Domo Resort è un boutique eco-resort pianificato sulle scogliere di Nusa Penida, l'isola a est di Bali. Il programma, confermato dal proprietario, prevede 16 unità: 8 Ocean View Master Villa di circa 50 m², 6 Camere Standard di circa 40 m² e 2 Attici di circa 128 m², uno dei quali con piscina a sfioro privata. Una reception con lounge, un bar e ristorante, una spa con sauna e una piscina pubblica completano il resort, per una superficie lorda di circa 3.636 m².
L'architettura segue un linguaggio contemporaneo tropicale curvilineo, con materiali naturali, una forte connessione tra interno ed esterno e una costruzione a basso impatto. Superficie del sito, titolo del terreno, accesso al mare e permessi sono ancora in fase di verifica e sono elencati come punti aperti in questa pagina.
Un boutique eco-resort di 16 unità sulle scogliere di Nusa Penida: 8 Ocean View Master Villa, 6 Camere Standard e 2 Attici, con ristorante, spa e piscina a sfioro. I rendimenti sono presentati in tre scenari a partire da un unico modello finanziario con ipotesi esplicite e documentate.
€3,475k
€50k
22.0%
In fase di verifica legale
16 unità: 8 Ocean View Master Villa, 6 Camere Standard e 2 Attici (uno con piscina privata). Le tariffe pubblicate sono tariffe di listino di alta stagione; il modello utilizza una tariffa realizzata inferiore.
Le tariffe per tipologia sopra riportate sono prezzi di listino di alta stagione. I ricavi sono calcolati su un ADR medio realizzato di €250 (anno 1, prezzi 2029), pari a 61% della tariffa di listino ponderata, per riflettere il pricing di bassa stagione (5 mesi a 64% della tariffa realizzata), i pacchetti e le notti omaggio. La tariffa realizzata di ciascuna tipologia deriva dalla propria tariffa di listino nella stessa proporzione. Il fattore di realizzazione è un'ipotesi da validare con uno studio di revenue management.
I valori ADR sono al netto dell'imposta regionale sugli alberghi del 10% (PB1) e del service charge. Le commissioni OTA e le commissioni di pagamento sono trattate come costi di distribuzione in OPEX, non dedotte dall'ADR.
I ricavi accessori sono costruiti a partire da driver operativi, non come quota fissa dei ricavi camere. Scenario base, anno 3 (occupazione 72%, 4.205 notti camera, 7.569 notti ospite):
| Voce | Volume | Prezzo medio | Ricavi | Costo del venduto | Margine |
|---|---|---|---|---|---|
| Ristorante e bar | 4.541 coperti | €27 | €145.939 | 35% | €94.860 |
| Spa e wellness | 2.649 trattamenti | €21 | €56.754 | 25% | €42.566 |
| Attività e transfer | 4.205 notti camera | €11 | €45.043 | 40% | €27.026 |
| Eventi | 12 eventi | €1,607 | €19.282 | 40% | €11.569 |
| Totale ricavi accessori | €267.018 | 23.7% dei ricavi camere | |||
F&B: 60% delle notti ospite a €25 per coperto, più 20% ospiti esterni. Spa: capture del 35% a €20. Attività: €10 per notte camera (commissioni su transfer, tour e noleggi). Eventi: 1 al mese a €1,500. Gli scenari conservativo e upside utilizzano capture e spesa rispettivamente inferiori e superiori.
Nusa Penida attrae viaggiatori interessati a diving, natura e fotografia e riceve domanda di riporto da Bali. L'isola è una destinazione premium di nicchia più che un mercato di massa: l'opportunità risiede in una struttura piccola e a forte impronta progettuale, con una tariffa realizzata superiore alla media dei soggiorni brevi dell'isola.
Il cronoprogramma è ancorato alla scadenza di raccolta capitale (Feb 2027): progettazione da Ott 2026, costruzione di 18 mesi a partire da Ago 2027, apertura Apr 2029. Qualsiasi variazione della data di apertura sposta con sé il programma pre-apertura.
Il raggiungimento dell'occupazione obiettivo del 65% nell'anno operativo 2 dipende da un programma strutturato di vendite e marketing pre-apertura che inizia almeno sei mesi prima dell'accoglienza dei primi ospiti. Questo programma costruirà notorietà, domanda qualificata, partnership di distribuzione e prenotazioni anticipate. Il dato di occupazione è un obiettivo di pianificazione, non un risultato garantito, e sarà verificato rispetto a milestone misurabili di prenotazione e conversione.
Con l'apertura prevista per Apr 2029, il programma inizia entro e non oltre Ott 2028 (fondamenta del brand da Apr 2028). Se la data di apertura cambia, questa milestone si sposta di conseguenza.
| Identità del brand, sito web e booking engine | €15.000 |
| Contenuti: render, fotografia, video, storytelling | €15.000 |
| PR, partnership con travel trade e concierge, viaggi di familiarizzazione | €12.000 |
| Campagne misurabili (search, social, email) e offerte per prenotazioni anticipate | €20.000 |
| CRM, database ospiti con consenso, analytics | €5.000 |
| Responsabile vendite e marketing (part-time, 6 mesi) | €8.000 |
| Budget proposto | €75.000 |
Budget pre-apertura proposto di €75.000, incluso in CAPEX come voce separata e in attesa di approvazione. Il marketing ricorrente (3% dei ricavi) e le commissioni OTA sono in OPEX.
Sponsor / GP: brand, budget, approvazioni e partnership. Responsabile vendite e marketing: esecuzione, impostazione della distribuzione e reporting. Revenue manager (o operatore): pricing, channel mix e connettività OTA. Studio: contenuti architettonici e visual. Agenzia PR esterna: relazioni con media e trade.
Un'esperienza opzionale in Unreal Engine 5 potrebbe dare vita al resort prima dell'apertura. Ospiti e futuri visitatori potrebbero esplorare una versione interattiva di alta qualità della struttura, scoprirne l'architettura e partecipare a esperienze condivisibili. Questo offre un modo per costruire una community coinvolta al di là della fotografia e del video convenzionali. Lo sviluppo procederebbe per fasi, soggetto a un budget separato e a obiettivi di marketing misurabili; nessun ricavo da questa iniziativa è incluso nella previsione finanziaria di base.
I render e i filmati mostrano il resort; una scena interattiva permette di percorrere il sentiero sulla scogliera al tramonto, entrare in una villa, confrontare i due attici e condividere un momento con gli amici. Questo offre ai futuri ospiti un motivo per tornare mentre il sito è ancora in costruzione e trasforma l'interesse in contatti che il programma pre-apertura può seguire.
Terreno, paesaggio e volumetria del resort dal modello architettonico; una villa e gli interni degli attici; un percorso guidato. Obiettivo: validare qualità, performance e interesse con un piccolo gruppo di test.
Piccole sfide condivisibili (punti fotografici al tramonto, percorsi sulla scogliera, scoperta delle ville), un profilo visitatore e un opt-in per ricevere le offerte di apertura. Obiettivo: utilizzo misurato, tasso di condivisione e contatti qualificati che alimentano il database pre-apertura.
Eventi stagionali, più contenuti sull'isola, momenti multiplayer. Decisione presa dopo la fase 2 in base a utilizzo misurato, conversione in prenotazioni e costo per contatto.
Una build scaricabile per PC/Mac, il pixel streaming interattivo dal cloud e l'accesso da browser hanno costi, qualità e diffusione differenti. Unreal Engine 5 non dispone di un export nativo per browser, quindi l'accesso da browser implica streaming (con costo per sessione) o una versione web ridotta. La piattaforma viene scelta dopo il prototipo di fase 1, non promessa in anticipo.
I dati della community sono raccolti con consenso esplicito, uno scopo chiaro (offerte di apertura e aggiornamenti), un opt-out semplice e nel rispetto della legge indonesiana sui dati personali (UU PDP) e del GDPR per gli ospiti europei.
Un'esperienza completa richiede un proprio design, sviluppo, piattaforma di distribuzione, manutenzione e budget. Costi, numero di utenti ed eventuale ritorno economico non sono stimati qui e non sono inclusi in CAPEX, ricavi o IRR fino a quando non esisteranno un preventivo approvato e obiettivi misurabili.
I dati d'area (annunci sull'isola, occupazione alberghiera di Bali) descrivono il mercato; la tariffa e l'occupazione del resort sono obiettivi di pianificazione per una nuova struttura a forte impronta progettuale e non derivano da un set di comparabili documentato. Uno studio sui comparabili è in corso.
| Metrico | Valore |
|---|---|
| Acquisizione Terreno | €350.000 |
| Costruzione | €1.500.000 |
| Arredi e Interni | €650.000 |
| Altro | €315.000 |
| Design e Architettura | €250.000 |
| Gestione del progetto | €70.000 |
| Permessi e Legale | €75.000 |
| Pre-apertura | €75.000 |
| Capitale circolante | €190.000 |
| Investimento Totale | €3.475.000 |
| Valore di exit (lordo, anno 5) | €8.315.658 |
| Proventi netti da exit al netto di 3.0% costi di vendita e 2.5% imposta di trasferimento | €7.858.297 |
| IRR scenario base | 22.0% |
| Equity multiple | 3.00x |
| Cronologia | 30 Mesi |
Il caso di investimento si basa su tre elementi: una struttura a bassa densità facile da riempire (16 unità), una tariffa posizionata al di sopra della media dell'isola grazie a design e localizzazione, e una base di costo dimensionata per un team ridotto. Ogni dato deriva dal modello mostrato in questa pagina e può essere verificato voce per voce.
Domo Resort è una struttura boutique di 16 unità su un sito a picco sul mare a Nusa Penida, con vista sull'oceano. L'architettura e la dimensione dell'inventario sono alla base di una tariffa realizzata superiore alla media dei soggiorni brevi dell'isola; la tariffa e l'occupazione obiettivo sono ipotesi di pianificazione e sono testate in tre scenari.
Il resort è dimensionato per un team di 26 persone con una struttura di costi snella. I costi operativi sono costruiti voce per voce (costo del personale con oneri accessori, costo del venduto, distribuzione, marketing, utenze, manutenzione e riserva FF&E, assicurazione, amministrazione e management fee), in modo che il margine EBITDA derivi dalla struttura dei costi e non da un obiettivo prestabilito.
Nusa Penida si è trasformata da destinazione per gite di un giorno a destinazione per soggiorni di più giorni, con una domanda trainata da diving, natura e fotografia e dal riporto da Bali. Le statistiche ufficiali sui visitatori, uno studio sulle tariffe comparabili e il quadro dei permessi sono ancora da documentare; il modello non si basa su ipotesi di crescita dei visitatori e tratta il rischio normativo (moratorie edilizie, tasse turistiche) come un rischio di tempistica.
Simula i tuoi rendimenti regolando l'importo dell'investimento qui sotto.
22.0%
€1.6M
48.2%
5 Anni
Anno 5 (con exit)
€3.5M
€15.724
Quota pro-rata del free cash flow dello scenario base, al lordo di eventuale promote dello sponsor o commissione di piattaforma. L'IRR (22.0%) è un tasso di rendimento sull'intero periodo di detenzione, compreso l'exit; non è un reddito annuale.I dati rappresentano quote pro-rata del modello dello scenario base, al lordo di eventuali promote o commissioni. Le performance effettive possono variare. I tre scenari utilizzano lo stesso modello con ipotesi diverse su occupazione, ADR, ricavi accessori, costi, costo del capitale e tempistiche. Lo scenario conservativo è uno stress test al ribasso: tariffe e occupazione più basse, una management fee per un operatore terzo, un sovraccosto di costruzione del 10% e un ritardo di apertura di sei mesi, tutti insieme.
Il resort è pianificato come una struttura boutique a bassa densità: 16 unità suddivise in tre tipologie, un ristorante e bar, una spa e una piscina a sfioro pubblica. I ricavi derivano da una tariffa realizzata posizionata al di sopra della media dei soggiorni brevi dell'isola e da servizi accessori dimensionati sulle notti ospite.
I costi operativi sono costruiti voce per voce: costo del personale per 26 dipendenti con oneri accessori, costo del venduto, distribuzione e marketing, utenze, manutenzione e riserva FF&E, assicurazione, amministrazione e management fee. Tutti i rapporti sono elencati nella tabella delle ipotesi qui sotto.
>Nusa Penida è una delle destinazioni in più rapida crescita di Bali, con una crescente domanda di sistemazioni di lusso e di design.
I dati d'area (annunci sull'isola, occupazione alberghiera di Bali) descrivono il mercato; la tariffa e l'occupazione del resort sono obiettivi di pianificazione per una nuova struttura a forte impronta progettuale e non derivano da un set di comparabili documentato. Uno studio sui comparabili è in corso.
Lo scenario base ha come obiettivo un margine EBITDA del 48% a regime (anno 5). La cassa disponibile per la distribuzione è l'EBITDA al netto dell'imposta sul reddito delle società; il modello ipotizza un finanziamento al 100% con equity e nessun debito.
I rendimenti sono presentati in tre scenari con le stesse formule; la tabella di sensitività e le varianti di ritardo/sovraccosto mostrano quanto il risultato dipenda da tariffa, occupazione, tempistiche e costo di costruzione.
Riduzione della complessità operativa e dei costi del personale.
Identità architettonica a supporto di un ADR premium.
Flussi di entrate da alloggio, F&B e benessere.
Coinvolgimento diretto dello sponsor nello sviluppo e nel controllo.
Disclaimer: Questo materiale ha solo scopo informativo e non costituisce un'offerta o una sollecitazione all'investimento. I dettagli sono forniti su richiesta per i partner qualificati.
Questo grafico mostra come viene ripartito il fabbisogno di capitale totale di €3.475.000: il budget amministrativo di €3.210.000, il programma pre-apertura proposto e una riserva di capitale circolante pari a 3 mesi di costi operativi.
| Categoria | Voce d'Investimento | Stato | Importo |
|---|---|---|---|
| Acquisizione Terreno | Acquisizione del terreno | Titolo in sospeso | €350.000 |
| Costruzione | Struttura Principale e Tetto | Voce di budget | €1.500.000 |
| Arredi e Interni | Pacchetto FF&E Elite (Arredi, Corredi e Attrezzature) | Voce di budget | €450.000 |
| Altro | Riserva di Sicurezza | Imprevisti | €290.000 |
| Design e Architettura | Progettazione Architettonica e Tecnica | Voce di budget | €200.000 |
| Arredi e Interni | Illuminazione e Decorazione d'Interni | Voce di budget | €80.000 |
| Arredi e Interni | Impianti Tecnologici (Climatizzazione, Idraulica) | Voce di budget | €120.000 |
| Gestione del progetto | Gestione del Progetto (Project Management) | Voce di budget | €70.000 |
| Design e Architettura | Consulenza Ingegneristica | Voce di budget | €50.000 |
| Permessi e Legale | Permessi di Costruzione e Licenze | Voce di budget | €60.000 |
| Permessi e Legale | Spese Legali e Costituzione Società | Voce di budget | €15.000 |
| Altro | Formazione e Assunzione del Personale | Voce di budget | €25.000 |
| Pre-apertura | Programma di vendite e marketing pre-apertura | Proposto | €75.000 |
| Capitale circolante | Capitale circolante e riserva di cassa per l'apertura | Formula | €190.000 |
| Fabbisogno di capitale totale | €3.475.000 | ||
Queste voci non sono dettagliate nel budget attuale. O sono incluse nella somma forfettaria 'Main Structure & Roof', da confermare con l'impresa, oppure si aggiungeranno al totale. Il totale sopra riportato è quindi un limite minimo, non massimo.
Composizione dei costi operativi (scenario base, anno 3) · Ricavi €1.393.090
| Voce di costo | Base di calcolo | Importo | % dei ricavi |
|---|---|---|---|
| Costo del personale | 26 dipendenti, €158.880 retribuzione base + 30% oneri accessori (BPJS, THR, pasti, uniformi, formazione) | €217.000 | 15.6% |
| Costo del venduto | F&B 35%, spa 25%, attività ed eventi 40% dei rispettivi ricavi | €90.997 | 6.5% |
| Distribuzione (OTA e pagamenti) | 50% delle notti camera tramite OTA a una commissione del 15% + 1.5% commissioni di pagamento | €101.346 | 7.3% |
| Vendite e marketing (ricorrente) | 3% dei ricavi totali | €41.793 | 3.0% |
| Utenze (energia elettrica, generatore, acqua) | €24.000 fisso + 2% dei ricavi | €53.077 | 3.8% |
| Riparazioni e manutenzione | €2.800 per unità | €47.068 | 3.4% |
| Riserva FF&E | 3% dei ricavi totali | €41.793 | 3.0% |
| Assicurazione | €8.000 | €8.405 | 0.6% |
| Amministrazione, licenze, tecnologia | contabilità e licenze €10.000, amministrazione e logistica €15.000, sistemi PMS/booking €9.000 | €35.721 | 2.6% |
| Materiali di consumo housekeeping e lavanderia | €8 per notte camera | €35.341 | 2.5% |
| Management fee | 5% dei ricavi totali | €69.654 | 5.0% |
| Totale costi operativi | di cui fissi €333.410 | €742.196 | 53.3% |
| EBITDA | €650.893 | 46.7% |
La tabella del personale e le voci di costo inserite nell'amministrazione costituiscono la base di costo documentata (€325.880 all'anno: €158.880 costo del personale e €167.000 altre voci). La composizione sopra riportata aggiunge gli oneri accessori e i costi variabili che scalano con i ricavi, motivo per cui i costi operativi totali sono superiori all'elenco amministrativo.
| Prudenziale | Base | Ottimistico | |
|---|---|---|---|
| Rampa di occupazione (anno 1 → a regime) | 45% → 55% → 62% → 65% | 55% → 65% → 72% → 75% | 60% → 72% → 78% → 80% |
| ADR realizzato (anno 1) | €225 | €250 | €280 |
| Ricavi accessori (% delle camere) | 18.4% | 23.6% | 30.9% |
| Management fee (% dei ricavi) | 12% | 5% | 5% |
| Sovraccosto di costruzione | 10% | 0% | 0% |
| Ritardo di apertura | 6 mesi (Oct 2029) | 0 mesi (Apr 2029) | 0 mesi (Apr 2029) |
| Cap rate di exit | 10.0% | 9.0% | 8.5% |
| Capitale totale | €3.740.000 | €3.475.000 | €3.501.000 |
| Ricavi anno 5 | €1.160.184 | €1.553.631 | €1.964.819 |
| EBITDA anno 5 | €345.781 (30%) | €748.409 (48%) | €1.049.047 (53%) |
| Valore di exit lordo | €3.457.812 | €8.315.658 | €12.341.725 |
| Proventi netti da exit | €3.267.633 | €7.858.297 | €11.662.930 |
| IRR di progetto | 2.9% | 22.0% | 30.8% |
| Equity multiple | 1.18x | 3.00x | 4.37x |
| Payback operativo | > 10 anni | 6.4 Anni | 4.8 Anni |
| Rendimento medio in cassa sul capitale | 6.2% | 14.8% | 20.7% |
| Variante | Capitale totale | Apertura | IRR | Variazione rispetto alla base |
|---|---|---|---|---|
| Base | €3.475.000 | Apr 2029 | 22.0% | — |
| Base + ritardo di 6 mesi | €3.523.000 | Oct 2029 | 20.8% | -1.2 pt |
| Base + ritardo di 12 mesi | €3.571.000 | Apr 2030 | 19.6% | -2.4 pt |
| Base + sovraccosto di costruzione del 10% | €3.690.000 | Apr 2029 | 20.7% | -1.3 pt |
| Base + sovraccosto di costruzione del 20% | €3.905.000 | Apr 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
| Base + ritardo di 6 mesi + sovraccosto del 10% | €3.738.000 | Oct 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
Un ritardo aggiunge costi di mantenimento (€8.000 al mese) e posticipa ogni flusso di cassa operativo; un sovraccosto viene applicato alle voci di costruzione e fit-out.
| Tipologia | Unità | ADR alta stagione | ADR bassa stagione | Notti camera | Ricavi camere |
|---|---|---|---|---|---|
| Villa padronale vista oceano | 8 | €375 | €188 | 2.103 | €616.126 |
| Camera Standard | 6 | €150 | €75 | 1.577 | €184.831 |
| Attico | 1 | €583 | €292 | 263 | €119.800 |
| Attico con piscina privata | 1 | €1,000 | €500 | 263 | €205.371 |
| Totale | 16 | Alta stagione €829.942 / Bassa stagione €296.130 | 4.205 | €1.126.072 | |
7 mesi di alta stagione a 128% e 5 mesi di bassa stagione a 64% della tariffa realizzata; l'occupazione è applicata in modo uniforme. La ripartizione è mostrata a fini di pianificazione; il totale annuo equivale a unità × occupazione × ADR realizzato × 365.
Ipotesi operative dello scenario base; i pulsanti di scenario modificano ogni dato in questa pagina.
Reddito lordo totale generato durante il ciclo di vita del progetto.
Capitale netto rimanente dopo tutti i costi e il recupero dell'investimento.
Performance operativa esclusi elementi non monetari e tasse.
Quota di utile netto attribuibile al tuo specifico investimento.
Free cash flow cumulato a partire dalla prima capital call, con i proventi netti dell'exit nell'anno di exit. Si tratta di una proiezione, non di una garanzia.
| Anno | Occupazione Stimata | Ricavi Lordi | Utile Operativo (EBITDA) | Imposta sulle società | Free cash flow |
|---|---|---|---|---|---|
| Anno 1 | 55% | €997.660 | €386.064 | €46.214 | €339.850 |
| Anno 2 | 65% | €1.216.932 | €533.830 | €78.723 | €455.108 |
| Anno 3 | 72% | €1.393.090 | €650.893 | €104.477 | €546.417 |
| Anno 4 | 75% | €1.501.093 | €719.434 | €119.556 | €599.879 |
| Anno 5 | 75% | €1.553.631 | €748.409 | €125.930 | €622.479 |
| Anno 6 | 75% | €1.608.008 | €778.493 | €132.549 | €645.945 |
| Anno 7 | 75% | €1.664.289 | €809.727 | €139.420 | €670.307 |
| Anno 8 | 75% | €1.722.539 | €842.154 | €146.554 | €695.600 |
| Anno 9 | 75% | €1.782.828 | €875.819 | €171.835 | €703.983 |
| Anno 10 | 75% | €1.845.227 | €910.766 | €179.523 | €731.242 |
Dati annuali per gli anni operativi 1–10 (scenario base). L'anno 1 inizia con l'apertura (Apr 2029). Free cash flow = EBITDA − imposta sul reddito delle società; la riserva FF&E è già inclusa nei costi operativi.
+3.50% Annuale
+2.50% Annuale
23.9% solo costi operativi
44.5% incl. preferred return del 8%
Occupazione alla quale i ricavi dell'anno 3 coprono tutti i costi operativi (primo valore), oppure i costi operativi più un rendimento annuo del 8% sul capitale totale (secondo valore). Nessuno dei due copre il rimborso del capitale o il debito, che il modello non ipotizza.
| ADR \ OCC | 60% | 65% | 70% | 75% | 80% |
|---|---|---|---|---|---|
| €200 | 7.8% | 10.7% | 13.2% | 15.5% | 17.7% |
| €225 | 11.5% | 14.3% | 16.7% | 19.0% | 21.1% |
| €250 | 14.7% | 17.4% | 19.8% | 22.0% | 24.1% |
| €275 | 17.6% | 20.2% | 22.6% | 24.8% | 26.8% |
| €300 | 20.2% | 22.8% | 25.1% | 27.3% | 29.3% |
IRR di progetto a partire dalla prima capital call, incluso l'exit dell'anno 5 al cap rate di scenario. Le colonne di occupazione indicano il livello a regime; la rampa di avvio è proporzionata di conseguenza.
Avvertenza legale: questa analisi di sensitività si basa sull'andamento storico del mercato e sugli standard operativi previsti a Nusa Penida. I risultati effettivi possono variare in base alle tendenze del turismo globale, alle normative locali e ai fattori macroeconomici. Non costituisce una garanzia di rendimenti futuri.
| Presupposto | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Inventario | 16 unità (8 + 6 + 2) | Programma unità confermato dal proprietario; brochure di progetto p. 2 |
| Tariffe di listino per tipologia | Villa padronale vista oceano €450, Camera Standard €180, Attico €700, Attico con piscina privata €1,200 | Tabella unità amministrativa (input del proprietario) |
| ADR medio realizzato utilizzato nel modello | €250 (61%) | Input del proprietario (ADR base amministrativo); coerente con la suddivisione stagionale di €320 alta stagione / €160 bassa stagione inserita dal proprietario. Il rapporto tra realizzazione e tariffa di listino è da validare. |
| Crescita dell'ADR | +3.5% / Anno | Input del proprietario (amministrazione) |
| Rampa di occupazione | 55% → 65% → 72% → 75% | Obiettivo di pianificazione; occupazione degli hotel a stelle di Bali intorno al 60% (brochure p. 3). Richiede il programma pre-apertura. |
| Driver dei ricavi accessori | 23.6% dei ricavi camere | Configurazione dei servizi del proprietario (ristorante, spa, eventi); la commissione sulle attività è un'ipotesi di modello |
| Personale | 26 dipendenti, €158.880 all'anno | Tabella del personale amministrativo (input del proprietario); gli oneri accessori 30% sono un'ipotesi di modello |
| Rapporti di costo variabile | OTA 50% × 15%, Vendite e marketing (ricorrente) 3%, FF&E 3%, Management fee 5% | Benchmark del settore hospitality (ipotesi di modello) |
| Voci di costo fisso | €101.800 / Anno | Voci OPEX amministrative (input del proprietario): utenze €24.000, manutenzione €2.800 per unità, assicurazione €8.000, contabilità €10.000, amministrazione €15.000 |
| Imposta sul reddito delle società | 22% | Aliquota di legge indonesiana; la struttura PT PMA ed eventuali regimi di imposta definitiva sono da confermare |
| Ammortamento | edifici 20 anni, FF&E 8 anni | Ipotesi di modello a fini fiscali |
| Budget di sviluppo | €3.210.000 | Tabella di budget amministrativa (input del proprietario, 12 voci) |
| Capitale circolante | €190.000 = 3 mesi di costi operativi | Formula di modello |
| Programma di vendite e marketing pre-apertura | €75.000 | Proposta, in attesa di approvazione |
| Exit | anno 5, cap rate 9.0%, costi di vendita 3.0%, imposta di trasferimento 2.5% | Intervallo di cap rate indicato dal proprietario (9–10%); i costi di vendita e l'imposta di trasferimento definitiva del 2,5% sono ipotesi di modello da confermare con un legale |
| Cronologia | progettazione 4 mesi, permessi 6 mesi, costruzione 18 mesi, pre-apertura 2 mesi → Apr 2029 | Durate amministrative; l'inizio è riferito alla scadenza di raccolta capitale; costruzione di 18 mesi come indicato nella pagina |
| Finanziamento | 100% equity, nessun debito | Nessun termine di finanziamento registrato |
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Incredibile spiaggia di sabbia bianca a picco sul mare sulla punta orientale di Nusa Penida.
La famosa scogliera a forma di T-Rex e la spiaggia di sabbia bianca incontaminata sottostante.
Un pittoresco arco naturale sopra una baia di mare turchese.
Spiaggia famosa con palme che offre spettacolari tramonti balinesi e snorkeling.
Celebre bar sulla spiaggia, noto per la musica dal vivo, i tramonti e i cocktail signature.
Rinomato day club con grande piscina, atmosfera rilassata e DJ set internazionali.
Beach club premium nei pressi del porto di Toyapakeh, con accesso diretto alla spiaggia e lettini di lusso.
Iconica destinazione per il tramonto, con viste panoramiche sull'oceano e nidi privati in bambù.
