Antonio Rutilio
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ITALIAN ARCHITECT IN BALI

Antonio Rutilio is an Italian architect based in Bali, specializing in luxury villas, resorts, and real estate developments across Indonesia and international destinations.

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부티크 에코 리조트 - 누사 페니다 클리프사이드 - Domo Resort
제도적 기회

부티크 에코 리조트 - 누사 페니다 클리프사이드 - Domo Resort

누사 페니다, 발리

프로젝트 프로필 보기

프로젝트 개요

Nusa Penida Cliffside 프로젝트는 럭셔리 에코 투어리즘의 정수를 보여줍니다. 바다와 맞닿은 2,400㎡ 규모의 부지에 위치한 이 리조트는 지속 가능한 건축과 프리미엄 호스피탈리티 서비스를 결합하였습니다. 16개의 모든 객실은 프라이빗 풀과 비스포크 인테리어 디자인을 갖춘 독립된 안식처로 설계되었으며, 실내외 공간이 자연스럽게 연결되는 품격 있는 라이프스타일을 선사합니다.

요약

전설적인 Nusa Penida 섬의 절벽 위에 자리한 엘리트 부티크 리조트입니다. 끝없이 펼쳐진 오션 뷰를 품은 8개동의 울트라 럭셔리 빌라를 선보입니다.

대상투자

€3,680k

최소 입장

€50k

ROI Target

22.70%

소유권

자유 보유

리조트 구성 및 운영

Room Inventory & ADR Breakdown

독점성에 따라 일일 평균 요금(ADR)이 조정되는, 리조트 수익을 견인하는 프리미엄 빌라와 스위트의 조합을 확인해 보세요.

스탠다드 객실
6 Units

스탠다드 객실

Size 40 mq
ADR €180
오션 뷰 마스터 빌라
8 Units

오션 뷰 마스터 빌라

Size 50 mq
ADR €450
펜트하우스
1 Unit

펜트하우스

Size 128 mq
ADR €700
펜트하우스 풀
1 Unit

펜트하우스 풀

Size 128 mq
ADR €1,200

Resort Revenue Engine Explained

Weighted ADR Formula

Rather than a simple average, the resort average daily rate (ADR) of €411.25 is calculated dynamically using a weighted average based on inventory mix. This yields highly precise, risk-adjusted yield pro-formas.

Weighted ADR = Σ (Room Typology × ADR Typology) / Total Rooms
부대 수익 (F&B, 스파 및 웰니스)

In luxury boutique operations, rooms drive only a portion of total yield. Pro-formas integrate additional revenue streams calculated as ratios of room revenues:

  • Food & Beverage (Ristorante/Bar): 35.0% ratio on room revenue
  • SPA & Wellness Treatments: 15.0% ratio on room revenue
  • Experiences & Transport Services: 10.0% ratio on room revenue
AI 위치 인텔리전스

왜누사 페니다, 발리?

Nusa Penida: 발리 친환경 럭셔리 관광의 새로운 중심지로서, 프리미엄 여행 수요의 기록적인 성장을 맞이하고 있습니다.

관광유입 추이(연간 방문객)

개발 로드맵

공사 시작 Mar 2026
열기 Apr 2029
디자인 및 개발
허가 및 법률
건설
사전 오픈 및 출시

건축 및 디자인

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아키텍처 세부정보 살펴보기
제도적 통찰력

시장 분석 탐색기

제도적 통찰력

시장 분석 탐색기

제도적 통찰력

시장 분석 탐색기

🔹 시장 수요
18% - 25%
EU, Australia, Digital nomads
45 Days
🔹 가격 역학
€320
€160
€65.000
🔹 경쟁 우위
Uluwatu Luxury Villas
Very Low
Exclusive Oceanfront
🔹 업계 동향
Eco-Luxury
High
Extreme
🔹 전략 및 출구
Asset Sell-off
Road delays
Mild

Projected ROI Breakdown

Metric Value
Land Cost €0 (est.)
Construction Cost €0 (est.)
Development Cost €0 (est.)
Projected Exit Value €0 (est.)
ROI 22.70%
Timeline 18 개월

투자의 근거

실제 시장 데이터를 기반으로 한 전략적 분석: 당일치기 관광에서 고급 장기 체류로의 전환.

기관 등급 분석

전략적 투자자 분석

1. 전략적 포지셔닝

본 프로젝트는 Nusa Penida 환대 산업의 최상위 세그먼트에 위치하며, 프라이버시와 장엄한 전망을 보장하는 독보적인 절벽 위 입지를 활용합니다. "Domo" 건축 양식은 단순한 미학적 선택을 넘어, 시장 평균 이상의 ADR(객단가)을 확보하기 위한 전략적 결정입니다.

2. 운영 효율성

당사는 고정비를 절감하고 EBITDA 마진을 극대화하는 린(Lean) 경영 모델을 채택하고 있습니다. 리조트의 저밀도 설계는 대규모 호텔 단지의 과도한 고정비 부담 없이 최적의 직원 대 투숙객 비율을 유지하며 엘리트 서비스를 제공합니다.

3. 시장의 진화: 일일 관광에서 지속 가능한 럭셔리로

Nusa Penida의 방문객 수는 2017년 20만 명에서 2024년 110만 명 이상으로 급증했습니다. 핵심적인 변화는 "단기 체류형" 여행자에서 "장기 럭셔리 숙박"으로의 전환입니다. 기관 투자자들과 성장하는 "슬로우 트래블(slow-travel)" 세그먼트는 독점적인 저밀도 공간을 추구하고 있습니다. 당사는 절벽 위 프라임 로케이션에 자리 잡음으로써 섬의 럭셔리 붐 초기 성숙 단계를 선점하고 있으며, Canggu와 같은 포화 시장보다 높은 자본 가치 상승을 기대하고 있습니다.

엘리트 데이터 엔진

투자 스냅샷

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€
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목표 IRR

27.1%

안정적인 수익

€1.9M

EBITDA 마진

44.0%

수평선

5 연령

손익분기점

연도 7

총 투자액

€4.0M

📈 예상 연간 수익률

€27.100

IRR 기준 27.1%
Confidential

Private Investment Access

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Access is reserved for qualified investors, hospitality partners, and strategic development collaborators.
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수익 계산

귀하의 지분

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소유권 지분
연간 수동 소득

€0

안정화된 수율
예상 유동성(5년)

€0

이익 + 출구 지불금
다중 종료

0.0x

총 ROI 요소
시나리오 논리

IRR 감도

보수적인14%
기본 사례22%
위30%
전략적 분석

재무 성과

The project is designed as a low-density, high-margin boutique resort, optimizing both pricing and operational efficiency. Revenue is driven by premium positioning, ocean-view units, and strong demand for experiential hospitality in Nusa Penida.

Operating costs are controlled through a lean operational model and selective outsourcing of non-core services, ensuring maximum conversion to EBITDA.

>
재무 모델 다운로드
앵커 시장 데이터

시장 포지셔닝

Nusa Penida is one of Bali’s fastest-growing destinations, with increasing demand for high-end, design-driven accommodations.

비교 가능한 속성
€350 평균 ADR
도모리조트 (예정)
€250 목표 ADR

Nusa Penida Cliffside의 예상 ADR(가중 평균) 550유로는 절벽 입지의 독보적인 가치와 Antonio Rutilio Architecture & Design의 상징적인 3층 디자인을 통해 그 타당성을 입증합니다. 본 리조트는 단 16개 유닛의 프라이빗 풀 빌라가 선사하는 희소성을 바탕으로 지역 시장 평균(ADR 350유로)을 상회하는 최상위 포지셔닝을 점유하고 있습니다. 이는 글로벌 고액 자산가 고객층을 유입시키는 핵심 동력이며, 연간 75%의 안정적인 객실 점유율을 뒷받침합니다.

자본 감사

반품 및 청산 전략

The project targets a stabilized EBITDA margin of approximately 40–45%, generating consistent annual cash flow. Investors benefit from:

  • 2년차부터 연간 이익 분배
  • 자산가치 증가를 통한 강력한 자본이득
  • 국제 파트너를 위한 맞춤형 세금 최적화 보유 구조
기본 출구 접근 방식 Exit is projected in Year 5 through sale to a hospitality operator or institutional buyer at a projected 9-10% Cap Rate.
위험 관리

위험 및 완화

The project adopts a conservative financial approach with realistic occupancy and pricing assumptions.

저밀도

운영 복잡성과 직원 오버헤드를 줄입니다.

강력한 브랜드

프리미엄 ADR을 지원하는 아키텍처 아이덴티티.

다양한 레브

숙박, F&B, 웰니스 수익원입니다.

액티브 GP

개발 및 관리에 후원자가 직접 참여합니다.

DATA ROOM Request Data Room (NDA)
DIRECT CONTACT Schedule a Call

Disclaimer: This material is for informational purposes only and does not constitute an offer or solicitation to invest. Details are provided upon request for qualified partners.

자본배분(CAPEX)

카테고리별 세부 예산 내역

이 차트는 총 투자 금액의 전략적 분포를 나타냅니다. 자산 수명과 프리미엄 포지셔닝을 보장하기 위해 건축, 토지권 및 건설 단계의 우선순위를 정합니다.

세부예산

범주 투자항목 양
토지 취득 Freehold Acquisition €720.000
건설 Main Structure & Roof €1.500.000
가구 및 인테리어 Elite FF&E Package €450.000
다른 Safety Reserve €290.000
디자인 및 건축 Architectural & Technical Design €300.000
가구 및 인테리어 Lighting & decoration €80.000
가구 및 인테리어 Equipment (AC, system) €120.000
프로젝트 관리 Project management €70.000
디자인 및 건축 Engineering consultant €50.000
허가 및 법률 Building permits & licenses €60.000
허가 및 법률 Legal & company setup €15.000
다른 Staff training & hiring €25.000
추정 총 자본금 €3.680.000

운영 비용 구조(OPEX)
직원 및 인력
€158.880
8.0% 목사의
OTA COMMISSION & DIGITAL MARKETING
€45.000
2.3% 목사의
GENERATOR POWER, GRID & WATER DESALINATION
€24.000
1.2% 목사의
PROPERTY & FURNITURE CAPEX MAINTENANCE
€18.000
0.9% 목사의
FOOD & BEVERAGE RAW INGREDIENTS (COGS)
€35.000
1.8% 목사의
GUEST AMENITIES & CONSUMABLES
€12.000
0.6% 목사의
PROPERTY & PUBLIC LIABILITY INSURANCE
€8.000
0.4% 목사의
ACCOUNTING SERVICES & LOCAL LICENSES
€10.000
0.5% 목사의
GENERAL ADMIN & LOGISTICS CONTINGENCY
€15.000
0.8% 목사의

동적 투자 모델링

시장 정보 및 시나리오 스튜디오

단위 수익성 분석 (2026)
개별 유닛/빌라당 가치
총 수익 €68.438
EST. 운영비용 및 수수료 40%
순이익/단위 €41.063
🍂 계절성 지수
성수기 기간 7 개월
비수기 영향 -15% 매상
⚙️ 자산 요원
28%
12%
€2,800

이 수치들은 해당 지역 및 자산 군에 대한 기관 기준을 나타냅니다. 시나리오 모드는 리스크를 시뮬레이션하기 위해 이러한 변수들을 변경합니다.

기관 등급 분석

10년 재무 예측

예상 종료 가치(기본 사례 - 5년차)

€12.765.846

누적현금흐름 i
연간 EBITDA i
목표 수익 i
내 예상 지급액 i
예상 IRR
--
예상 내부수익률
자기자본 배수
--
예상 자본 성장
회수기간
--
목표 자본 회수
안정화 에비타
--
5년 차 예상 순이익
참고: 예상 재무 시나리오를 기반으로 한 추정 값입니다.
누적 수익

프로젝트 수명주기 동안 발생한 총 총 수입입니다.

Σ (ADR × Occ × Units × 365)
누적현금흐름

모든 비용과 투자 회수 후 남은 순자본입니다.

Σ(Rev - Opex - Tax) - Inv
연간 EBITDA

비현금 항목 및 세금을 제외한 성과 작업입니다.

Revenue - OPEX
투자자 수익

귀하의 특정 투자에 따른 순이익 지분입니다.

(CashFlow × My Inv) / Total
연도별 손익분기점 도달 7

안정화 단계 이전에 완전한 자본 회수가 달성됩니다. 이 모델은 강력한 현금 흐름 창출과 명확한 자본 회수 일정을 갖춘 균형 잡힌 위험-수익 프로필을 보여줍니다.

10년 EBITDA 및 수익 예측

유로(€) 단위 값

현금 흐름 분석

목표수익률 22.70%
지분 배수 2.80

연간 순현금흐름표

연도 예상 점유율 총 수익 영업이익(EBITDA) 순현금흐름
Year 1 55% €1.212.028 €387.849 €318.036
Year 2 65% €1.475.369 €531.133 €435.529
Year 3 75% €1.751.932 €700.773 €574.634
Year 4 77% €1.849.555 €776.813 €636.987
Year 5 75% €1.851.097 €814.483 €667.876
Year 6 75% €1.900.680 €836.299 €685.766
Year 7 75% €1.950.263 €858.116 €703.655
Year 8 75% €1.999.846 €879.932 €721.545
Year 9 75% €2.049.429 €901.749 €739.434
Year 10 75% €2.099.012 €923.565 €757.324
Year 11 75% €2.161.983 €951.272 €780.043
Year 12 75% €2.226.842 €979.811 €803.445
Year 13 75% €2.293.647 €1.009.205 €827.548
Year 14 75% €2.362.457 €1.039.481 €852.374
Year 15 75% €2.433.331 €1.070.665 €877.946
Year 16 75% €2.506.331 €1.102.785 €904.284
Year 17 75% €2.581.520 €1.135.869 €931.413
Year 18 75% €2.658.966 €1.169.945 €959.355
Year 19 75% €2.738.735 €1.205.043 €988.136
Year 20 75% €2.820.897 €1.241.195 €1.017.780
Year 21 75% €2.905.524 €1.278.431 €1.048.313
Year 22 75% €2.992.690 €1.316.783 €1.079.762
Year 23 75% €3.082.470 €1.356.287 €1.112.155
Year 24 75% €3.174.945 €1.396.976 €1.145.520
Year 25 75% €3.270.193 €1.438.885 €1.179.886
Year 26 75% €3.368.299 €1.482.051 €1.215.282
Year 27 75% €3.469.348 €1.526.513 €1.251.741
Year 28 75% €3.573.428 €1.572.308 €1.289.293
Year 29 75% €3.680.631 €1.619.478 €1.327.972
Year 30 75% €3.791.050 €1.668.062 €1.367.811
Year 31 75% €3.904.781 €1.718.104 €1.408.845
Year 32 75% €4.021.925 €1.769.647 €1.451.110
Year 33 75% €4.142.582 €1.822.736 €1.494.644
Year 34 75% €4.266.860 €1.877.418 €1.539.483
Year 35 75% €4.394.866 €1.933.741 €1.585.668
Year 36 75% €4.526.712 €1.991.753 €1.633.238
Year 37 75% €4.662.513 €2.051.506 €1.682.235
Year 38 75% €4.802.388 €2.113.051 €1.732.702
Year 39 75% €4.946.460 €2.176.442 €1.784.683
Year 40 75% €5.094.854 €2.241.736 €1.838.223
Year 41 75% €5.247.700 €2.308.988 €1.893.370
Year 42 75% €5.405.130 €2.378.257 €1.950.171
Year 43 75% €5.567.284 €2.449.605 €2.008.676
Year 44 75% €5.734.303 €2.523.093 €2.068.936
Year 45 75% €5.906.332 €2.598.786 €2.131.005
Year 46 75% €6.083.522 €2.676.750 €2.194.935
Year 47 75% €6.266.028 €2.757.052 €2.260.783
Year 48 75% €6.454.008 €2.839.764 €2.328.606
Year 49 75% €6.647.629 €2.924.957 €2.398.464
Year 50 75% €6.847.058 €3.012.705 €2.470.418
Year 51 75% €7.052.469 €3.103.087 €2.544.531
Year 52 75% €7.264.043 €3.196.179 €2.620.867
Year 53 75% €7.481.965 €3.292.064 €2.699.493
Year 54 75% €7.706.424 €3.390.826 €2.780.478
Year 55 75% €7.937.616 €3.492.551 €2.863.892
Year 56 75% €8.175.745 €3.597.328 €2.949.809
Year 57 75% €8.421.017 €3.705.248 €3.038.303
Year 58 75% €8.673.648 €3.816.405 €3.129.452
Year 59 75% €8.933.857 €3.930.897 €3.223.336
Year 60 75% €9.201.873 €4.048.824 €3.320.036
Year 61 75% €9.477.929 €4.170.289 €3.419.637
Year 62 75% €9.762.267 €4.295.397 €3.522.226
Year 63 75% €10.055.135 €4.424.259 €3.627.893
Year 64 75% €10.356.789 €4.556.987 €3.736.729
Year 65 75% €10.667.493 €4.693.697 €3.848.831
Year 66 75% €10.987.517 €4.834.508 €3.964.296
Year 67 75% €11.317.143 €4.979.543 €4.083.225
Year 68 75% €11.656.657 €5.128.929 €4.205.722
Year 69 75% €12.006.357 €5.282.797 €4.331.894
Year 70 75% €12.366.548 €5.441.281 €4.461.850
Year 71 75% €12.737.544 €5.604.519 €4.595.706
Year 72 75% €13.119.670 €5.772.655 €4.733.577
Year 73 75% €13.513.261 €5.945.835 €4.875.584
Year 74 75% €13.918.658 €6.124.210 €5.021.852
Year 75 75% €14.336.218 €6.307.936 €5.172.507
Year 76 75% €14.766.305 €6.497.174 €5.327.683
Year 77 75% €15.209.294 €6.692.089 €5.487.513
Year 78 75% €15.665.573 €6.892.852 €5.652.139
Year 79 75% €16.135.540 €7.099.637 €5.821.703
Year 80 75% €16.619.606 €7.312.627 €5.996.354
Year 81 75% €17.118.194 €7.532.005 €6.176.244
Year 82 75% €17.631.740 €7.757.966 €6.361.532
Year 83 75% €18.160.692 €7.990.705 €6.552.378
Year 84 75% €18.705.513 €8.230.426 €6.748.949
Year 85 75% €19.266.678 €8.477.338 €6.951.418
Year 86 75% €19.844.679 €8.731.659 €7.159.960
Year 87 75% €20.440.019 €8.993.608 €7.374.759
Year 88 75% €21.053.220 €9.263.417 €7.596.002
Year 89 75% €21.684.816 €9.541.319 €7.823.882
Year 90 75% €22.335.361 €9.827.559 €8.058.598
Year 91 75% €23.005.421 €10.122.385 €8.300.356
Year 92 75% €23.695.584 €10.426.057 €8.549.367
Year 93 75% €24.406.452 €10.738.839 €8.805.848
Year 94 75% €25.138.645 €11.061.004 €9.070.023
Year 95 75% €25.892.805 €11.392.834 €9.342.124
Year 96 75% €26.669.589 €11.734.619 €9.622.388
Year 97 75% €27.469.676 €12.086.658 €9.911.059
Year 98 75% €28.293.767 €12.449.257 €10.208.391
Year 99 75% €29.142.580 €12.822.735 €10.514.643
Year 100 75% €30.016.857 €13.207.417 €10.830.082
ADR 성장

+3.50% 연간

OPEX 성장

+2.50% 연간

손익분기점유율

11.4% 목표

위험 민감도 분석

민감도 매트릭스(IRR 분석)

Base Case: €250 @ 75%
ADR \ OCC 65% 70% 75% 80% 85%
€200 21.3% 22.6% 23.9% 25.2% 26.5%
€225 23.4% 24.9% 26.3% 27.8% 29.2%
€250 25.5% 27.1% 28.7% 30.4% 32.0%
€275 27.6% 29.4% 31.2% 33.0% 34.7%
€300 29.7% 31.7% 33.6% 35.5% 37.5%

Legal Disclaimer: This sensitivity analysis is based on historical market performance and projected operational standards in Nusa Penida. Actual results may vary depending on global tourism trends, local regulations, and macroeconomic factors. This is not a guarantee of future returns.

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로드맵 범례
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연결 가이드 4 단계
Bali Airport Arrival
도로
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Sanur Port Transfer
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도로
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Final Resort Access
도로
12 min (5.4 km)
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Infrastructure Active
Lifestyle & Exploration

Local Attractions & POIs

Surroundings Analysis
Highlight Destinations
다이아몬드 비치
다이아몬드 비치
12분 (5.8 km) Open Maps

Nusa Penida 동쪽 끝자락, 해안 절벽 아래 펼쳐진 경이로운 백사장.

켈링킹 비치
켈링킹 비치
30분 (15.2 km) Open Maps

명성 높은 T-Rex 형상의 절벽과 그 아래로 펼쳐진 순백의 백사장.

브로큰 비치 & 엔젤스 빌라봉
브로큰 비치 & 엔젤스 빌라봉
25분 (12.8 km) Open Maps

에메랄드빛 바다 만 위의 자연 아치형 다리.

크리스탈 베이
크리스탈 베이
18분 (9.4 km) Open Maps

유명한 야자수 해변에서 발리의 장엄한 일몰과 스노클링을 즐길 수 있습니다.

Penida Colada Beach Bar
Penida Colada Beach Bar
5 min drive Open Maps

Famous beachside bar known for live music, sunset views, and signature cocktails.

Cactus Beach Club
Cactus Beach Club
8 min drive Open Maps

Popular day club featuring a large pool, relaxed atmosphere, and international DJ sets.

Nomé Beach Club
Nomé Beach Club
15 min drive Open Maps

Premium beach club near Toyapakeh harbor with direct beach access and luxury daybeds.

Amok Sunset
Amok Sunset
25 min drive Open Maps

Iconic sunset destination offering panoramic ocean views and private bamboo nests.

Local Gems

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Geographic Connectivity

Logistics & Connectivity Hub

Coords: -8.679287, 115.5358
근접성 벤치마크
Nearest Intl Airport 90 min (via barca veloce per DPS)
Coastline / Beach Accesso Diretto dalla Scogliera
Nearest Harbor / Port 20 min dal Porto di Sampalan
Road Infrastructure Accesso Stradale Asfaltato
Medical Center Pratama Hospital (25 min)
Education Hubs Scuole Primarie Locali (15 min)
공공 유틸리티 및 서비스
RSUD Gema Santi (Hospital)
25 min drive

Main public hospital in Nusa Penida with 24/7 emergency services.

SMAN 1 Nusa Penida (School)
15 min drive

Primary educational hub for the local community.

Sampalan Traditional Market
12 min drive

Local fresh produce and daily necessities market.

PLN Nusa Penida (Power Grid)
10 min drive

Main regional power distribution center ensuring stable grid connection.

Buyuk Traditional Market
3 min drive

Authentic local market offering fresh regional produce, seafood, and daily essentials.

Nusa Penida Fast Boat Harbor
5 min drive

Main logistical hub for fast boat transfers to mainland Bali and neighboring islands.

Infrastructure Status
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