Hukum | €75.000 |
| Pra-pembukaan | €75.000 |
| Modal kerja | €190.000 |
| Jumlah Investasi | €3.475.000 |
| Nilai exit (bruto, tahun 5) | €8.315.658 |
| Hasil bersih exit setelah 3.0% biaya penjualan dan 2.5% pajak pengalihan | €7.858.297 |
| IRR skenario dasar | 22.0% |
| Equity multiple | 3.00x |
| Lini Masa | 30 Bulan |
Kasus investasi ini bertumpu pada tiga elemen: properti berdensitas rendah yang mudah terisi (16 unit), tarif yang diposisikan di atas rata-rata pulau berkat desain dan lokasi, serta basis biaya yang disesuaikan untuk tim kecil. Setiap angka diturunkan dari model yang ditampilkan pada halaman ini dan dapat ditinjau baris per baris.
Domo Resort adalah properti butik dengan 16 unit di lokasi tebing Nusa Penida dengan pemandangan laut. Arsitektur dan ukuran inventaris menjadi dasar bagi tarif realisasi di atas rata-rata menginap singkat di pulau tersebut; tarif dan okupansi target merupakan asumsi perencanaan dan diuji dalam tiga skenario.
Resor ini dirancang untuk tim beranggotakan 26 orang dengan biaya overhead yang ramping. Biaya operasional disusun baris per baris (gaji dengan biaya tambahan, harga pokok penjualan, distribusi, pemasaran, utilitas, pemeliharaan dan cadangan FF&E, asuransi, administrasi, dan management fee), sehingga margin EBITDA mengikuti struktur biaya, bukan berasal dari target yang ditetapkan.
Nusa Penida telah berkembang dari destinasi wisata sehari menjadi destinasi menginap beberapa hari, dengan permintaan yang didorong oleh diving, alam, dan fotografi serta limpahan dari Bali. Statistik resmi pengunjung, studi tarif pembanding, dan kerangka perizinan masih perlu didokumentasikan; model ini tidak bergantung pada asumsi pertumbuhan pengunjung dan memperlakukan risiko regulasi (moratorium pembangunan, pungutan wisata) sebagai risiko waktu.
Simulasikan keuntungan Anda dengan menyesuaikan jumlah investasi di bawah ini.
22.0%
€1.6M
48.2%
5 Bertahun-tahun
Tahun 5 (dengan exit)
€3.5M
€15.724
Bagian pro-rata dari arus kas bebas skenario dasar, sebelum promote sponsor atau biaya platform apa pun. IRR (22.0%) adalah tingkat pengembalian selama seluruh periode kepemilikan termasuk exit; ini bukan pendapatan tahunan.Angka merupakan bagian pro-rata dari model skenario dasar, sebelum promote atau biaya apa pun. Kinerja aktual dapat bervariasi. Ketiga skenario menjalankan model yang sama dengan asumsi okupansi, ADR, pendapatan tambahan, biaya, biaya modal, dan waktu yang berbeda. Skenario konservatif merupakan stress test ke bawah: tarif dan okupansi lebih rendah, biaya operator pihak ketiga, pembengkakan biaya konstruksi 10%, dan penundaan pembukaan enam bulan sekaligus.
Resor ini direncanakan sebagai properti butik berdensitas rendah: 16 unit dalam tiga tipologi, restoran dan bar, spa, serta kolam infinity publik. Pendapatan berasal dari tarif realisasi yang diposisikan di atas rata-rata menginap singkat di pulau tersebut dan dari layanan tambahan yang disesuaikan dengan malam tamu.
Biaya operasional disusun baris per baris: gaji untuk 26 staf beserta biaya tambahan, harga pokok penjualan, distribusi dan pemasaran, utilitas, pemeliharaan dan cadangan FF&E, asuransi, administrasi, serta management fee. Semua rasio tercantum dalam tabel asumsi di bawah ini.
>Nusa Penida adalah salah satu destinasi dengan pertumbuhan tercepat di Bali, dengan permintaan yang terus meningkat akan akomodasi kelas atas yang berorientasi desain.
Data area (listing pulau, okupansi hotel Bali) menggambarkan pasar; tarif dan okupansi resor sendiri merupakan target perencanaan untuk properti baru berbasis desain dan tidak diturunkan dari kumpulan data pembanding yang terdokumentasi. Studi pembanding masih tertunda.
Skenario dasar menargetkan margin EBITDA sebesar 48% pada saat stabil (tahun 5). Kas yang tersedia untuk distribusi adalah EBITDA setelah pajak penghasilan badan; model mengasumsikan pendanaan 100% ekuitas tanpa utang.
Imbal hasil disajikan dalam tiga skenario dengan formula yang sama; tabel sensitivitas dan varian penundaan/pembengkakan biaya menunjukkan seberapa besar hasil bergantung pada tarif, okupansi, waktu, dan biaya konstruksi.
Mengurangi kompleksitas operasional dan overhead staf.
Identitas arsitektur yang mendukung ADR premium.
Aliran pendapatan akomodasi, F&B, dan Kesehatan.
Keterlibatan sponsor langsung dalam pengembangan & pengendalian.
Penafian: Materi ini hanya untuk tujuan informasi dan bukan merupakan penawaran atau ajakan untuk berinvestasi. Detail diberikan berdasarkan permintaan bagi mitra yang memenuhi syarat.
Grafik ini menunjukkan bagaimana kebutuhan modal total sebesar €3.475.000 dialokasikan: anggaran admin sebesar €3.210.000, program pra-pembukaan yang diusulkan, dan cadangan modal kerja setara 3 bulan biaya operasional.
| Kategori | Barang Investasi | Status | Jumlah |
|---|---|---|---|
| Pembebasan Tanah | Akuisisi lahan | Status kepemilikan tertunda | €350.000 |
| Konstruksi | Struktur Utama & Atap | Baris anggaran | €1.500.000 |
| Furnitur & Interior | Paket FF&E Elite (Furnitur, Perlengkapan & Peralatan) | Baris anggaran | €450.000 |
| Lainnya | Cadangan Keamanan | Kemungkinan | €290.000 |
| Desain & Arsitektur | Desain Arsitektur & Teknis | Baris anggaran | €200.000 |
| Furnitur & Interior | Pencahayaan & Dekorasi | Baris anggaran | €80.000 |
| Furnitur & Interior | Peralatan (AC, sistem) | Baris anggaran | €120.000 |
| Manajemen Proyek | Manajemen Proyek | Baris anggaran | €70.000 |
| Desain & Arsitektur | Konsultan Teknik | Baris anggaran | €50.000 |
| Izin & Hukum | Izin Bangunan & Lisensi | Baris anggaran | €60.000 |
| Izin & Hukum | Legal & Pendirian Perusahaan | Baris anggaran | €15.000 |
| Lainnya | Pelatihan & Perekrutan Staf | Baris anggaran | €25.000 |
| Pra-pembukaan | Program penjualan & pemasaran pra-pembukaan | Diusulkan | €75.000 |
| Modal kerja | Modal kerja & cadangan kas pembukaan | Formula | €190.000 |
| Total kebutuhan modal | €3.475.000 | ||
Item-item ini belum dirinci dalam anggaran saat ini. Item tersebut mungkin sudah termasuk dalam jumlah sekaligus 'Main Structure & Roof', yang harus dikonfirmasi dengan kontraktor, atau akan menambah total. Total di atas karena itu merupakan batas bawah, bukan batas atas.
Rincian biaya operasional (skenario dasar, tahun 3) · Pendapatan €1.393.090
| Baris biaya | Dasar perhitungan | Jumlah | % dari pendapatan |
|---|---|---|---|
| Gaji | 26 staf, €158.880 gaji pokok + 30% biaya tambahan (BPJS, THR, makan, seragam, pelatihan) | €217.000 | 15.6% |
| Harga pokok penjualan | F&B 35%, spa 25%, aktivitas dan acara 40% dari pendapatan masing-masing | €90.997 | 6.5% |
| Distribusi (OTA & pembayaran) | 50% malam kamar melalui OTA dengan komisi 15% + 1.5% biaya pembayaran | €101.346 | 7.3% |
| Sales & marketing (berkelanjutan) | 3% dari total pendapatan | €41.793 | 3.0% |
| Utilitas (listrik, generator, air) | €24.000 tetap + 2% dari pendapatan | €53.077 | 3.8% |
| Perbaikan & pemeliharaan | €2.800 per unit | €47.068 | 3.4% |
| Cadangan FF&E | 3% dari total pendapatan | €41.793 | 3.0% |
| Asuransi | €8.000 | €8.405 | 0.6% |
| Administrasi, lisensi, teknologi | akuntansi & lisensi €10.000, admin & logistik €15.000, sistem PMS/booking €9.000 | €35.721 | 2.6% |
| Perlengkapan housekeeping & laundry | €8 per malam kamar | €35.341 | 2.5% |
| Management fee | 5% dari total pendapatan | €69.654 | 5.0% |
| Total biaya operasional | di antaranya tetap €333.410 | €742.196 | 53.3% |
| EBITDA | €650.893 | 46.7% |
Tabel staf dan item biaya yang dimasukkan dalam admin merupakan basis biaya yang terdokumentasi (€325.880 per tahun: €158.880 gaji dan €167.000 item lainnya). Rincian di atas menambahkan biaya tambahan dan biaya variabel yang mengikuti pendapatan, sehingga total biaya operasional lebih tinggi dibandingkan daftar admin.
| Konservatif | Dasar | Optimis | |
|---|---|---|---|
| Kenaikan okupansi (Tahun 1 → stabil) | 45% → 55% → 62% → 65% | 55% → 65% → 72% → 75% | 60% → 72% → 78% → 80% |
| ADR realisasi (tahun 1) | €225 | €250 | €280 |
| Pendapatan tambahan (% dari kamar) | 18.4% | 23.6% | 30.9% |
| Management fee (% dari pendapatan) | 12% | 5% | 5% |
| Pembengkakan biaya konstruksi | 10% | 0% | 0% |
| Penundaan pembukaan | 6 bulan (Oct 2029) | 0 bulan (Apr 2029) | 0 bulan (Apr 2029) |
| Cap rate exit | 10.0% | 9.0% | 8.5% |
| Total modal | €3.740.000 | €3.475.000 | €3.501.000 |
| Pendapatan tahun 5 | €1.160.184 | €1.553.631 | €1.964.819 |
| EBITDA tahun 5 | €345.781 (30%) | €748.409 (48%) | €1.049.047 (53%) |
| Nilai exit bruto | €3.457.812 | €8.315.658 | €12.341.725 |
| Hasil bersih exit | €3.267.633 | €7.858.297 | €11.662.930 |
| IRR proyek | 2.9% | 22.0% | 30.8% |
| Equity multiple | 1.18x | 3.00x | 4.37x |
| Payback dari operasional | > 10 tahun | 6.4 Bertahun-tahun | 4.8 Bertahun-tahun |
| Imbal hasil kas rata-rata atas modal | 6.2% | 14.8% | 20.7% |
| Varian | Total modal | Pembukaan | IRR | Perubahan vs dasar |
|---|---|---|---|---|
| Dasar | €3.475.000 | Apr 2029 | 22.0% | — |
| Dasar + penundaan 6 bulan | €3.523.000 | Oct 2029 | 20.8% | -1.2 pt |
| Dasar + penundaan 12 bulan | €3.571.000 | Apr 2030 | 19.6% | -2.4 pt |
| Dasar + pembengkakan biaya konstruksi 10% | €3.690.000 | Apr 2029 | 20.7% | -1.3 pt |
| Dasar + pembengkakan biaya konstruksi 20% | €3.905.000 | Apr 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
| Dasar + penundaan 6 bulan + pembengkakan biaya 10% | €3.738.000 | Oct 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
Penundaan menambah biaya holding (€8.000 per bulan) dan menunda setiap arus kas operasional; pembengkakan biaya diterapkan pada baris konstruksi dan fit-out.
| Tipologi | Unit | ADR musim puncak | ADR musim sepi | Malam kamar | Pendapatan kamar |
|---|---|---|---|---|---|
| Vila Utama Pemandangan Laut | 8 | €375 | €188 | 2.103 | €616.126 |
| Kamar Standar | 6 | €150 | €75 | 1.577 | €184.831 |
| Penthouse | 1 | €583 | €292 | 263 | €119.800 |
| Penthouse dengan kolam renang pribadi | 1 | €1,000 | €500 | 263 | €205.371 |
| Total | 16 | Musim puncak €829.942 / Musim sepi €296.130 | 4.205 | €1.126.072 | |
7 bulan puncak pada 128% dan 5 bulan sepi pada 64% dari tarif realisasi; okupansi diterapkan secara seragam. Pembagian ditampilkan untuk keperluan perencanaan; total tahunan setara dengan unit × okupansi × ADR realisasi × 365.
Asumsi operasional skenario dasar; tombol skenario mengubah setiap angka pada halaman ini.
Total pendapatan kotor yang dihasilkan selama siklus hidup proyek.
Modal bersih yang tersisa setelah semua biaya dan pemulihan investasi.
Kinerja operatif tidak termasuk barang non tunai dan pajak.
Bagi hasil bersih yang dapat diatribusikan pada investasi spesifik Anda.
Arus kas bebas kumulatif sejak capital call pertama, dengan hasil bersih exit pada tahun exit. Ini merupakan proyeksi, bukan jaminan.
| Tahun | Estimasi Hunian | Pendapatan Kotor | Laba Operasional (EBITDA) | Pajak badan | Arus kas bebas |
|---|---|---|---|---|---|
| Tahun 1 | 55% | €997.660 | €386.064 | €46.214 | €339.850 |
| Tahun 2 | 65% | €1.216.932 | €533.830 | €78.723 | €455.108 |
| Tahun 3 | 72% | €1.393.090 | €650.893 | €104.477 | €546.417 |
| Tahun 4 | 75% | €1.501.093 | €719.434 | €119.556 | €599.879 |
| Tahun 5 | 75% | €1.553.631 | €748.409 | €125.930 | €622.479 |
| Tahun 6 | 75% | €1.608.008 | €778.493 | €132.549 | €645.945 |
| Tahun 7 | 75% | €1.664.289 | €809.727 | €139.420 | €670.307 |
| Tahun 8 | 75% | €1.722.539 | €842.154 | €146.554 | €695.600 |
| Tahun 9 | 75% | €1.782.828 | €875.819 | €171.835 | €703.983 |
| Tahun 10 | 75% | €1.845.227 | €910.766 | €179.523 | €731.242 |
Angka tahunan untuk tahun operasional 1–10 (skenario dasar). Tahun 1 dimulai saat pembukaan (Apr 2029). Arus kas bebas = EBITDA − pajak penghasilan badan; cadangan FF&E sudah termasuk dalam biaya operasional.
+3.50% Tahunan
+2.50% Tahunan
23.9% hanya biaya operasional
44.5% termasuk preferred return 8%
Okupansi di mana pendapatan tahun 3 menutup seluruh biaya operasional (angka pertama), atau biaya operasional ditambah imbal hasil tahunan 8% atas total modal (angka kedua). Keduanya tidak mencakup pengembalian modal atau utang, yang tidak diasumsikan oleh model.
| ADR \ OCC | 60% | 65% | 70% | 75% | 80% |
|---|---|---|---|---|---|
| €200 | 7.8% | 10.7% | 13.2% | 15.5% | 17.7% |
| €225 | 11.5% | 14.3% | 16.7% | 19.0% | 21.1% |
| €250 | 14.7% | 17.4% | 19.8% | 22.0% | 24.1% |
| €275 | 17.6% | 20.2% | 22.6% | 24.8% | 26.8% |
| €300 | 20.2% | 22.8% | 25.1% | 27.3% | 29.3% |
IRR proyek sejak capital call pertama, termasuk exit tahun 5 pada cap rate skenario. Kolom okupansi menunjukkan level yang sudah stabil; masa peningkatan diskalakan secara proporsional.
Penafian Hukum: Analisis sensitivitas ini didasarkan pada kinerja pasar historis dan proyeksi standar operasional di Nusa Penida. Hasil aktual dapat berbeda tergantung pada tren pariwisata global, peraturan setempat, dan faktor makroekonomi. Ini bukan jaminan atas imbal hasil di masa mendatang.
| Asumsi | Nilai | Sumber |
|---|---|---|
| Inventaris | 16 unit (8 + 6 + 2) | Program unit yang dikonfirmasi pemilik; brosur proyek hal. 2 |
| Tarif rak per tipologi | Vila Utama Pemandangan Laut €450, Kamar Standar €180, Penthouse €700, Penthouse dengan kolam renang pribadi €1,200 | Tabel unit admin (input pemilik) |
| ADR gabungan realisasi yang digunakan dalam model | €250 (61%) | Input pemilik (ADR dasar admin); konsisten dengan pembagian musiman €320 puncak / €160 sepi yang dimasukkan pemilik. Realisasi vs tarif rak masih perlu divalidasi. |
| Pertumbuhan ADR | +3.5% / Tahun | Input pemilik (admin) |
| Kenaikan okupansi | 55% → 65% → 72% → 75% | Target perencanaan; okupansi hotel berbintang di Bali sekitar 60% (brosur hal. 3). Memerlukan program pra-pembukaan. |
| Pendorong pendapatan tambahan | 23.6% dari pendapatan kamar | Konfigurasi layanan pemilik (restoran, spa, acara); komisi aktivitas merupakan asumsi model |
| Kepegawaian | 26 staf, €158.880 per tahun | Tabel staf admin (input pemilik); biaya tambahan 30% merupakan asumsi model |
| Rasio biaya variabel | OTA 50% × 15%, Sales & marketing (berkelanjutan) 3%, FF&E 3%, Management fee 5% | Benchmark industri hospitality (asumsi model) |
| Item biaya tetap | €101.800 / Tahun | Item OPEX admin (input pemilik): utilitas €24.000, pemeliharaan €2.800 per unit, asuransi €8.000, akuntansi €10.000, admin €15.000 |
| Pajak penghasilan badan | 22% | Tarif resmi Indonesia; struktur PT PMA dan kemungkinan rezim pajak final masih perlu dikonfirmasi |
| Depresiasi | bangunan 20 tahun, FF&E 8 tahun | Asumsi model untuk keperluan pajak |
| Anggaran pengembangan | €3.210.000 | Tabel anggaran admin (input pemilik, 12 baris) |
| Modal kerja | €190.000 = 3 bulan biaya operasional | Formula model |
| Program penjualan & pemasaran pra-pembukaan | €75.000 | Usulan, menunggu persetujuan |
| Exit | tahun 5, cap rate 9.0%, biaya penjualan 3.0%, pajak pengalihan 2.5% | Kisaran cap rate yang dinyatakan pemilik (9–10%); biaya penjualan dan pajak pengalihan final 2,5% merupakan asumsi model yang perlu dikonfirmasi oleh penasihat hukum |
| Lini Masa | desain 4 bulan, izin 6 bulan, konstruksi 18 bulan, pra-pembukaan 2 bulan → Apr 2029 | Durasi admin; awal disesuaikan ulang dengan tenggat pendanaan; konstruksi 18 bulan sebagaimana dinyatakan pada halaman |
| Pembiayaan | 100% ekuitas, tanpa utang | Tidak ada ketentuan pembiayaan yang tercatat |
Unduh ikhtisar teknis dan finansial lengkap dari proyek ini.
Tersedia secara eksklusif untuk investor resmi.
Daftar untuk Mengakses
Pantai pasir putih di tepi tebing yang luar biasa di ujung timur Nusa Penida.
Tebing berbentuk T-Rex yang terkenal dan pantai pasir putih yang masih alami di bawahnya.
Lengkung jembatan alami yang indah di atas teluk laut berwarna pirus.
Pantai terkenal berhias pohon palem yang menawarkan matahari terbenam khas Bali yang spektakuler dan snorkeling.
Bar tepi pantai terkenal yang dikenal dengan musik live, pemandangan matahari terbenam, dan koktail andalan.
Day club populer dengan kolam renang luas, suasana santai, dan penampilan DJ internasional.
Beach club premium dekat pelabuhan Toyapakeh dengan akses langsung ke pantai dan daybed mewah.
Destinasi matahari terbenam ikonik dengan panorama laut dan sarang bambu privat.
