ITALIAN ARCHITECT IN BALI

Antonio Rutilio is an Italian architect based in Bali, specializing in luxury villas, resorts, and real estate developments across Indonesia and international destinations.

REQUEST A CONSULTATION

Институциональная возможность

Boutique Eco Resort - Nusa Penida Cliffside

Nusa Penida, Bali

Профиль проекта

Обзор проекта

Описание проекта ожидается...

Краткий обзор

Эксклюзивный бутик-курорт, расположенный на легендарном острове Нуса-Пенида, с 8 ультра-роскошными виллами и бесконечными видами на океан.

Целевые инвестиции

€6,748k

Мин. порог входа

€50k

ROI Target

14.00%

Владение

Фрихолд (Собственность)

AI Анализ локации

Почему Nusa Penida, Bali?

Nusa Penida: Новый эпицентр эко-люксового туризма на Бали, с рекордным ростом туристических потоков в премиум-сегменте.

Тренд туристического потока (Посетителей в год)

Дорожная карта развития

Начало строительства Mar 2026

Открытие 01 Jun 2026

Дизайн и Разработка

Разрешения и Юридическая часть

Строительство

Подготовка и Запуск

Архитектура и Дизайн

Архитектурные детали

Институциональные данные

Исследование рынка

🔹 Рыночный спрос

Рост числа посетителей18% - 25%

ПроисхождениеEU, Australia, Digital nomads

Окно бронирования45 Days

🔹 Динамика цен

ADR в высокий сезон€320

ADR в низкий сезон€160

Годовой доход на единицу€65.000

🔹 Конкурентное преимущество

КонкурентыUluwatu Luxury Villas

НасыщенностьVery Low

ПреимуществоExclusive Oceanfront

🔹 Тренды индустрии

Рыночный трендEco-Luxury

Социальное воздействиеHigh

Цифровые кочевникиExtreme

🔹 Стратегия и Выход

Стратегия выходаAsset Sell-off

Ключевой рискRoad delays

СезонностьMild

Обоснование инвестиций

Анализ стратегии, основанный на реальных данных рынка: переход от ежедневных посетителей к длительным роскошным пребываниям.

Анализ институционального уровня

Стратегический анализ инвестора

1. Стратегическое позиционирование

Проект занимает верхний сегмент гостеприимства на Нуса-Пенида, используя уникальное расположение на утесе, обеспечивающее приватность и захватывающие виды. Архитектура "Domo" не только эстетична, но и является стратегическим выбором для обеспечения среднего дневного тарифа (ADR), превышающего среднерыночный.

2. Операционная эффективность

Мы применяем "lean" (бережливую) модель управления, которая снижает фиксированные затраты и максимизирует маржу EBITDA. Низкая плотность курорта позволяет оптимальное соотношение персонала и гостей, обеспечивая элитное обслуживание без высоких фиксированных затрат крупных гостиничных комплексов.

3. Эволюция рынка: от однодневных поездок к устойчивой роскоши

Нуса-Пенида перешла с 200 000 прибытий в 2017 году к более чем 1,1 миллиона в 2024 году. Критическое изменение заключается в переходе от "мимоходом" туристов к длительным роскошным пребываниям. Институциональные инвесторы и растущий сегмент "медленного путешествия" ищут эксклюзивные пространства с низкой плотностью. Размещаясь в привилегированной зоне на утесе, мы захватываем фазу ранней зрелости роскошного бума на острове, прогнозируя более высокую оценку капитала по сравнению с насыщенными рынками, такими как Чангу.

Элитный движок данных

Инвестиционный дайджест

Симулируйте доход, регулируя сумму инвестиций.

💼 Мои инвестиции (Симулятор)

€

Введите сумму

Целевой IRR

29.4%

Стабилизированный доход

€1.9M

Маржа EBITDA

50.0%

Горизонт

5 Лет

Окупаемость

Год 6

Общие инвестиции

€6.7M

📈 Расчетный годовой доход

€29.400

На основе IRR 29.4%

Интерактивный симулятор

Рассчитать доход

Forecast Scenario

Conservative Base Upside

Введите сумму для симуляции (€)

Ваша доля в капитале

0%

Доля владения

Ежегодный пассивный доход

€0

Стабилизированная доходность

Прогнозируемая ликвидность (5 лет)

€0

Прибыль + Выплата при выходе

Мультипликатор выхода

0.0x

Общий фактор ROI

Логика сценариев

Чувствительность IRR

КОНСЕРВАТИВНЫЙ14%

БАЗОВЫЙ СЦЕНАРИЙ22%

ОПТИМИСТИЧНЫЙ30%

Стратегический анализ

Финансовые показатели

The project is designed as a low-density, high-margin boutique resort, optimizing both pricing and operational efficiency. Revenue is driven by premium positioning, ocean-view units, and strong demand for experiential hospitality in Nusa Penida.

Operating costs are controlled through a lean operational model and selective outsourcing of non-core services, ensuring maximum conversion to EBITDA.

Скачать финансовую модель

Основные рыночные данные

Рыночное позиционирование

Nusa Penida is one of Bali’s fastest-growing destinations, with increasing demand for high-end, design-driven accommodations.

Сравнимые объекты

€110 Средний ADR

Domo Resort (Прогноз)

€250 Целевой ADR

Извините, но контент для локализации не предоставлен. Пожалуйста, предоставьте текст или контент, который вы хотели бы локализовать для итальянского рынка.

Прирост стоимости капитала

Доходность и стратегия выхода

The project targets a stabilized EBITDA margin of approximately 40–45%, generating consistent annual cash flow. Investors benefit from:

Ежегодное распределение прибыли, начиная со 2-го года
Сильный прирост капитала за счет роста стоимости активов
Налогово-оптимизированная холдинговая структура для международных партнеров

Основной подход к выходу Exit is projected in Year 5 through sale to a hospitality operator or institutional buyer at a projected 9-10% Cap Rate.

Управление рисками

Риски и их минимизация

The project adopts a conservative financial approach with realistic occupancy and pricing assumptions.

Низкая плотность

Снижение операционной сложности и расходов на персонал.

Сильный бренд

Архитектурная идентичность, поддерживающая премиальный ADR.

Диверсифицированный доход

Потоки доходов от проживания, питания и велнеса.

Активный генеральный партнер

Прямое участие спонсора в разработке и контроле.

ДОКУМЕНТАЦИЯ ПРОЕКТА Получить полный обзор проекта

ПОДРОБНЫЙ АНАЛИЗ Скачать финансовую модель

Disclaimer: This material is for informational purposes only and does not constitute an offer or solicitation to invest. Details are provided upon request for qualified partners.

Распределение капитала (CAPEX)

Подробная разбивка бюджета по категориям

This chart represents the strategic distribution of the €3.680.000 total investment. Architecture, land rights, and construction phases are prioritized to ensure asset longevity and premium positioning.

Detailed Budget

Категория	Инвестиционная позиция	Сумма
Land Acquisition	Leasehold Acquisition (50Y)	€720.000
Construction	Main Structure & Roof	€1.500.000
Furniture & interior fit-out	Elite FF&E Package	€450.000
Others	Safety Reserve	€290.000
Design & Architecture	Architectural & Technical Design	€300.000
Interiors/FF&E	Lighting & decoration	€80.000
Interiors/FF&E	Equipment (AC, system)	€120.000
Project Management	Project management	€70.000
Engineering	Engineering consultant	€50.000
Legals & Permits	Building permits & licenses	€60.000
Legals & Permits	Legal & company setup	€15.000
Others	Staff training & hiring	€25.000
ОЦЕНОЧНЫЙ ОБЩИЙ КАПИТАЛ		€3.680.000

Структура операционных расходов (OPEX)

ПЕРСОНАЛ

€76.800

14.5% от дохода

FULL SERVICE TEAM

€120.000

22.6% от дохода

GLOBAL SALES OPS

€35.000

6.6% от дохода

Динамическое инвестиционное моделирование

Анализ рынка и студия сценариев

Анализ прибыльности единицы (2026)

Значения для каждой отдельной единицы/виллы

ВАЛОВОЙ ДОХОД €35.588

РАСЧЕТНЫЕ РАСХОДЫ И СБОРЫ 40%

ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ НА ЕДИНИЦУ €21.353

🍂 Индекс сезонности

Продолжительность высокого сезона 7 Месяцев

Влияние низкого сезона -15% Продажи

⚙️ Операционные активы

OPEX Ratio 28%

Комиссия за управление 12%

Обслуживание / Единица €2,800

These figures represent institutional benchmarks for the location and asset class. Scenario Mode shifts these variables to simulate risk.

АНАЛИЗ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОГО УРОВНЯ

10-летний финансовый прогноз

ОЦЕНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ВЫХОДА (Базовый сценарий - 5-й год)

€3.414.573

Кумулятивный денежный поток i

Годовая EBITDA i

Целевой доход i

Моя расчетная выплата i

ПРОГНОЗИРУЕМЫЙ IRR

Forecast Internal Return

МУЛЬТИПЛИКАТОР КАПИТАЛА

Projected Capital Growth

ПЕРИОД ОКУПАЕМОСТИ

Target Capital Recovery

СТАБИЛИЗИРОВАННАЯ EBITDA

Est. Year 5 Net Profit

Примечание: Расчетные значения основаны на прогнозируемом финансовом сценарии.

Кумулятивный доход

Общий валовой доход, полученный за жизненный цикл проекта.

Σ (ADR × Occ × Units × 365)

Кумулятивный денежный поток

Чистый капитал, оставшийся после всех затрат и возврата инвестиций.

Σ(Rev - Opex - Tax) - Inv

Годовая EBITDA

Операционные показатели без учета неденежных статей и налогов.

Revenue - OPEX

Доход инвестора

Доля чистой прибыли, приходящаяся на ваши конкретные инвестиции.

(CashFlow × My Inv) / Total

Точка безубыточности достигнута в году 7

Full capital recovery achieved before stabilization phase. This model illustrates a balanced risk-return profile, with strong cash flow generation and clear capital recovery timeline.

10-летняя проекция EBITDA и дохода

Значения в евро (€)

Анализ денежных потоков

Целевая доходность 14.00%

Мультипликатор капитала 2.80

Таблица годового чистого денежного потока

Год	Расчетная заполняемость	Валовой доход	Операционная прибыль (EBITDA)	Чистый денежный поток
Year 1	55%	€1.212.028	€424.210	€347.852
Year 2	65%	€1.475.369	€590.148	€483.921
Year 3	75%	€1.751.932	€788.369	€646.463
Year 4	77%	€1.849.555	€887.786	€727.985
Year 5	75%	€1.851.097	€925.549	€758.950
Year 6	75%	€1.900.680	€950.340	€779.279
Year 7	75%	€1.950.263	€975.132	€799.608
Year 8	75%	€1.999.846	€999.923	€819.937
Year 9	75%	€2.049.429	€1.024.715	€840.266
Year 10	75%	€2.099.012	€1.049.506	€860.595
Year 11	75%	€2.161.983	€1.080.991	€886.413
Year 12	75%	€2.226.842	€1.113.421	€913.005
Year 13	75%	€2.293.647	€1.146.824	€940.395
Year 14	75%	€2.362.457	€1.181.228	€968.607
Year 15	75%	€2.433.331	€1.216.665	€997.666
Year 16	75%	€2.506.331	€1.253.165	€1.027.596
Year 17	75%	€2.581.520	€1.290.760	€1.058.423
Year 18	75%	€2.658.966	€1.329.483	€1.090.176
Year 19	75%	€2.738.735	€1.369.368	€1.122.881
Year 20	75%	€2.820.897	€1.410.449	€1.156.568
Year 21	75%	€2.905.524	€1.452.762	€1.191.265
Year 22	75%	€2.992.690	€1.496.345	€1.227.003
Year 23	75%	€3.082.470	€1.541.235	€1.263.813
Year 24	75%	€3.174.945	€1.587.472	€1.301.727
Year 25	75%	€3.270.193	€1.635.096	€1.340.779
Year 26	75%	€3.368.299	€1.684.149	€1.381.002
Year 27	75%	€3.469.348	€1.734.674	€1.422.433
Year 28	75%	€3.573.428	€1.786.714	€1.465.105
Year 29	75%	€3.680.631	€1.840.315	€1.509.059
Year 30	75%	€3.791.050	€1.895.525	€1.554.330
Year 31	75%	€3.904.781	€1.952.391	€1.600.960
Year 32	75%	€4.021.925	€2.010.962	€1.648.989
Year 33	75%	€4.142.582	€2.071.291	€1.698.459
Year 34	75%	€4.266.860	€2.133.430	€1.749.413
Year 35	75%	€4.394.866	€2.197.433	€1.801.895
Year 36	75%	€4.526.712	€2.263.356	€1.855.952
Year 37	75%	€4.662.513	€2.331.257	€1.911.630
Year 38	75%	€4.802.388	€2.401.194	€1.968.979
Year 39	75%	€4.946.460	€2.473.230	€2.028.049
Year 40	75%	€5.094.854	€2.547.427	€2.088.890
Year 41	75%	€5.247.700	€2.623.850	€2.151.557
Year 42	75%	€5.405.130	€2.702.565	€2.216.104
Year 43	75%	€5.567.284	€2.783.642	€2.282.587
Year 44	75%	€5.734.303	€2.867.151	€2.351.064
Year 45	75%	€5.906.332	€2.953.166	€2.421.596
Year 46	75%	€6.083.522	€3.041.761	€2.494.244
Year 47	75%	€6.266.028	€3.133.014	€2.569.071
Year 48	75%	€6.454.008	€3.227.004	€2.646.143
Year 49	75%	€6.647.629	€3.323.814	€2.725.528
Year 50	75%	€6.847.058	€3.423.529	€2.807.294
Year 51	75%	€7.052.469	€3.526.235	€2.891.512
Year 52	75%	€7.264.043	€3.632.022	€2.978.258
Year 53	75%	€7.481.965	€3.740.982	€3.067.606
Year 54	75%	€7.706.424	€3.853.212	€3.159.634
Year 55	75%	€7.937.616	€3.968.808	€3.254.423
Year 56	75%	€8.175.745	€4.087.872	€3.352.055
Year 57	75%	€8.421.017	€4.210.509	€3.452.617
Year 58	75%	€8.673.648	€4.336.824	€3.556.196
Year 59	75%	€8.933.857	€4.466.929	€3.662.881
Year 60	75%	€9.201.873	€4.600.936	€3.772.768
Year 61	75%	€9.477.929	€4.738.965	€3.885.951
Year 62	75%	€9.762.267	€4.881.133	€4.002.529
Year 63	75%	€10.055.135	€5.027.567	€4.122.605
Year 64	75%	€10.356.789	€5.178.394	€4.246.283
Year 65	75%	€10.667.493	€5.333.746	€4.373.672
Year 66	75%	€10.987.517	€5.493.759	€4.504.882
Year 67	75%	€11.317.143	€5.658.571	€4.640.029
Year 68	75%	€11.656.657	€5.828.329	€4.779.229
Year 69	75%	€12.006.357	€6.003.178	€4.922.606
Year 70	75%	€12.366.548	€6.183.274	€5.070.285
Year 71	75%	€12.737.544	€6.368.772	€5.222.393
Year 72	75%	€13.119.670	€6.559.835	€5.379.065
Year 73	75%	€13.513.261	€6.756.630	€5.540.437
Year 74	75%	€13.918.658	€6.959.329	€5.706.650
Year 75	75%	€14.336.218	€7.168.109	€5.877.849
Year 76	75%	€14.766.305	€7.383.152	€6.054.185
Year 77	75%	€15.209.294	€7.604.647	€6.235.810
Year 78	75%	€15.665.573	€7.832.786	€6.422.885
Year 79	75%	€16.135.540	€8.067.770	€6.615.571
Year 80	75%	€16.619.606	€8.309.803	€6.814.038
Year 81	75%	€17.118.194	€8.559.097	€7.018.460
Year 82	75%	€17.631.740	€8.815.870	€7.229.013
Year 83	75%	€18.160.692	€9.080.346	€7.445.884
Year 84	75%	€18.705.513	€9.352.756	€7.669.260
Year 85	75%	€19.266.678	€9.633.339	€7.899.338
Year 86	75%	€19.844.679	€9.922.339	€8.136.318
Year 87	75%	€20.440.019	€10.220.009	€8.380.408
Year 88	75%	€21.053.220	€10.526.610	€8.631.820
Year 89	75%	€21.684.816	€10.842.408	€8.890.775
Year 90	75%	€22.335.361	€11.167.680	€9.157.498
Year 91	75%	€23.005.421	€11.502.711	€9.432.223
Year 92	75%	€23.695.584	€11.847.792	€9.715.189
Year 93	75%	€24.406.452	€12.203.226	€10.006.645
Year 94	75%	€25.138.645	€12.569.323	€10.306.845
Year 95	75%	€25.892.805	€12.946.402	€10.616.050
Year 96	75%	€26.669.589	€13.334.794	€10.934.531
Year 97	75%	€27.469.676	€13.734.838	€11.262.567
Year 98	75%	€28.293.767	€14.146.883	€11.600.444
Year 99	75%	€29.142.580	€14.571.290	€11.948.458
Year 100	75%	€30.016.857	€15.008.428	€12.306.911

Рост ADR

+3.50% Ежегодный

Рост OPEX

+2.50% Ежегодный

Безубыточная заполняемость

10.6% Цель

Анализ чувствительности к рискам

Матрица чувствительности (анализ IRR)

Base Case: €250 @ 75%

ADR \ OCC	65%	70%	75%	80%	85%
€200	30.2%	32.2%	34.2%	36.1%	38.1%
€225	33.4%	35.7%	37.9%	40.1%	42.3%
€250	36.6%	39.1%	41.6%	44.1%	46.5%
€275	39.9%	42.6%	45.3%	48.0%	50.7%
€300	43.1%	46.0%	49.0%	52.0%	54.9%

Legal Disclaimer: This sensitivity analysis is based on historical market performance and projected operational standards in Nusa Penida. Actual results may vary depending on global tourism trends, local regulations, and macroeconomic factors. This is not a guarantee of future returns.

Ограниченный доступ

Документация для инвесторов

Институциональный проспект

Скачайте полный технический и финансовый обзор проекта.

Скачать технический PDF

Элитная сеть

Частная комната сделок

Доступно исключительно авторизованным инвесторам.

Зарегистрироваться для доступа

Обсуждение актива

Прямой эфир

ANTONIO RUTILIO Final architectural refinements on the Master Villa are now complete.

PARTNER Отлично. Сейчас просматриваю обновленную проформу ROI.

Географическая связность

Логистика и путь инвестора

Посмотреть на Google Maps Анализ глобального доступа

Легенда дорожной карты

Авиасообщение

Дорога / Шоссе

Морской путь (Паром)

Руководство по связности 1 этапы

Test Step

Road

Test advice

10 min

Total Travel ~ €45

Infrastructure Active

Lifestyle & Exploration

Local Attractions & POIs

Surroundings Analysis

Highlight Destinations

No POIs added yet. Add them in the admin "Points of Interest" tab.

Local Gems

Discover the best spots within minutes of your doorstep.

Geographic Connectivity

Logistics & Connectivity Hub

Coords: -8.679287, 115.5358

Proximity Benchmarks

Nearest Intl Airport Analysis Pending

Coastline / Beach Direct Access

Nearest Harbor / Port Analyzing Hub

Road Infrastructure Paved Access

Medical Center Local Clinic nearby

Education Hubs N/A

Infrastructure Status

Connectivity Standard mobile

Надежность электросети Stable (Public Grid)

Цепочка поставок Regional Logistics

Стратегический оверлей

Анализ местных тенденций развития и дорожной карты инфраструктуры...