ITALIAN ARCHITECT IN BALI

Antonio Rutilio is an Italian architect based in Bali, specializing in luxury villas, resorts, and real estate developments across Indonesia and international destinations.

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Opportunità Istituzionale

Boutique Eco Resort - Nusa Penida Cliffside

Nusa Penida, Bali

Vedi Profilo Progetto

Panoramica del Progetto

Descrizione progetto in attesa...

Sintesi Esecutiva

Un esclusivo resort boutique situato sulla leggendaria isola di Nusa Penida, caratterizzato da 8 ville ultra-lusso con viste infinite sull'oceano.

Investimento Target

€6,748k

Ingresso Minimo

€50k

ROI Target

14.00%

Proprietà

Intelligence AI sulla Location

Perché Nusa Penida, Bali?

Nusa Penida: Il nuovo epicentro del turismo eco-lusso a Bali, con una crescita record di flussi turistici nel segmento premium.

Trend Flussi Turistici (Visitatori Annuali)

Tabella di Marcia dello Sviluppo

Inizio Costruzioni Jan 2027

Apertura 01 Jun 2026

DESIGN E SVILUPPO

PERMESSI E LEGALE

COSTRUZIONE

PRE-APERTURA E LANCIO

Architettura e Design

Esplora i Dettagli Architettonici

Approfondimenti Istituzionali

Esploratore Analisi di Mercato

🔹 Domanda di Mercato

Crescita Visitatori18% - 25%

OrigineEU, Australia, Digital nomads

Finestra di Prenotazione45 Days

🔹 Dinamiche di Prezzo

ADR Alta Stagione€320

ADR Bassa Stagione€160

Ricavo Annuo/Unità€65.000

🔹 Vantaggio Competitivo

ConcorrentiUluwatu Luxury Villas

SaturazioneVery Low

VantaggioExclusive Oceanfront

🔹 Trend del Settore

Trend di MercatoEco-Luxury

Impatto SocialeHigh

Domanda Nomad DigitaleExtreme

🔹 Strategia ed Exit

Strategia di UscitaAsset Sell-off

Rischio ChiaveRoad delays

StagionalitàMild

Razionale dell'Investimento

Analisi strategica basata sui dati reali di mercato: transizione dai visitatori giornalieri ai soggiorni di lusso prolungati.

Analisi di Grado Istituzionale

Analisi Strategica per l'Investitore

1. Posizionamento Strategico

Il progetto si colloca nel segmento superiore dell'ospitalità a Nusa Penida, sfruttando una posizione unica su scogliera che garantisce privacy e viste spettacolari. L'architettura "Domo" non è solo estetica, ma una scelta strategica per garantire un ADR (Tariffa Media Giornaliera) superiore alla media del mercato.

2. Efficienza Operativa

Adottiamo un modello di gestione "lean" (snello) che riduce i costi fissi e massimizza il margine EBITDA. La bassa densità del resort consente un rapporto personale-ospiti ottimale, garantendo un servizio d'élite senza i pesanti costi fissi dei grandi complessi alberghieri.

3. Evoluzione del Mercato: Dalle Gita in Giornata al Lusso Sostenibile

Nusa Penida è passata dai 200.000 arrivi del 2017 agli oltre 1,1 milioni del 2024. Il cambiamento critico è il passaggio dai navigatori "mordi e fuggi" a soggiorni di lusso prolungati. Gli investitori istituzionali e il crescente segmento del "slow-travel" cercano spazi esclusivi a bassa densità. Posizionandoci in un'area privilegiata sulla scogliera, catturiamo la fase di prima maturità del boom del lusso dell'isola, prevedendo un apprezzamento del capitale superiore rispetto ai mercati saturi come Canggu.

Motore Dati Elite

Istantanea dell'Investimento

Simula i tuoi rendimenti regolando l'importo dell'investimento qui sotto.

💼 Mio Investimento (Simulatore)

€

Inserisci un valore per simulare

TIR Target

29.4%

Ricavi Stabilizzati

€1.9M

Margine EBITDA

50.0%

Orizzonte

5 Anni

Pareggio

Anno 6

Investimento Totale

€6.7M

📈 Rendimento Annuo Stimato

€29.400

Basato su un TIR del 29.4%

Simulatore Interattivo

Calcola il tuo Rendimento

Scenario di Previsione

Prudenziale Base Ottimistico

Inserisci un valore per simulare (€)

Tua Quota Equity

0%

Quota di Proprietà

Reddito Passivo Annuo

€0

Rendimento Stabilizzato

Liquidità Proiettata (5A)

€0

Utili + Payout di Uscita

Multiplo di Uscita

0.0x

Fattore ROI Totale

Logica degli Scenari

Sensibilità del TIR (IRR)

PRUDENZIALE14%

CASO BASE22%

OTTIMISTICO30%

Analisi Strategica

Performance Finanziaria

The project is designed as a low-density, high-margin boutique resort, optimizing both pricing and operational efficiency. Revenue is driven by premium positioning, ocean-view units, and strong demand for experiential hospitality in Nusa Penida.

Operating costs are controlled through a lean operational model and selective outsourcing of non-core services, ensuring maximum conversion to EBITDA.

Scarica Modello Finanziario

Dati di Mercato Fondamentali

Posizionamento di Mercato

Nusa Penida is one of Bali’s fastest-growing destinations, with increasing demand for high-end, design-driven accommodations.

Proprietà Comparabili

€110 ADR Medio

Domo Resort (Proiezione)

€250 ADR Obiettivo

I'm sorry, but there is no content provided to localize. Please provide the text or content you would like to have localized for the Italian market.

Apprezzamento del Capitale

Rendimenti e Strategia di Uscita

The project targets a stabilized EBITDA margin of approximately 40–45%, generating consistent annual cash flow. Investors benefit from:

Distribuzione annuale degli utili a partire dal 2° anno
Forte apprezzamento del capitale attraverso la crescita del valore dell'asset
Struttura societaria ottimizzata fiscalmente per partner internazionali

Approccio Primario di Uscita Exit is projected in Year 5 through sale to a hospitality operator or institutional buyer at a projected 9-10% Cap Rate.

Gestione del Rischio

Rischio e Mitigazione

The project adopts a conservative financial approach with realistic occupancy and pricing assumptions.

Bassa Densità

Riduzione della complessità operativa e dei costi del personale.

Brand Forte

Identità architettonica a supporto di un ADR premium.

Ricavi Diversificati

Flussi di entrate da alloggio, F&B e benessere.

Sponsor Attivo

Coinvolgimento diretto dello sponsor nello sviluppo e nel controllo.

DOCUMENTAZIONE DEL PROGETTO Ottieni la Panoramica Completa

ANALISI DETTAGLIATA Scarica Modello Finanziario

Disclaimer: This material is for informational purposes only and does not constitute an offer or solicitation to invest. Details are provided upon request for qualified partners.

Allocazione del Capitale (CAPEX)

Ripartizione dettagliata del budget per categoria

This chart represents the strategic distribution of the €3.680.000 total investment. Architecture, land rights, and construction phases are prioritized to ensure asset longevity and premium positioning.

Budget Dettagliato

Categoria	Voce d'Investimento	Importo
Land Acquisition	Leasehold Acquisition (50Y)	€720.000
Construction	Main Structure & Roof	€1.500.000
Furniture & interior fit-out	Elite FF&E Package	€450.000
Others	Safety Reserve	€290.000
Design & Architecture	Architectural & Technical Design	€300.000
Interiors/FF&E	Lighting & decoration	€80.000
Interiors/FF&E	Equipment (AC, system)	€120.000
Project Management	Project management	€70.000
Engineering	Engineering consultant	€50.000
Legals & Permits	Building permits & licenses	€60.000
Legals & Permits	Legal & company setup	€15.000
Others	Staff training & hiring	€25.000
CAPITALE TOTALE STIMATO		€3.680.000

Struttura dei Costi Operativi (OPEX)

PERSONALE E STAFF

€76.800

14.5% dei Ricavi

FULL SERVICE TEAM

€120.000

22.6% dei Ricavi

GLOBAL SALES OPS

€35.000

6.6% dei Ricavi

Modellazione Dinamica dell'Investimento

Market Intelligence e Studio degli Scenari

Analisi di Redditività dell'Unità (2026)

Valori per singola unità/villa

RICAVI LORDI €35.588

OPEX E FEE STIMATE 40%

UTILE NETTO/UNITÀ €21.353

🍂 Indice di Stagionalità

Durata Alta Stagione 7 Mesi

Impatto Bassa Stagione -15% Vendite

⚙️ Operatività dell'Asset

OPEX Ratio 28%

Commissione Gestione 12%

Manutenzione / Unità €2,800

These figures represent institutional benchmarks for the location and asset class. Scenario Mode shifts these variables to simulate risk.

ANALISI ISTITUZIONALE

Previsione Finanziaria a 10 Anni

VALORE DI USCITA STIMATO (CASE BASE - ANNO 5)

€3.414.573

Cash Flow Cumulativo i

EBITDA Annuale i

Ricavi Target i

Mio Payout Stimato i

IRR PROIETTATO

Forecast Internal Return

MULTIPLO DI EQUITY

Projected Capital Growth

PERIODO DI RECUPERO

Target Capital Recovery

EBITDA STABILIZZATO

Est. Year 5 Net Profit

Nota: Valori stimati basati sullo scenario finanziario proiettato.

Ricavo Cumulativo

Reddito lordo totale generato durante il ciclo di vita del progetto.

Σ (ADR × Occ × Units × 365)

Cash Flow Cumulativo

Capitale netto rimanente dopo tutti i costi e il recupero dell'investimento.

Σ(Rev - Opex - Tax) - Inv

EBITDA Annuale

Performance operativa esclusi elementi non monetari e tasse.

Revenue - OPEX

Rendimento Investitore

Quota di utile netto attribuibile al tuo specifico investimento.

(CashFlow × My Inv) / Total

Break-even raggiunto nell'Anno 7

Full capital recovery achieved before stabilization phase. This model illustrates a balanced risk-return profile, with strong cash flow generation and clear capital recovery timeline.

Proiezione EBITDA e Ricavi a 10 Anni

Valori in Euro (€)

Analisi del Cash Flow

Rendimento Obiettivo 14.00%

Multiplo di Equity 2.80

Tabella Cash Flow Netto Annuale

Anno	Occupazione Stimata	Ricavi Lordi	Utile Operativo (EBITDA)	Cash Flow Netto
Year 1	55%	€1.212.028	€424.210	€347.852
Year 2	65%	€1.475.369	€590.148	€483.921
Year 3	75%	€1.751.932	€788.369	€646.463
Year 4	77%	€1.849.555	€887.786	€727.985
Year 5	75%	€1.851.097	€925.549	€758.950
Year 6	75%	€1.900.680	€950.340	€779.279
Year 7	75%	€1.950.263	€975.132	€799.608
Year 8	75%	€1.999.846	€999.923	€819.937
Year 9	75%	€2.049.429	€1.024.715	€840.266
Year 10	75%	€2.099.012	€1.049.506	€860.595
Year 11	75%	€2.161.983	€1.080.991	€886.413
Year 12	75%	€2.226.842	€1.113.421	€913.005
Year 13	75%	€2.293.647	€1.146.824	€940.395
Year 14	75%	€2.362.457	€1.181.228	€968.607
Year 15	75%	€2.433.331	€1.216.665	€997.666
Year 16	75%	€2.506.331	€1.253.165	€1.027.596
Year 17	75%	€2.581.520	€1.290.760	€1.058.423
Year 18	75%	€2.658.966	€1.329.483	€1.090.176
Year 19	75%	€2.738.735	€1.369.368	€1.122.881
Year 20	75%	€2.820.897	€1.410.449	€1.156.568
Year 21	75%	€2.905.524	€1.452.762	€1.191.265
Year 22	75%	€2.992.690	€1.496.345	€1.227.003
Year 23	75%	€3.082.470	€1.541.235	€1.263.813
Year 24	75%	€3.174.945	€1.587.472	€1.301.727
Year 25	75%	€3.270.193	€1.635.096	€1.340.779
Year 26	75%	€3.368.299	€1.684.149	€1.381.002
Year 27	75%	€3.469.348	€1.734.674	€1.422.433
Year 28	75%	€3.573.428	€1.786.714	€1.465.105
Year 29	75%	€3.680.631	€1.840.315	€1.509.059
Year 30	75%	€3.791.050	€1.895.525	€1.554.330
Year 31	75%	€3.904.781	€1.952.391	€1.600.960
Year 32	75%	€4.021.925	€2.010.962	€1.648.989
Year 33	75%	€4.142.582	€2.071.291	€1.698.459
Year 34	75%	€4.266.860	€2.133.430	€1.749.413
Year 35	75%	€4.394.866	€2.197.433	€1.801.895
Year 36	75%	€4.526.712	€2.263.356	€1.855.952
Year 37	75%	€4.662.513	€2.331.257	€1.911.630
Year 38	75%	€4.802.388	€2.401.194	€1.968.979
Year 39	75%	€4.946.460	€2.473.230	€2.028.049
Year 40	75%	€5.094.854	€2.547.427	€2.088.890
Year 41	75%	€5.247.700	€2.623.850	€2.151.557
Year 42	75%	€5.405.130	€2.702.565	€2.216.104
Year 43	75%	€5.567.284	€2.783.642	€2.282.587
Year 44	75%	€5.734.303	€2.867.151	€2.351.064
Year 45	75%	€5.906.332	€2.953.166	€2.421.596
Year 46	75%	€6.083.522	€3.041.761	€2.494.244
Year 47	75%	€6.266.028	€3.133.014	€2.569.071
Year 48	75%	€6.454.008	€3.227.004	€2.646.143
Year 49	75%	€6.647.629	€3.323.814	€2.725.528
Year 50	75%	€6.847.058	€3.423.529	€2.807.294
Year 51	75%	€7.052.469	€3.526.235	€2.891.512
Year 52	75%	€7.264.043	€3.632.022	€2.978.258
Year 53	75%	€7.481.965	€3.740.982	€3.067.606
Year 54	75%	€7.706.424	€3.853.212	€3.159.634
Year 55	75%	€7.937.616	€3.968.808	€3.254.423
Year 56	75%	€8.175.745	€4.087.872	€3.352.055
Year 57	75%	€8.421.017	€4.210.509	€3.452.617
Year 58	75%	€8.673.648	€4.336.824	€3.556.196
Year 59	75%	€8.933.857	€4.466.929	€3.662.881
Year 60	75%	€9.201.873	€4.600.936	€3.772.768
Year 61	75%	€9.477.929	€4.738.965	€3.885.951
Year 62	75%	€9.762.267	€4.881.133	€4.002.529
Year 63	75%	€10.055.135	€5.027.567	€4.122.605
Year 64	75%	€10.356.789	€5.178.394	€4.246.283
Year 65	75%	€10.667.493	€5.333.746	€4.373.672
Year 66	75%	€10.987.517	€5.493.759	€4.504.882
Year 67	75%	€11.317.143	€5.658.571	€4.640.029
Year 68	75%	€11.656.657	€5.828.329	€4.779.229
Year 69	75%	€12.006.357	€6.003.178	€4.922.606
Year 70	75%	€12.366.548	€6.183.274	€5.070.285
Year 71	75%	€12.737.544	€6.368.772	€5.222.393
Year 72	75%	€13.119.670	€6.559.835	€5.379.065
Year 73	75%	€13.513.261	€6.756.630	€5.540.437
Year 74	75%	€13.918.658	€6.959.329	€5.706.650
Year 75	75%	€14.336.218	€7.168.109	€5.877.849
Year 76	75%	€14.766.305	€7.383.152	€6.054.185
Year 77	75%	€15.209.294	€7.604.647	€6.235.810
Year 78	75%	€15.665.573	€7.832.786	€6.422.885
Year 79	75%	€16.135.540	€8.067.770	€6.615.571
Year 80	75%	€16.619.606	€8.309.803	€6.814.038
Year 81	75%	€17.118.194	€8.559.097	€7.018.460
Year 82	75%	€17.631.740	€8.815.870	€7.229.013
Year 83	75%	€18.160.692	€9.080.346	€7.445.884
Year 84	75%	€18.705.513	€9.352.756	€7.669.260
Year 85	75%	€19.266.678	€9.633.339	€7.899.338
Year 86	75%	€19.844.679	€9.922.339	€8.136.318
Year 87	75%	€20.440.019	€10.220.009	€8.380.408
Year 88	75%	€21.053.220	€10.526.610	€8.631.820
Year 89	75%	€21.684.816	€10.842.408	€8.890.775
Year 90	75%	€22.335.361	€11.167.680	€9.157.498
Year 91	75%	€23.005.421	€11.502.711	€9.432.223
Year 92	75%	€23.695.584	€11.847.792	€9.715.189
Year 93	75%	€24.406.452	€12.203.226	€10.006.645
Year 94	75%	€25.138.645	€12.569.323	€10.306.845
Year 95	75%	€25.892.805	€12.946.402	€10.616.050
Year 96	75%	€26.669.589	€13.334.794	€10.934.531
Year 97	75%	€27.469.676	€13.734.838	€11.262.567
Year 98	75%	€28.293.767	€14.146.883	€11.600.444
Year 99	75%	€29.142.580	€14.571.290	€11.948.458
Year 100	75%	€30.016.857	€15.008.428	€12.306.911

Crescita ADR

+3.50% Annuale

Crescita OPEX

+2.50% Annuale

Occupazione di Break-even

10.6% Obiettivo

Analisi di Sensibilità al Rischio

Matrice di Sensibilità (Analisi IRR)

Base Case: €250 @ 75%

ADR \ OCC	65%	70%	75%	80%	85%
€200	30.2%	32.2%	34.2%	36.1%	38.1%
€225	33.4%	35.7%	37.9%	40.1%	42.3%
€250	36.6%	39.1%	41.6%	44.1%	46.5%
€275	39.9%	42.6%	45.3%	48.0%	50.7%
€300	43.1%	46.0%	49.0%	52.0%	54.9%

Legal Disclaimer: This sensitivity analysis is based on historical market performance and projected operational standards in Nusa Penida. Actual results may vary depending on global tourism trends, local regulations, and macroeconomic factors. This is not a guarantee of future returns.

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ANTONIO RUTILIO Final architectural refinements on the Master Villa are now complete.

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Connettività Geografica

Logistica e Percorso dell'Investitore

Vedi su Google Maps Analisi di Accesso Globale

Legenda Percorso

Connessione Aerea

Strada / Autostrada

Via Mare (Traghetto)

Guida alla Connettività 1 PASSAGGI

Test Step

Road

Test advice

10 min

Total Travel ~ €45

Infrastructure Active

Lifestyle & Exploration

Local Attractions & POIs

Surroundings Analysis

Highlight Destinations

No POIs added yet. Add them in the admin "Points of Interest" tab.

Local Gems

Discover the best spots within minutes of your doorstep.

Geographic Connectivity

Logistics & Connectivity Hub

Coords: -8.679287, 115.5358

Proximity Benchmarks

Nearest Intl Airport Analysis Pending

Coastline / Beach Direct Access

Nearest Harbor / Port Analyzing Hub

Road Infrastructure Paved Access

Medical Center Local Clinic nearby

Education Hubs N/A

Infrastructure Status

Connectivity Standard mobile

Affidabilità della Rete Stable (Public Grid)

Catena di Approvvigionamento Regional Logistics

Sovrapposizione Strategica

Analisi dei trend di sviluppo locale e della tabella di marcia delle infrastrutture...