Domo Resort منتجع بوتيك بيئي مخطَّط له على منحدرات جزيرة Nusa Penida، الجزيرة الواقعة شرق بالي. يضم البرنامج الذي أكده المالك 16 غرفة: 8 فيلات رئيسية بإطلالة بحرية بمساحة نحو 50 م²، و6 غرف قياسية بمساحة نحو 40 م²، وشقتا بنتهاوس بمساحة نحو 128 م²، إحداهما بمسبح لا متناهٍ خاص. ويكتمل المنتجع بمنطقة استقبال وصالة، وبار ومطعم، وسبا بها ساونا، ومسبح عام، ليصل إجمالي المساحة الإنشائية إلى نحو 3,636 م².
تتبع العمارة لغة استوائية معاصرة منحنية الخطوط تعتمد على مواد طبيعية، وربطًا قويًا بين الداخل والخارج، وأسلوب بناء منخفض الأثر. لا تزال مساحة الموقع، وسند ملكية الأرض، والوصول إلى البحر، والتراخيص قيد التحقق، وقد أُدرجت كنقاط معلّقة في هذه الصفحة.
منتجع بوتيك بيئي من 16 غرفة على منحدرات Nusa Penida: 8 فيلات رئيسية بإطلالة بحرية، و6 غرف قياسية، وشقتا بنتهاوس، مع مطعم وسبا ومسبح لا متناهٍ. تُعرض العوائد في ثلاثة سيناريوهات من نموذج مالي واحد باستخدام افتراضات صريحة وموثقة المصدر.
€3,475k
€50k
22.0%
قيد التحقق القانوني
16 غرفة: 8 فيلات رئيسية بإطلالة بحرية، 6 غرف قياسية، وشقتان بنتهاوس (إحداهما بمسبح خاص). الأسعار المعلنة هي أسعار موسم الذروة؛ ويعتمد النموذج على سعر محقق أقل.
أسعار الفئات المذكورة أعلاه هي أسعار القائمة لموسم الذروة. تُحسب الإيرادات بناءً على متوسط ADR محقق مركّب قدره €250 (السنة 1، بأسعار 2029)، أي ما يعادل 61% من السعر المعلن المرجّح، لمراعاة تسعير الموسم المنخفض (5 أشهر بنسبة 64% من السعر المحقق)، والباقات والليالي المجانية. يُشتق السعر المحقق لكل فئة من سعرها المعلن بالنسبة ذاتها. معامل التحقق افتراض يتعين التحقق منه من خلال دراسة لإدارة الإيرادات.
أرقام ADR صافية بعد خصم ضريبة الفنادق الإقليمية بنسبة 10% (PB1) ورسم الخدمة. تُعامل عمولات OTA ورسوم الدفع كتكاليف توزيع ضمن OPEX، ولا تُخصم من ADR.
تُبنى الإيرادات الإضافية على محركات تشغيلية، وليس كنسبة ثابتة من إيراد الغرف. السيناريو الأساسي، السنة 3 (إشغال 72%، ليالي غرف 4.205، ليالي نزلاء 7.569):
| بند الإيراد | الحجم | متوسط السعر | الإيرادات | تكلفة المبيعات | الهامش |
|---|---|---|---|---|---|
| المطعم والبار | 4.541 عدد الزبائن | €27 | €145.939 | 35% | €94.860 |
| السبا والعافية | 2.649 جلسات | €21 | €56.754 | 25% | €42.566 |
| الأنشطة والتنقلات | 4.205 ليالي غرف | €11 | €45.043 | 40% | €27.026 |
| الفعاليات | 12 فعالية | €1,607 | €19.282 | 40% | €11.569 |
| إجمالي الإيرادات الإضافية | €267.018 | 23.7% من إيراد الغرف | |||
F&B: نسبة 60% من ليالي النزلاء بمتوسط إنفاق €25 للزبون، إضافة إلى 20% من الزبائن الخارجيين. السبا: نسبة اختراق 35% بمتوسط إنفاق €20. الأنشطة: €10 لكل ليلة غرفة (تشمل عمولات التنقلات والجولات والتأجير). الفعاليات: 1 فعالية شهريًا بمتوسط €1,500 للفعالية. تعتمد سيناريوهات الحذر والتفاؤل نسب اختراق وإنفاق مختلفة (أقل أو أعلى).
تجذب Nusa Penida مسافري الغوص والطبيعة والتصوير الفوتوغرافي، وتستفيد من الطلب الفائض القادم من بالي. الجزيرة وجهة متميزة نخبوية وليست سوقًا جماهيرية: وتكمن الفرصة في إنشاء عقار صغير قائم على التصميم بسعر محقق أعلى من متوسط الإقامات القصيرة في الجزيرة.
يرتكز الجدول الزمني على الموعد النهائي لجمع التمويل (فبراير 2027): التصميم اعتبارًا من أكتوبر 2026، والإنشاء لمدة 18 شهرًا اعتبارًا من أغسطس 2027، والافتتاح في أبريل 2029. أي تغيير في تاريخ الافتتاح يستتبع تعديل برنامج ما قبل الافتتاح تبعًا لذلك.
يعتمد تحقيق نسبة الإشغال المستهدفة 65% في سنة التشغيل 2 على برنامج مبيعات وتسويق منظم لما قبل الافتتاح يبدأ قبل استقبال المنتجع لأول نزلائه بستة أشهر على الأقل. سيعمل هذا البرنامج على بناء الوعي بالعلامة، والطلب المؤهل، وشراكات التوزيع، والحجوزات المسبقة. رقم الإشغال هو هدف تخطيطي وليس نتيجة مضمونة، وسيُراجَع مقابل معايير قياس قابلة للقياس للحجز والتحويل.
مع تحديد موعد الافتتاح في أبريل 2029، يبدأ البرنامج في موعد أقصاه أكتوبر 2028 (مع إرساء أسس العلامة اعتبارًا من أبريل 2028). في حال تغيّر تاريخ الافتتاح، يتم تعديل هذا الموعد المرجعي تبعًا لذلك.
| هوية العلامة التجارية والموقع الإلكتروني ومحرك الحجز | €15.000 |
| المحتوى: الصور ثلاثية الأبعاد، والتصوير الفوتوغرافي، والفيديو، والسرد القصصي | €15.000 |
| العلاقات العامة، وشراكات قطاع السفر وخدمات الكونسيرج، والرحلات التعريفية | €12.000 |
| حملات قابلة للقياس (البحث، وسائل التواصل، البريد الإلكتروني) وعروض الحجز المسبق | €20.000 |
| إدارة علاقات العملاء (CRM)، وقاعدة بيانات النزلاء القائمة على الموافقة، والتحليلات | €5.000 |
| مسؤول المبيعات والتسويق (بدوام جزئي، 6 أشهر) | €8.000 |
| الميزانية المقترحة | €75.000 |
ميزانية مقترحة لما قبل الافتتاح قدرها €75.000، مدرجة ضمن CAPEX كبند منفصل وفي انتظار الموافقة. التسويق المتكرر (3% من الإيراد) وعمولات OTA مدرجان ضمن OPEX.
الراعي/الشريك العام (GP): العلامة التجارية، الميزانية، الموافقات والشراكات. مسؤول المبيعات والتسويق: التنفيذ، وإعداد قنوات التوزيع، وإعداد التقارير. مدير الإيرادات (أو المشغّل): التسعير، ومزيج القنوات، والربط مع OTA. الاستوديو: المحتوى المعماري والعناصر البصرية. وكالة العلاقات العامة الخارجية: العلاقات الإعلامية وعلاقات القطاع.
يمكن لتجربة اختيارية قائمة على Unreal Engine 5 أن تُظهر المنتجع حيًا قبل افتتاحه. سيتمكن النزلاء والزوار المستقبليون من استكشاف نسخة تفاعلية عالية الجودة من العقار، والتعرف على تصميمه المعماري، والمشاركة في تجارب قابلة للمشاركة. يوفر ذلك وسيلة لبناء مجتمع متفاعل يتجاوز التصوير الفوتوغرافي والفيديو التقليديين. سيتم التطوير على مراحل، رهنًا بميزانية منفصلة وأهداف تسويقية قابلة للقياس؛ ولا تتضمن التوقعات المالية الأساسية أي إيرادات من هذه المبادرة.
تُظهر الصور ثلاثية الأبعاد والأفلام المنتجع؛ في حين يتيح المشهد التفاعلي للزوار السير على ممر الجرف عند الغروب، ودخول إحدى الفيلات، ومقارنة شقتي البنتهاوس، ومشاركة لحظة مع الأصدقاء. يمنح ذلك النزلاء المستقبليين سببًا للعودة أثناء استمرار أعمال البناء في الموقع، ويحوّل الاهتمام إلى جهات اتصال يمكن لبرنامج ما قبل الافتتاح متابعتها.
التضاريس والمناظر الطبيعية والكتلة العامة للمنتجع المستمدة من النموذج المعماري؛ فيلا واحدة وتصميم داخلي لشقتي البنتهاوس؛ جولة موجهة. الهدف: التحقق من الجودة والأداء ومستوى الاهتمام مع مجموعة اختبار صغيرة.
تحديات صغيرة قابلة للمشاركة (نقاط تصوير الغروب، مسارات ممر الجرف، اكتشاف الفيلات)، وملف تعريف للزائر، وخيار انضمام لتلقي عروض الافتتاح. الهدف: قياس معدل الاستخدام، ونسبة المشاركة، وجهات الاتصال المؤهلة التي تغذي قاعدة بيانات ما قبل الافتتاح.
فعاليات موسمية، ومزيد من مَعالم الجزيرة، ولحظات متعددة اللاعبين. يُتخذ القرار بعد المرحلة 2 بناءً على معدل الاستخدام المقاس، ونسبة التحول إلى حجوزات، وتكلفة كل جهة اتصال.
تختلف النسخة القابلة للتنزيل على PC/Mac، والبث التفاعلي للبكسل من السحابة، والوصول عبر المتصفح في التكلفة والجودة ومدى الانتشار. لا يوفر Unreal Engine 5 تصديرًا أصليًا للمتصفح، لذا فإن الوصول عبر المتصفح يعني إما البث (بتكلفة لكل جلسة) أو نسخة ويب مخفّضة. يُختار النظام الأساسي بعد نموذج المرحلة 1 الأولي، دون وعد مسبق به.
تُجمع بيانات المجتمع بموافقة صريحة، ولغرض واضح (عروض الافتتاح والمستجدات)، مع إمكانية سهلة لإلغاء الاشتراك، وامتثالًا لقانون حماية البيانات الشخصية الإندونيسي (UU PDP) وللائحة العامة لحماية البيانات (GDPR) بالنسبة للنزلاء الأوروبيين.
تحتاج التجربة الكاملة إلى تصميم وتطوير ومنصة توزيع وصيانة وميزانية خاصة بها. لم تُقدَّر هنا التكاليف وأعداد المستخدمين وأي عائد اقتصادي، ولا تُدرَج ضمن CAPEX أو الإيرادات أو IRR إلى حين توفر عرض سعر معتمد وأهداف قابلة للقياس.
تصف بيانات المنطقة (عروض الجزيرة، إشغال فنادق بالي) السوق العامة؛ أما السعر ونسبة الإشغال الخاصان بالمنتجع فهما هدفان تخطيطيان لعقار جديد قائم على التصميم، ولا يُستمدان من مجموعة بيانات مقارنة موثقة. لا تزال دراسة المقارنة معلّقة.
| المقياس | القيمة |
|---|---|
| حيازة الأراضي | €350.000 |
| بناء | €1.500.000 |
| الأثاث والديكور الداخلي | €650.000 |
| آخر | €315.000 |
| التصميم والهندسة المعمارية | €250.000 |
| إدارة المشاريع | €70.000 |
| التصاريح والقانونية | €75.000 |
| ما قبل الافتتاح | €75.000 |
| رأس المال العامل | €190.000 |
| إجمالي الاستثمار | €3.475.000 |
| قيمة الخروج (إجمالية، السنة 5) | €8.315.658 |
| صافي عائدات الخروج بعد خصم تكاليف بيع 3.0% وضريبة نقل ملكية 2.5% | €7.858.297 |
| IRR للسيناريو الأساسي | 22.0% |
| مضاعف حقوق الملكية | 3.00x |
| الجدول الزمني | 30 شهور |
ترتكز حالة الاستثمار على ثلاثة عناصر: عقار منخفض الكثافة يسهل إشغاله بالكامل (16 غرفة)، وسعر أعلى من متوسط الجزيرة بفضل التصميم والموقع، وقاعدة تكاليف مصمَّمة لفريق عمل صغير. كل رقم في هذه الصفحة مستمد من النموذج ذاته ويمكن مراجعته بندًا بندًا.
Domo Resort عقار بوتيك من 16 غرفة على موقع منحدر في Nusa Penida بإطلالات بحرية. تشكل العمارة وحجم المخزون أساس تحقيق سعر أعلى من متوسط الإقامات القصيرة في الجزيرة؛ والسعر ونسبة الإشغال المستهدفان هما افتراضان تخطيطيان يُختبران في ثلاثة سيناريوهات.
صُمِّم المنتجع لفريق عمل من 26 موظفًا بتكاليف عامة مبسطة. تُبنى التكاليف التشغيلية بندًا بندًا (الرواتب مع التكاليف الإضافية، وتكلفة المبيعات، والتوزيع، والتسويق، والمرافق، والصيانة واحتياطي FF&E، والتأمين، والإدارة، ورسم الإدارة)، بحيث ينتج هامش EBITDA عن هيكل التكاليف وليس عن هدف مسبق.
تطورت Nusa Penida من وجهة زيارة ليوم واحد إلى وجهة إقامة متعددة الأيام، بدفع من الطلب على الغوص والطبيعة والتصوير الفوتوغرافي ومن الطلب الفائض القادم من بالي. لا تزال إحصاءات الزوار الرسمية، ودراسة الأسعار المقارنة، وإطار التراخيص بحاجة إلى توثيق؛ ولا يعتمد النموذج على افتراضات نمو الزوار، ويُعامل المخاطر التنظيمية (وقف التطوير المؤقت، رسوم السياحة) كمخاطرة على الجدول الزمني.
قم بمحاكاة عوائدك عن طريق تعديل مبلغ الاستثمار أدناه.
22.0%
€1.6M
48.2%
5 سنين
السنة 5 (مع الخروج)
€3.5M
€15.724
حصة تناسبية من التدفق النقدي الحر للسيناريو الأساسي، قبل أي حصة أرباح إضافية للراعي أو رسوم منصة. يمثل IRR (22.0%) معدل عائد على مدى فترة الاستثمار بأكملها بما فيها الخروج؛ وهو ليس دخلاً سنويًا.الأرقام حصص تناسبية من نموذج السيناريو الأساسي، قبل خصم أي حصة أرباح إضافية أو رسوم. قد يختلف الأداء الفعلي. تعتمد السيناريوهات الثلاثة النموذج ذاته باختلاف افتراضات الإشغال وADR والإيرادات الإضافية والتكلفة وتكلفة رأس المال والتوقيت. السيناريو المتحفظ هو اختبار ضغط سلبي: أسعار وإشغال أقل، ورسوم مشغّل من طرف ثالث، وتجاوز في تكلفة الإنشاء بنسبة 10%، وتأخير في الافتتاح لمدة ستة أشهر، مجتمعة.
يُخطَّط للمنتجع كعقار بوتيك منخفض الكثافة: 16 غرفة موزعة على ثلاث فئات، ومطعم وبار، وسبا، ومسبح لا متناهٍ عام. تأتي الإيرادات من سعر محقق أعلى من متوسط الإقامات القصيرة في الجزيرة، ومن خدمات إضافية مقاسة وفق ليالي النزلاء.
تُبنى التكاليف التشغيلية بندًا بندًا: رواتب 26 موظف مع التكاليف الإضافية، وتكلفة المبيعات، والتوزيع والتسويق، والمرافق، والصيانة واحتياطي FF&E، والتأمين، والإدارة، ورسم الإدارة. جميع النسب مدرجة في جدول الافتراضات أدناه.
>نوسا بينيدا هي واحدة من الوجهات الأسرع نموًا في بالي، مع طلب متزايد على أماكن الإقامة الراقية القائمة على التصميم.
تصف بيانات المنطقة (عروض الجزيرة، إشغال فنادق بالي) السوق العامة؛ أما السعر ونسبة الإشغال الخاصان بالمنتجع فهما هدفان تخطيطيان لعقار جديد قائم على التصميم، ولا يُستمدان من مجموعة بيانات مقارنة موثقة. لا تزال دراسة المقارنة معلّقة.
يستهدف السيناريو الأساسي هامش EBITDA قدره 48% عند الاستقرار (السنة 5). النقد المتاح للتوزيع هو EBITDA بعد ضريبة الدخل على الشركات؛ ويفترض النموذج تمويلًا بنسبة 100% من حقوق الملكية دون أي دين.
تُعرض العوائد في ثلاثة سيناريوهات بالمعادلات ذاتها؛ ويوضح جدول الحساسية ومتغيرات التأخير/التجاوز مدى اعتماد النتيجة على السعر والإشغال والتوقيت وتكلفة الإنشاء.
- تقليل التعقيد التشغيلي والنفقات العامة للموظفين.
هوية معمارية تدعم ADR المتميز.
تدفقات إيرادات الإقامة والأطعمة والمشروبات والعافية.
المشاركة المباشرة للراعي في التطوير والتحكم.
إخلاء المسؤولية: هذه المواد لأغراض إعلامية فقط ولا تشكل عرضًا أو التماسًا للاستثمار. تُقدَّم التفاصيل عند الطلب للشركاء المؤهلين.
يوضح هذا الرسم البياني كيفية توزيع إجمالي احتياج رأس المال البالغ €3.475.000: ميزانية الإدارة البالغة €3.210.000، وبرنامج ما قبل الافتتاح المقترح، واحتياطي رأس مال عامل يعادل 3 أشهر من التكاليف التشغيلية.
| فئة | البند الاستثماري | الحالة | كمية |
|---|---|---|---|
| حيازة الأراضي | اقتناء الأرض | السند قيد الإصدار | €350.000 |
| بناء | الهيكل الرئيسي والسقف | بند الميزانية | €1.500.000 |
| الأثاث والديكور الداخلي | حزمة FF&E النخبة (الأثاث والتجهيزات والمعدات) | بند الميزانية | €450.000 |
| آخر | احتياطي الأمان | الطوارئ | €290.000 |
| التصميم والهندسة المعمارية | التصميم المعماري والتقني | بند الميزانية | €200.000 |
| الأثاث والديكور الداخلي | الإضاءة والديكور | بند الميزانية | €80.000 |
| الأثاث والديكور الداخلي | التجهيزات (التكييف والأنظمة) | بند الميزانية | €120.000 |
| إدارة المشاريع | إدارة المشروع | بند الميزانية | €70.000 |
| التصميم والهندسة المعمارية | استشاري هندسي | بند الميزانية | €50.000 |
| التصاريح والقانونية | تصاريح البناء والتراخيص | بند الميزانية | €60.000 |
| التصاريح والقانونية | الشؤون القانونية وتأسيس الشركة | بند الميزانية | €15.000 |
| آخر | تدريب وتوظيف الموظفين | بند الميزانية | €25.000 |
| ما قبل الافتتاح | برنامج المبيعات والتسويق لما قبل الافتتاح | مقترح | €75.000 |
| رأس المال العامل | رأس المال العامل واحتياطي النقد عند الافتتاح | المعادلة | €190.000 |
| إجمالي احتياج رأس المال | €3.475.000 | ||
هذه البنود غير مفصّلة في الميزانية الحالية. فإما أنها مشمولة ضمن المبلغ الإجمالي لبند "الهيكل الرئيسي والسقف"، وهو ما يجب تأكيده مع المقاول، أو أنها ستضاف إلى الإجمالي. لذا فإن الإجمالي أعلاه يمثل حدًا أدنى وليس حدًا أقصى.
تكوين التكاليف التشغيلية (السيناريو الأساسي، السنة 3) · الإيرادات €1.393.090
| بند التكلفة | الأساس | كمية | % من الإيراد |
|---|---|---|---|
| الرواتب | 26 موظف، راتب أساسي €158.880 + تكاليف إضافية 30% (BPJS، THR، الوجبات، الأزياء الموحدة، التدريب) | €217.000 | 15.6% |
| تكلفة المبيعات | F&B بنسبة 35%، والسبا 25%، والأنشطة والفعاليات 40% من إيراد كل منها | €90.997 | 6.5% |
| التوزيع (OTA والمدفوعات) | نسبة 50% من ليالي الغرف عبر OTA بعمولة 15% + رسوم دفع 1.5% | €101.346 | 7.3% |
| المبيعات والتسويق (متكرر) | 3% من إجمالي الإيراد | €41.793 | 3.0% |
| المرافق (الكهرباء، المولد، المياه) | ثابت €24.000 + 2% من الإيراد | €53.077 | 3.8% |
| الإصلاحات والصيانة | €2.800 لكل غرفة | €47.068 | 3.4% |
| احتياطي FF&E | 3% من إجمالي الإيراد | €41.793 | 3.0% |
| التأمين | €8.000 | €8.405 | 0.6% |
| الإدارة والتراخيص والتقنية | المحاسبة والتراخيص €10.000، الإدارة واللوجستيات €15.000، أنظمة PMS/الحجز €9.000 | €35.721 | 2.6% |
| مستلزمات التدبير المنزلي والمغسلة | €8 لكل ليلة غرفة | €35.341 | 2.5% |
| رسم الإدارة | 5% من إجمالي الإيراد | €69.654 | 5.0% |
| إجمالي التكاليف التشغيلية | منها ثابت €333.410 | €742.196 | 53.3% |
| EBITDA | €650.893 | 46.7% |
يمثل جدول الموظفين وبنود التكلفة المُدخلة في لوحة الإدارة قاعدة التكلفة الموثقة (€325.880 سنويًا: رواتب €158.880 و€167.000 من البنود الأخرى). يضيف التكوين أعلاه التكاليف الإضافية والتكاليف المتغيرة التي تتناسب مع الإيراد، وهو ما يفسر ارتفاع إجمالي التكاليف التشغيلية عن قائمة لوحة الإدارة.
| متحفظ | أساسي | متفائل | |
|---|---|---|---|
| منحنى الإشغال (السنة 1 ← الاستقرار) | 45% → 55% → 62% → 65% | 55% → 65% → 72% → 75% | 60% → 72% → 78% → 80% |
| ADR المحقق (السنة 1) | €225 | €250 | €280 |
| الإيرادات الإضافية (% من إيراد الغرف) | 18.4% | 23.6% | 30.9% |
| رسم الإدارة (% من الإيراد) | 12% | 5% | 5% |
| تجاوز تكلفة الإنشاء | 10% | 0% | 0% |
| تأخير الافتتاح | 6 أشهر (Oct 2029) | 0 أشهر (Apr 2029) | 0 أشهر (Apr 2029) |
| معدل الرسملة عند الخروج | 10.0% | 9.0% | 8.5% |
| إجمالي رأس المال | €3.740.000 | €3.475.000 | €3.501.000 |
| إيراد السنة 5 | €1.160.184 | €1.553.631 | €1.964.819 |
| EBITDA السنة 5 | €345.781 (30%) | €748.409 (48%) | €1.049.047 (53%) |
| قيمة الخروج الإجمالية | €3.457.812 | €8.315.658 | €12.341.725 |
| صافي عائدات الخروج | €3.267.633 | €7.858.297 | €11.662.930 |
| IRR المشروع | 2.9% | 22.0% | 30.8% |
| مضاعف حقوق الملكية | 1.18x | 3.00x | 4.37x |
| فترة الاسترداد من التشغيل | أكثر من 10 سنوات | 6.4 سنين | 4.8 سنين |
| متوسط العائد النقدي على رأس المال | 6.2% | 14.8% | 20.7% |
| المتغير | إجمالي رأس المال | افتتاح | IRR | التغير مقارنة بالسيناريو الأساسي |
|---|---|---|---|---|
| أساسي | €3.475.000 | Apr 2029 | 22.0% | — |
| الأساسي + تأخير 6 أشهر | €3.523.000 | Oct 2029 | 20.8% | -1.2 pt |
| الأساسي + تأخير 12 شهرًا | €3.571.000 | Apr 2030 | 19.6% | -2.4 pt |
| الأساسي + تجاوز إنشاء 10% | €3.690.000 | Apr 2029 | 20.7% | -1.3 pt |
| الأساسي + تجاوز إنشاء 20% | €3.905.000 | Apr 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
| الأساسي + تأخير 6 أشهر + تجاوز 10% | €3.738.000 | Oct 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
يضيف التأخير تكاليف حيازة (€8.000 شهريًا) ويؤجل كل التدفقات النقدية التشغيلية؛ ويُطبَّق التجاوز على بندي الإنشاء والتشطيب.
| النوع | الوحدات | ADR موسم الذروة | ADR الموسم المنخفض | ليالي الغرف | إيراد الغرف |
|---|---|---|---|---|---|
| فيلا رئيسية بإطلالة على المحيط | 8 | €375 | €188 | 2.103 | €616.126 |
| غرفة قياسية | 6 | €150 | €75 | 1.577 | €184.831 |
| بنتهاوس | 1 | €583 | €292 | 263 | €119.800 |
| بنتهاوس بمسبح خاص | 1 | €1,000 | €500 | 263 | €205.371 |
| الإجمالي | 16 | موسم الذروة €829.942 / الموسم المنخفض €296.130 | 4.205 | €1.126.072 | |
7 أشهر ذروة بنسبة 128% و5 أشهر منخفضة بنسبة 64% من السعر المحقق؛ وتُطبَّق نسبة الإشغال بشكل موحد. هذا التقسيم معروض لأغراض التخطيط؛ ويساوي الإجمالي السنوي عدد الغرف × الإشغال × ADR المحقق × 365.
افتراضات التشغيل للسيناريو الأساسي؛ تُغيّر أزرار السيناريوهات جميع الأرقام في هذه الصفحة.
إجمالي الدخل الإجمالي الناتج خلال دورة حياة المشروع.
صافي رأس المال المتبقي بعد كل التكاليف واسترداد الاستثمار.
عامل الأداء باستثناء البنود غير النقدية والضرائب.
حصة صافي الربح العائدة إلى استثمارك المحدد.
التدفق النقدي الحر التراكمي منذ أول طلب لرأس المال، مع صافي عائدات الخروج في سنة الخروج. هذا توقع وليس ضمانًا.
| السنة | الإشغال المقدر | إجمالي الإيرادات | الربح التشغيلي (EBITDA) | ضريبة الشركات | التدفق النقدي الحر |
|---|---|---|---|---|---|
| السنة 1 | 55% | €997.660 | €386.064 | €46.214 | €339.850 |
| السنة 2 | 65% | €1.216.932 | €533.830 | €78.723 | €455.108 |
| السنة 3 | 72% | €1.393.090 | €650.893 | €104.477 | €546.417 |
| السنة 4 | 75% | €1.501.093 | €719.434 | €119.556 | €599.879 |
| السنة 5 | 75% | €1.553.631 | €748.409 | €125.930 | €622.479 |
| السنة 6 | 75% | €1.608.008 | €778.493 | €132.549 | €645.945 |
| السنة 7 | 75% | €1.664.289 | €809.727 | €139.420 | €670.307 |
| السنة 8 | 75% | €1.722.539 | €842.154 | €146.554 | €695.600 |
| السنة 9 | 75% | €1.782.828 | €875.819 | €171.835 | €703.983 |
| السنة 10 | 75% | €1.845.227 | €910.766 | €179.523 | €731.242 |
أرقام سنوية لسنوات التشغيل من 1 إلى 10 (السيناريو الأساسي). تبدأ السنة 1 عند الافتتاح (Apr 2029). التدفق النقدي الحر = EBITDA - ضريبة دخل الشركات؛ واحتياطي FF&E مدرج بالفعل ضمن التكاليف التشغيلية.
+3.50% سنوي
+2.50% سنوي
23.9% التكاليف التشغيلية فقط
44.5% شاملًا عائدًا تفضيليًا 8%
نسبة الإشغال التي عندها يغطي إيراد السنة 3 جميع التكاليف التشغيلية (الرقم الأول)، أو التكاليف التشغيلية إضافة إلى عائد سنوي قدره 8% على إجمالي رأس المال (الرقم الثاني). لا يغطي أي منهما سداد رأس المال أو الدين، وهو ما لا يفترضه النموذج.
| ADR \ OCC | 60% | 65% | 70% | 75% | 80% |
|---|---|---|---|---|---|
| €200 | 7.8% | 10.7% | 13.2% | 15.5% | 17.7% |
| €225 | 11.5% | 14.3% | 16.7% | 19.0% | 21.1% |
| €250 | 14.7% | 17.4% | 19.8% | 22.0% | 24.1% |
| €275 | 17.6% | 20.2% | 22.6% | 24.8% | 26.8% |
| €300 | 20.2% | 22.8% | 25.1% | 27.3% | 29.3% |
IRR المشروع منذ أول طلب لرأس المال، بما يشمل الخروج في السنة 5 بمعدل الرسملة الخاص بالسيناريو. أعمدة الإشغال تمثل مستوى الاستقرار؛ وتُحسب فترة التصاعد بشكل تناسبي.
إخلاء مسؤولية قانوني: يستند تحليل الحساسية هذا إلى الأداء التاريخي للسوق والمعايير التشغيلية المتوقعة في Nusa Penida. وقد تختلف النتائج الفعلية تبعًا لاتجاهات السياحة العالمية واللوائح المحلية والعوامل الاقتصادية الكلية. وهذا ليس ضمانًا للعوائد المستقبلية.
| الافتراض | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| مخزون الغرف | 16 غرفة (8 + 6 + 2) | برنامج الوحدات الذي أكده المالك؛ كتيّب المشروع، ص. 2 |
| الأسعار المعلنة بحسب الفئة | فيلا رئيسية بإطلالة على المحيط €450, غرفة قياسية €180, بنتهاوس €700, بنتهاوس بمسبح خاص €1,200 | جدول الوحدات في لوحة الإدارة (إدخال المالك) |
| متوسط ADR المحقق المركّب المعتمد في النموذج | €250 (61%) | إدخال المالك (أساس ADR في لوحة الإدارة)؛ متسق مع التقسيم الموسمي الذي أدخله المالك (ذروة €320 / منخفض €160). نسبة التحقق مقابل السعر المعلن لا تزال بحاجة إلى تحقق. |
| نمو ADR | +3.5% / السنة | إدخال المالك (لوحة الإدارة) |
| منحنى الإشغال | 55% → 65% → 72% → 75% | هدف تخطيطي؛ يبلغ إشغال الفنادق المصنّفة في بالي نحو 60% (الكتيّب، ص. 3). يتطلب تحقيقه برنامج ما قبل الافتتاح. |
| محركات الإيرادات الإضافية | 23.6% من إيراد الغرف | تشكيلة خدمات المالك (المطعم، السبا، الفعاليات)؛ وعمولة الأنشطة افتراض من النموذج |
| التوظيف | 26 موظف، €158.880 سنويًا | جدول الموظفين في لوحة الإدارة (إدخال المالك)؛ والتكاليف الإضافية 30% افتراض من النموذج |
| نسب التكاليف المتغيرة | OTA 50% × 15%, المبيعات والتسويق (متكرر) 3%, FF&E 3%, رسم الإدارة 5% | معايير قطاع الضيافة المرجعية (افتراض النموذج) |
| بنود التكاليف الثابتة | €101.800 / السنة | بنود OPEX في لوحة الإدارة (إدخال المالك): المرافق €24.000، الصيانة €2.800 لكل غرفة، التأمين €8.000، المحاسبة €10.000، الإدارة €15.000 |
| ضريبة دخل الشركات | 22% | المعدل القانوني الإندونيسي؛ ويتعين تأكيد هيكل PT PMA وأي نظام ضريبة نهائية |
| الإهلاك | المباني 20 سنة، وFF&E 8 سنة | افتراض النموذج لأغراض ضريبية |
| ميزانية التطوير | €3.210.000 | جدول الميزانية في لوحة الإدارة (إدخال المالك، 12 بندًا) |
| رأس المال العامل | €190.000 = 3 أشهر من التكاليف التشغيلية | معادلة النموذج |
| برنامج المبيعات والتسويق لما قبل الافتتاح | €75.000 | مقترح، في انتظار الموافقة |
| الخروج | السنة 5، معدل الرسملة 9.0%، تكاليف البيع 3.0%، ضريبة نقل الملكية 2.5% | نطاق معدل الرسملة الذي حدده المالك (9%–10%)؛ وتكاليف البيع وضريبة نقل الملكية النهائية بنسبة 2.5% هي افتراضات من النموذج يتعين تأكيدها من قِبل المستشار القانوني |
| الجدول الزمني | التصميم 4 شهرًا، والتراخيص 6 شهرًا، والإنشاء 18 شهرًا، وما قبل الافتتاح 2 شهرًا → Apr 2029 | مدد لوحة الإدارة؛ أُعيد ضبط البداية بحسب الموعد النهائي للتمويل؛ ومدة الإنشاء 18 شهرًا كما هو مذكور في الصفحة |
| التمويل | 100% حقوق ملكية، دون دين | لا توجد شروط تمويل مسجّلة |
قم بتنزيل النظرة الفنية والمالية الكاملة للمشروع.
شاطئ رملي أبيض مذهل يقع على منحدر عند الطرف الشرقي لجزيرة نوسا بينيدا.
منحدر شهير على شكل ديناصور T-Rex، وشاطئ رملي أبيض نقي يمتد أسفله.
قوس جسر طبيعي خلاب يمتد فوق خليج بحري فيروزي اللون.
شاطئ مشهور تحفّه أشجار النخيل يوفر مشاهد غروب بالينيزية مذهلة وفرصًا للغطس السطحي.
حانة شاطئية مشهورة بالموسيقى الحية وإطلالات الغروب والكوكتيلات المميزة.
نادٍ نهاري شهير يضم مسبحًا كبيرًا وأجواءً مريحة وحفلات دي جي عالمية.
نادي شاطئي راقٍ بالقرب من ميناء تويباكيه، مع وصول مباشر إلى الشاطئ وأسرّة استرخاء فاخرة.
وجهة غروب أيقونية توفر إطلالات بانورامية على المحيط وأعشاشًا خاصة من الخيزران.
