Domo Resort는 발리 동쪽에 위치한 섬, 누사페니다의 절벽 위에 계획된 부티크 에코 리조트입니다. 오너가 확인한 유닛 구성은 총 16개 객실입니다: 약 50㎡ 규모의 Ocean View Master Villa 8실, 약 40㎡ 규모의 스탠다드 룸 6실, 약 128㎡ 규모의 펜트하우스 2실(그중 1실은 프라이빗 인피니티 풀 포함)입니다. 리셉션 및 라운지, 바 겸 레스토랑, 사우나를 갖춘 스파, 퍼블릭 풀을 갖추고 있으며, 연면적은 약 3,636㎡입니다.
건축은 자연 소재를 사용한 곡선형의 현대적 트로피컬 양식을 따르며, 실내외의 강한 연계성과 저영향 시공을 특징으로 합니다. 부지 면적, 토지 소유권, 해안 접근 및 인허가는 현재 검증 중이며, 본 페이지에 미확정 사항으로 기재되어 있습니다.
누사페니다 절벽 위에 위치한 16개 객실 규모의 부티크 에코 리조트: Ocean View Master Villa 8실, 스탠다드 룸 6실, 펜트하우스 2실, 레스토랑, 스파, 인피니티 풀을 갖추고 있습니다. 수익률은 출처가 명시된 가정에 기반한 하나의 재무 모델에서 세 가지 시나리오로 제시됩니다.
€3,475k
€50k
22.0%
법적 검증 중
16개 객실: Ocean View Master Villa 8실, 스탠다드 룸 6실, 펜트하우스 2실(그중 1실은 프라이빗 풀 포함). 공개된 요금은 성수기 공시요금이며, 모델에서는 이보다 낮은 실현 요금을 사용합니다.
위 타입별 요금은 성수기 게시 가격입니다. 매출은 실현 혼합 ADR €250(1년차, 2029년 가격 기준)을 기준으로 산정하며, 이는 가중평균 공시요금의 61%에 해당합니다. 이 계수는 비수기 가격 정책(5개월간 실현 요금의 64% 적용), 패키지 및 무료 숙박을 반영한 것입니다. 각 타입의 실현 요금은 해당 타입의 공시요금에 동일한 비율을 적용하여 산출합니다. 실현 계수는 수익관리(레베뉴 매니지먼트) 조사를 통해 검증이 필요한 가정입니다.
ADR 수치는 지방 호텔세 10%(PB1)와 서비스 차지를 차감한 순액입니다. OTA 수수료 및 결제 수수료는 ADR에서 차감하지 않고 OPEX 내 유통 비용으로 처리합니다.
부대 매출은 객실 매출에 대한 일률적인 비율이 아니라 운영 동인(driver)을 기반으로 산정합니다. 기본 시나리오, 3년차(점유율 72%, 객실 박수 4.205, 게스트나이트 7.569):
| 수익원 | 수량 | 평균 단가 | 수익 | 매출원가 | 마진 |
|---|---|---|---|---|---|
| 레스토랑 & 바 | 4.541 커버 수 | €27 | €145.939 | 35% | €94.860 |
| 스파 & 웰니스 | 2.649 트리트먼트 건수 | €21 | €56.754 | 25% | €42.566 |
| 액티비티 & 트랜스퍼 | 4.205 객실 박수 | €11 | €45.043 | 40% | €27.026 |
| 이벤트 | 12 건 | €1,607 | €19.282 | 40% | €11.569 |
| 부대 매출 합계 | €267.018 | 23.7% 객실 매출 대비 | |||
F&B: 게스트나이트의 60%가 커버당 €25를 지출, 외부 고객 20%명 추가. 스파: 이용률 35%, 객단가 €20. 액티비티: 객실 박수당 €10(트랜스퍼, 투어, 렌탈 수수료 포함). 이벤트: 월 1건, 평균 단가 €1,500. 보수적 시나리오와 상승 시나리오는 각각 더 낮거나 높은 이용률과 단가를 사용합니다.
누사페니다는 다이빙, 자연, 사진 촬영을 목적으로 하는 여행객을 끌어들이며, 발리로부터의 파급 수요도 받고 있습니다. 이 섬은 매스마켓이 아닌 틈새 프리미엄 목적지이며, 기회는 섬 내 단기 숙박 평균을 상회하는 실현 요금을 갖춘 소규모의 디자인 주도형 시설에 있습니다.
일정은 자금 조달 마감일(2월 2027)을 기준으로 합니다: 설계는 10월 2026부터, 시공은 8월 2027부터 18개월간, 오픈은 4월 2029. 오픈일이 변경되면 오픈 전 프로그램도 함께 조정됩니다.
운영 2년차의 목표 점유율 65% 달성은 리조트가 첫 게스트를 맞이하기 최소 6개월 전부터 시작되는 체계적인 오픈 전 영업·마케팅 프로그램에 좌우됩니다. 이 프로그램은 인지도, 유효 수요, 유통 파트너십 및 사전 예약을 구축합니다. 점유율 수치는 계획상의 목표이며 결과를 보장하지 않고, 측정 가능한 예약·전환 마일스톤에 따라 재검토됩니다.
오픈 예정일 4월 2029을 기준으로, 프로그램은 늦어도 10월 2028까지 시작합니다(브랜드 기반 구축은 4월 2028부터). 오픈일이 변경되면 이 마일스톤도 함께 조정됩니다.
| 브랜드 아이덴티티, 웹사이트 및 예약 엔진 | €15.000 |
| 콘텐츠: 렌더링, 사진, 영상, 스토리텔링 | €15.000 |
| PR, 여행업계 및 컨시어지 파트너십, 팸투어(familiarisation trip) | €12.000 |
| 측정 가능한 캠페인(검색, 소셜, 이메일) 및 얼리부킹 혜택 | €20.000 |
| CRM, 동의 기반 고객 데이터베이스, 분석 | €5.000 |
| 영업·마케팅 담당(파트타임, 6개월) | €8.000 |
| 제안 예산 | €75.000 |
제안된 오픈 전 예산은 €75.000이며, CAPEX에 별도 항목으로 반영되어 승인 대기 중입니다. 지속적인 마케팅 비용(매출의 3%) 및 OTA 수수료는 OPEX에 반영됩니다.
스폰서/GP: 브랜드, 예산, 승인 및 파트너십 담당. 영업·마케팅 담당: 실행, 유통 체계 구축 및 리포팅 담당. 레베뉴 매니저(또는 운영사): 가격 정책, 채널믹스 및 OTA 연동 담당. 스튜디오: 건축 콘텐츠 및 비주얼 담당. 외부 PR 대행사: 미디어 및 업계 관계 담당.
선택적 이니셔티브로서 Unreal Engine 5 기반 체험 콘텐츠는 오픈 전부터 리조트를 생생하게 전달할 수 있습니다. 게스트와 향후 방문객은 고품질 인터랙티브 버전의 시설을 탐험하고, 건축을 체험하며, 공유 가능한 경험에 참여할 수 있습니다. 이는 기존의 사진·영상을 넘어 몰입도 높은 커뮤니티를 구축하는 방법이 됩니다. 개발은 별도 예산과 측정 가능한 마케팅 목표의 승인을 전제로 단계적으로 진행되며, 본 이니셔티브로 인한 매출은 기본 재무 전망에 포함되어 있지 않습니다.
렌더링과 영상은 리조트를 '보여주는' 역할을 하지만, 인터랙티브 장면에서는 노을 지는 절벽길을 걷고, 빌라 내부를 열어보고, 두 펜트하우스를 비교하며, 친구와 그 순간을 공유할 수 있습니다. 이를 통해 공사가 진행 중인 시점에도 향후 게스트가 다시 찾아올 이유를 제공하고, 관심을 오픈 전 프로그램이 후속 관리할 수 있는 잠재고객 정보로 전환합니다.
건축 모델을 기반으로 한 지형, 조경 및 리조트 전체 매싱, 빌라 1채 및 펜트하우스 내부, 가이드 투어. 목표: 소규모 테스트 그룹을 통해 품질, 성능 및 관심도를 검증하는 것.
공유 가능한 소규모 챌린지(노을 촬영 스팟, 절벽길 트레일, 빌라 탐색), 방문자 프로필 및 오픈 혜택 수신 옵트인. 목표: 이용 현황, 공유율, 오픈 전 데이터베이스에 유입되는 유효 잠재고객 수를 측정하는 것.
시즌 이벤트, 섬 콘텐츠 확대, 멀티플레이어 요소. 2단계에서 측정한 이용 현황, 예약 전환율, 잠재고객 획득 단가를 바탕으로 진행 여부를 결정합니다.
다운로드형 PC/Mac 빌드, 클라우드 기반 인터랙티브 픽셀 스트리밍, 브라우저 접속은 각각 비용, 품질, 도달 범위가 다릅니다. Unreal Engine 5는 네이티브 브라우저 내보내기를 지원하지 않으므로, 브라우저 접속을 위해서는 스트리밍(세션당 비용 발생) 또는 축소된 웹 버전이 필요합니다. 배포 플랫폼은 1단계 프로토타입 완료 후 결정하며, 사전에 확정된 사항이 아닙니다.
커뮤니티 데이터는 명시적 동의, 명확한 이용 목적(오픈 혜택 및 업데이트 제공), 손쉬운 수신 거부 절차를 바탕으로, 인도네시아 개인정보보호법(UU PDP) 및 유럽 게스트에 대한 GDPR을 준수하여 수집합니다.
완성된 체험 콘텐츠에는 별도의 설계, 개발, 배포 플랫폼, 유지보수 및 예산이 필요합니다. 승인된 견적과 측정 가능한 목표가 확정되기 전까지, 비용, 이용자 수 및 경제적 수익은 본 문서에서 산정하지 않으며 CAPEX, 매출 또는 IRR에도 포함되어 있지 않습니다.
지역 데이터(섬 내 매물, 발리 호텔 점유율)는 시장 전반을 나타냅니다. 본 리조트 자체의 요금 및 점유율은 새로운 디자인 주도형 시설의 계획 목표치이며, 문서화된 비교 대상군에서 도출된 것이 아닙니다. 비교 대상 조사는 아직 진행되지 않았습니다.
| 미터법 | 값 |
|---|---|
| 토지 취득 | €350.000 |
| 건설 | €1.500.000 |
| 가구 및 인테리어 | €650.000 |
| 다른 | €315.000 |
| 디자인 및 건축 | €250.000 |
| 프로젝트 관리 | €70.000 |
| 허가 및 법률 | €75.000 |
| 사전 오픈 | €75.000 |
| 운전자본 | €190.000 |
| 총 투자액 | €3.475.000 |
| 엑시트 가치(총액, 5년차) | €8.315.658 |
| 순 엑시트 수익금 매각 비용 3.0% 및 양도세 2.5% 차감 후 | €7.858.297 |
| 기본 시나리오 IRR | 22.0% |
| 자기자본 배수 | 3.00x |
| 타임라인 | 30 개월 |
본 투자안은 세 가지 요소에 기반합니다: 채우기 쉬운 저밀도 시설(16개 객실), 디자인과 입지 덕분에 섬 평균을 상회하도록 설정한 요금, 그리고 소규모 팀에 맞춘 비용 구조입니다. 모든 수치는 본 페이지에 제시된 모델에서 도출되었으며 항목별로 확인할 수 있습니다.
Domo Resort는 누사페니다의 절벽 부지에 위치하며 오션뷰를 갖춘 16개 객실 규모의 부티크 시설입니다. 건축과 객실 구성 규모는 섬 내 단기 숙박 평균을 상회하는 실현 요금의 근거가 됩니다. 목표 요금과 점유율은 계획상의 가정이며 세 가지 시나리오로 검증됩니다.
본 리조트는 26명 규모의 인력과 간소한 간접비 구조로 설계되었습니다. 운영비는 항목별로 상향식으로 산정하며(부가 비용을 포함한 인건비, 매출원가, 유통, 마케팅, 유틸리티, 유지보수 및 FF&E 적립금, 보험료, 관리비, 운영 수수료), EBITDA 마진은 목표치가 아니라 비용 구조에서 도출되는 결과입니다.
누사페니다는 당일치기 여행지에서 다일(多日) 체류형 여행지로 성장했으며, 수요는 다이빙, 자연, 사진 촬영과 발리로부터의 파급 효과에 의해 견인되고 있습니다. 공식 방문객 통계, 비교 요금 조사, 인허가 체계는 아직 문서화가 필요합니다. 본 모델은 방문객 증가 가정에 의존하지 않으며, 규제 리스크(개발 모라토리엄, 관광세)는 일정 리스크로 취급합니다.
아래의 투자 금액을 조정하여 수익을 시뮬레이션해보세요.
22.0%
€1.6M
48.2%
5 연령
5년차(엑시트 포함)
€3.5M
€15.724
스폰서 프로모트(성과보수)나 플랫폼 수수료를 차감하기 전, 기본 시나리오 잉여현금흐름에 대한 지분 비례 분배액입니다. IRR(22.0%)은 엑시트를 포함한 전체 보유 기간에 대한 수익률이며, 연간 소득이 아닙니다.수치는 기본 시나리오 모델에 기반한 지분 비례 금액이며, 프로모트나 수수료를 차감하기 전입니다. 실제 성과는 달라질 수 있습니다. 세 가지 시나리오는 모두 동일한 모델을 사용하며, 점유율, ADR, 부대 매출, 비용, 자본비용 및 일정 가정만 다르게 적용합니다. 보수적 시나리오는 하방 스트레스 시나리오로, 더 낮은 요금과 점유율, 제3자 운영사 수수료, 10%의 공사비 초과, 6개월의 오픈 지연을 동시에 가정합니다.
본 리조트는 저밀도 부티크형 시설로 계획되었으며, 세 가지 타입에 걸쳐 총 16개 객실, 레스토랑 & 바, 스파 및 퍼블릭 인피니티 풀을 갖추고 있습니다. 매출은 섬 내 단기 숙박 평균을 상회하도록 설정한 실현 요금과, 게스트나이트 규모에 따른 부대 서비스에서 발생합니다.
운영비는 항목별로 상향식(bottom-up)으로 산정합니다: 직원 26명에 대한 인건비(부가 비용 포함), 매출원가, 유통·마케팅비, 유틸리티 비용, 유지보수비 및 FF&E 적립금, 보험료, 관리비, 운영 수수료. 모든 비율은 아래 가정 표에 명시되어 있습니다.
>누사 페니다(Nusa Penida)는 고급 디자인 중심 숙박 시설에 대한 수요가 증가하면서 발리에서 가장 빠르게 성장하는 여행지 중 하나입니다.
지역 데이터(섬 내 매물, 발리 호텔 점유율)는 시장 전반을 나타냅니다. 본 리조트 자체의 요금 및 점유율은 새로운 디자인 주도형 시설의 계획 목표치이며, 문서화된 비교 대상군에서 도출된 것이 아닙니다. 비교 대상 조사는 아직 진행되지 않았습니다.
기본 시나리오는 안정화 시점(5년차)에 EBITDA 마진 48%을 목표로 합니다. 분배 가능 현금은 법인세 차감 후 EBITDA이며, 본 모델은 100% 자기자본 조달을 가정하고 부채는 포함하지 않습니다.
수익률은 동일한 계산식을 사용한 세 가지 시나리오로 제시됩니다. 민감도 분석표와 지연·초과 변동안을 통해 결과가 요금, 점유율, 일정 및 공사비에 얼마나 좌우되는지 보여줍니다.
운영 복잡성과 직원 오버헤드를 줄입니다.
프리미엄 ADR을 지원하는 아키텍처 아이덴티티.
숙박, F&B, 웰니스 수익원입니다.
개발 및 관리에 후원자가 직접 참여합니다.
면책조항: 이 자료는 정보 제공만을 목적으로 하며 투자 제안이나 권유를 구성하지 않습니다. 자세한 내용은 적격 파트너 요청 시 제공됩니다.
본 차트는 총 필요자본 €3.475.000의 배분 내역을 보여줍니다: 관리 예산 €3.210.000, 제안된 오픈 전 프로그램, 그리고 운영비 3개월분에 해당하는 운전자본 준비금입니다.
| 범주 | 투자항목 | 상태 | 양 |
|---|---|---|---|
| 토지 취득 | 토지 취득 | 권리 미확정 | €350.000 |
| 건설 | 주요 구조 및 지붕 | 예산 항목 | €1.500.000 |
| 가구 및 인테리어 | 엘리트 FF&E 패키지 (가구·비품·장비) | 예산 항목 | €450.000 |
| 다른 | 안전 준비금 | 우연성 | €290.000 |
| 디자인 및 건축 | 건축 및 기술 설계 | 예산 항목 | €200.000 |
| 가구 및 인테리어 | 조명 및 장식 | 예산 항목 | €80.000 |
| 가구 및 인테리어 | 설비 (에어컨, 시스템) | 예산 항목 | €120.000 |
| 프로젝트 관리 | 프로젝트 관리 | 예산 항목 | €70.000 |
| 디자인 및 건축 | 엔지니어링 컨설턴트 | 예산 항목 | €50.000 |
| 허가 및 법률 | 건축 허가 및 인허가 | 예산 항목 | €60.000 |
| 허가 및 법률 | 법무 및 회사 설립 | 예산 항목 | €15.000 |
| 다른 | 직원 교육 및 채용 | 예산 항목 | €25.000 |
| 사전 오픈 | 오픈 전 영업·마케팅 프로그램 | 제안됨 | €75.000 |
| 운전자본 | 운전자본 및 오픈 현금 준비금 | 계산식 | €190.000 |
| 총 필요자본 | €3.475.000 | ||
이 항목들은 현재 예산에 세부 항목으로 반영되어 있지 않습니다. '본체 구조 및 지붕' 일괄 금액에 포함되어 있거나(시공사 확인 필요), 또는 총액에 추가될 수 있습니다. 따라서 위 총액은 하한선이며 상한선이 아닙니다.
운영비 구성(기본 시나리오, 3년차) · 수익 €1.393.090
| 비용 항목 | 산정 기준 | 양 | 매출 대비 비율 |
|---|---|---|---|
| 인건비 | 직원 26명, 기본급 €158.880 + 부가 비용 30%(BPJS, THR, 식사, 유니폼, 교육) | €217.000 | 15.6% |
| 매출원가 | F&B 35%, 스파 25%, 액티비티·이벤트 40%(각 매출 대비 비율) | €90.997 | 6.5% |
| 유통(OTA 및 결제) | 객실 박수의 50%가 OTA 경유(수수료 15% + 결제 수수료 1.5%) | €101.346 | 7.3% |
| 영업·마케팅(경상비) | 총매출의 3% | €41.793 | 3.0% |
| 유틸리티(전기, 발전기, 수도) | 고정비 €24.000 + 매출의 2% | €53.077 | 3.8% |
| 수선·유지보수 | 객실당 €2.800 | €47.068 | 3.4% |
| FF&E 적립금 | 총매출의 3% | €41.793 | 3.0% |
| 보험 | €8.000 | €8.405 | 0.6% |
| 관리비, 인허가, 시스템 | 회계·인허가 €10.000, 관리·물류 €15.000, PMS/예약 시스템 €9.000 | €35.721 | 2.6% |
| 하우스키핑 소모품 및 세탁 | 객실 박수당 €8 | €35.341 | 2.5% |
| 운영 수수료 | 총매출의 5% | €69.654 | 5.0% |
| 총 운영비 | 이 중 고정비 €333.410 | €742.196 | 53.3% |
| EBITDA | €650.893 | 46.7% |
관리자 화면에 입력된 인력 표와 비용 항목이 문서화된 비용 기준(연간 €325.880: 인건비 €158.880 및 기타 항목 €167.000)입니다. 위 구성에서는 여기에 부가 비용과 매출에 연동되는 변동비를 추가하므로, 총 운영비는 관리자 목록보다 높게 나타납니다.
| 보수적 | 기본 | 낙관적 | |
|---|---|---|---|
| 점유율 램프업(1년차 → 안정화) | 45% → 55% → 62% → 65% | 55% → 65% → 72% → 75% | 60% → 72% → 78% → 80% |
| 실현 ADR(1년차) | €225 | €250 | €280 |
| 부대 매출(객실 매출 대비 비율) | 18.4% | 23.6% | 30.9% |
| 운영 수수료(매출 대비 비율) | 12% | 5% | 5% |
| 공사비 초과 | 10% | 0% | 0% |
| 오픈 지연 | 6 개월 (Oct 2029) | 0 개월 (Apr 2029) | 0 개월 (Apr 2029) |
| 엑시트 캡레이트 | 10.0% | 9.0% | 8.5% |
| 총자본 | €3.740.000 | €3.475.000 | €3.501.000 |
| 5년차 매출 | €1.160.184 | €1.553.631 | €1.964.819 |
| 5년차 EBITDA | €345.781 (30%) | €748.409 (48%) | €1.049.047 (53%) |
| 총 엑시트 가치 | €3.457.812 | €8.315.658 | €12.341.725 |
| 순 엑시트 수익금 | €3.267.633 | €7.858.297 | €11.662.930 |
| 프로젝트 IRR | 2.9% | 22.0% | 30.8% |
| 자기자본 배수 | 1.18x | 3.00x | 4.37x |
| 영업 활동을 통한 회수 기간 | 10년 초과 | 6.4 연령 | 4.8 연령 |
| 자본 대비 평균 현금 수익률 | 6.2% | 14.8% | 20.7% |
| 변동안 | 총자본 | 열기 | IRR | 기본 시나리오 대비 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 기본 | €3.475.000 | Apr 2029 | 22.0% | — |
| 기본 + 6개월 지연 | €3.523.000 | Oct 2029 | 20.8% | -1.2 pt |
| 기본 + 12개월 지연 | €3.571.000 | Apr 2030 | 19.6% | -2.4 pt |
| 기본 + 공사비 10% 초과 | €3.690.000 | Apr 2029 | 20.7% | -1.3 pt |
| 기본 + 공사비 20% 초과 | €3.905.000 | Apr 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
| 기본 + 6개월 지연 + 10% 초과 | €3.738.000 | Oct 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
지연이 발생하면 보유 비용(월 €8.000)이 추가되고 모든 영업 현금흐름이 지연됩니다. 초과 비용은 공사 및 핏아웃(fit-out) 항목에 적용됩니다.
| 유형 | 장치 | 성수기 ADR | 비수기 ADR | 객실 박수 | 객실 매출 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오션 뷰 마스터 빌라 | 8 | €375 | €188 | 2.103 | €616.126 |
| 스탠다드 룸 | 6 | €150 | €75 | 1.577 | €184.831 |
| 펜트하우스 | 1 | €583 | €292 | 263 | €119.800 |
| 프라이빗 풀 펜트하우스 | 1 | €1,000 | €500 | 263 | €205.371 |
| 합계 | 16 | 성수기 €829.942 / 비수기 €296.130 | 4.205 | €1.126.072 | |
성수기 7개월간은 실현 요금의 128%를, 비수기 5개월간은 실현 요금의 64%를 적용하며, 점유율은 동일하게 적용합니다. 이 구분은 계획 목적으로 제시된 것이며, 연간 합계는 객실 수 × 점유율 × 실현 ADR × 365와 일치합니다.
기본 시나리오의 운영 가정입니다. 시나리오 버튼을 누르면 이 페이지의 모든 수치가 전환됩니다.
프로젝트 수명주기 동안 발생한 총 총 수입입니다.
모든 비용과 투자 회수 후 남은 순자본입니다.
비현금 항목 및 세금을 제외한 성과 작업입니다.
귀하의 특정 투자에 따른 순이익 지분입니다.
최초 출자 시점부터의 누적 잉여현금흐름이며, 엑시트 연도에는 순 엑시트 수익금을 포함합니다. 이는 예측치이며 보장되는 수치가 아닙니다.
| 연도 | 예상 점유율 | 총 수익 | 영업이익(EBITDA) | 법인세 | 잉여현금흐름 |
|---|---|---|---|---|---|
| 연도 1 | 55% | €997.660 | €386.064 | €46.214 | €339.850 |
| 연도 2 | 65% | €1.216.932 | €533.830 | €78.723 | €455.108 |
| 연도 3 | 72% | €1.393.090 | €650.893 | €104.477 | €546.417 |
| 연도 4 | 75% | €1.501.093 | €719.434 | €119.556 | €599.879 |
| 연도 5 | 75% | €1.553.631 | €748.409 | €125.930 | €622.479 |
| 연도 6 | 75% | €1.608.008 | €778.493 | €132.549 | €645.945 |
| 연도 7 | 75% | €1.664.289 | €809.727 | €139.420 | €670.307 |
| 연도 8 | 75% | €1.722.539 | €842.154 | €146.554 | €695.600 |
| 연도 9 | 75% | €1.782.828 | €875.819 | €171.835 | €703.983 |
| 연도 10 | 75% | €1.845.227 | €910.766 | €179.523 | €731.242 |
운영 1~10년차 연간 수치(기본 시나리오). 1년차는 오픈일(Apr 2029)부터 시작합니다. 잉여현금흐름 = EBITDA - 법인세. FF&E 적립금은 이미 운영비에 포함되어 있습니다.
+3.50% 연간
+2.50% 연간
23.9% 운영비만 반영
44.5% 우선수익률 8% 포함
3년차 매출이 전체 운영비를 충당하는 점유율(첫 번째 수치), 또는 운영비에 더해 총자본에 대한 연 8% 수익률까지 충당하는 점유율(두 번째 수치)입니다. 두 수치 모두 원금 상환이나 부채 상환은 포함하지 않으며, 본 모델은 이를 가정하지 않습니다.
| ADR \ OCC | 60% | 65% | 70% | 75% | 80% |
|---|---|---|---|---|---|
| €200 | 7.8% | 10.7% | 13.2% | 15.5% | 17.7% |
| €225 | 11.5% | 14.3% | 16.7% | 19.0% | 21.1% |
| €250 | 14.7% | 17.4% | 19.8% | 22.0% | 24.1% |
| €275 | 17.6% | 20.2% | 22.6% | 24.8% | 26.8% |
| €300 | 20.2% | 22.8% | 25.1% | 27.3% | 29.3% |
최초 출자 시점부터의 프로젝트 IRR이며, 시나리오별 캡레이트를 적용한 5년차 엑시트를 포함합니다. 점유율 열은 안정화 수준을 나타내며, 램프업 구간은 비례적으로 조정됩니다.
법적 고지: 본 민감도 분석은 Nusa Penida의 과거 시장 실적과 예상 운영 기준을 바탕으로 합니다. 실제 결과는 글로벌 관광 동향, 현지 규제 및 거시경제 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 본 분석은 미래 수익을 보장하지 않습니다.
| 가정 | 값 | 출처 |
|---|---|---|
| 객실 구성 | 16개 객실(8+6+2) | 오너 확인 완료된 유닛 구성; 프로젝트 브로슈어 2페이지 |
| 타입별 공시요금 | 오션 뷰 마스터 빌라 €450, 스탠다드 룸 €180, 펜트하우스 €700, 프라이빗 풀 펜트하우스 €1,200 | 관리자 유닛 표(오너 입력) |
| 모델에 사용된 실현 혼합 ADR | €250 (61%) | 오너 입력(관리자 ADR 기준값); 오너가 입력한 성수기 €320/비수기 €160 시즌별 요금과 일치합니다. 공시요금 대비 실현율은 향후 검증이 필요합니다. |
| ADR 성장률 | +3.5% / 연도 | 오너 입력(관리자 화면) |
| 점유율 램프업 | 55% → 65% → 72% → 75% | 계획 목표; 발리 등급 호텔 점유율은 약 60%(브로슈어 3페이지). 오픈 전 프로그램 시행을 전제로 합니다. |
| 부대 매출 동인 | 23.6% 객실 매출 대비 | 오너의 서비스 구성(레스토랑, 스파, 이벤트); 액티비티 수수료는 모델상 가정치 |
| 인력 구성 | 직원 26명, 연간 €158.880 | 관리자 인력 표(오너 입력); 부가 비용 30%는 모델상 가정치 |
| 변동비율 | OTA 50% × 15%, 영업·마케팅(경상비) 3%, FF&E 3%, 운영 수수료 5% | 호스피탈리티 업계 벤치마크(모델상 가정치) |
| 고정비 항목 | €101.800 / 연도 | 관리자 OPEX 항목(오너 입력): 유틸리티 €24.000, 객실당 유지보수비 €2.800, 보험료 €8.000, 회계 €10.000, 관리비 €15.000 |
| 법인세 | 22% | 인도네시아 법정 세율; PT PMA 구조 및 최종세(final tax) 적용 여부는 향후 확인 예정 |
| 감가상각 | 건물 20년, FF&E 8년 | 세무 목적의 모델 가정 |
| 개발 예산 | €3.210.000 | 관리자 예산 표(오너 입력, 12개 항목) |
| 운전자본 | €190.000 = 운영비 3개월분 | 모델 계산식 |
| 오픈 전 영업·마케팅 프로그램 | €75.000 | 제안됨, 승인 대기 |
| 엑시트 | 5년차, 캡레이트 9.0%, 매각 비용 3.0%, 양도세 2.5% | 오너가 제시한 캡레이트 범위(9~10%); 매각 비용 및 2.5% 최종 양도세는 모델상 가정치이며 법률 자문을 통한 확인이 필요합니다. |
| 타임라인 | 설계 4개월, 인허가 6개월, 시공 18개월, 오픈 전 준비 2개월 → Apr 2029 | 관리자 화면에 입력된 기간; 시작일은 자금 조달 마감일을 기준으로 재설정; 시공 기간은 페이지에 명시된 18개월 |
| 자금 조달 | 100% 자기자본, 무차입 | 기록된 자금 조달 조건 없음 |
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