Domo Resort是一处规划中的精品生态度假村，位于巴厘岛以东的Nusa Penida岛悬崖之上。业主确认的规划共设16间客房：8间约50平方米的海景大师别墅、6间约40平方米的标准客房和2间约128平方米的顶层公寓（其中一间设有私人无边泳池）。此外还配有接待与休息区、酒吧餐厅、设有桑拿的水疗中心及一个公共泳池，总建筑面积约3,636平方米。
建筑风格采用曲线型的当代热带语言，注重天然材料的运用、强烈的室内外连通性及低影响施工。地块面积、土地产权、海景通道及报建许可仍在核实中，并已在本页列为待确认事项。
一处位于Nusa Penida悬崖上的16间客房精品生态度假村：8间海景大师别墅、6间标准客房和2间顶层公寓，配有餐厅、水疗中心及无边泳池。回报以同一财务模型下的三种情形呈现，所有假设均明确列示并注明来源。
€3,475k
€50k
22.0%
法律核实中
16间客房：8间海景大师别墅、6间标准客房和2间顶层公寓（其中一间设有私人泳池）。公布价格为旺季门市价；模型采用较低的实现房价。
上述各户型价格为旺季标价。收入按综合实现平均房价 €250 计算（第1年，2029 年价格），即加权门市价的 61%，以反映淡季定价（5 个月按实现房价的 64% 计算）、套餐及免费夜间。各户型的实现房价均按相同比例由其门市价推算。实现系数是一项假设，须通过收益管理研究加以验证。
平均房价数据已扣除10%的地方酒店税（PB1）及服务费。在线旅行社（OTA）佣金及支付手续费在运营支出（OPEX）中计为分销成本，不从平均房价中扣除。
附属收入根据运营驱动因素测算，而非按客房收入的固定比例计算。基准情形，第 3 年（入住率 72%，客房间夜 4.205，住客间夜 7.569）：
| 收入项 | 数量 | 平均价格 | 收入 | 销售成本 | 利润率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 餐厅与酒吧 | 4.541 人次 | €27 | €145.939 | 35% | €94.860 |
| 水疗与养生 | 2.649 疗程 | €21 | €56.754 | 25% | €42.566 |
| 活动与接送 | 4.205 间夜 | €11 | €45.043 | 40% | €27.026 |
| 宴会 | 12 场 | €1,607 | €19.282 | 40% | €11.569 |
| 附属收入合计 | €267.018 | 23.7% 占客房收入比例 | |||
餐饮：住客间夜的 60% 比例，人均消费 €25，另有 20% 位外部客人。水疗：渗透率 35%，客单价 €20。活动：每间夜 €10（含接送、行程及租赁佣金）。宴会：每月 1 场，场均 €1,500。保守与乐观情形采用不同（更低或更高）的渗透率与消费水平。
Nusa Penida吸引潜水、自然及摄影类旅行者，并承接来自巴厘岛的外溢需求。该岛屿是一处小众高端目的地，而非大众市场：其机遇在于打造一处规模小、设计导向的物业，实现高于岛内短租平均水平的房价。
时间表以募资截止日期（2月 2027）为基准：设计自 10月 2026 起，施工自 8月 2027 起为期 18 个月，开业时间为 4月 2029。开业日期如有变动，开业前计划将相应调整。
在运营第 2 年实现 65% 的目标入住率，取决于一套结构化的开业前销售与市场推广计划，该计划须在度假村迎接首批客人前至少六个月启动。该计划将建立品牌认知、合格需求、分销合作关系及提前预订。入住率数字为规划目标，而非保证结果，将根据可衡量的预订及转化里程碑加以检验。
若开业计划为 4月 2029，该计划最迟须于 10月 2028 启动（品牌基础工作自 4月 2028 起）。开业日期如有变动，此里程碑将相应调整。
| 品牌形象、网站及预订引擎 | €15.000 |
| 内容制作：效果图、摄影、视频、故事叙述 | €15.000 |
| 公关、旅游同业及礼宾合作，踩线考察活动 | €12.000 |
| 可衡量的营销活动（搜索、社交媒体、邮件）及提前预订优惠 | €20.000 |
| 客户关系管理（CRM）、经同意的客户数据库、数据分析 | €5.000 |
| 销售与市场负责人（兼职，6个月） | €8.000 |
| 拟定预算 | €75.000 |
拟定开业前预算为 €75.000，作为资本支出（CAPEX）中的独立项目，尚待批准。经常性营销费用（占收入的 3%）及OTA佣金计入运营支出（OPEX）。
发起人／普通合伙人（GP）：品牌、预算、审批及合作关系。销售与市场负责人：执行、分销渠道搭建及报告。收益经理（或运营方）：定价、渠道组合及OTA对接。设计工作室：建筑内容及视觉素材。外部公关公司：媒体及同业关系。
一项可选的Unreal Engine 5互动体验可在开业前让度假村提前呈现。客人及未来访客将能够探索该物业的高品质互动版本，了解其建筑设计并参与可分享的体验。这为在传统摄影与视频之外建立互动社群提供了一种方式。开发将分阶段推进，须有独立预算及可衡量的营销目标；本项目的任何收入均未计入基准财务预测。
效果图与影片展示度假村的样貌；互动场景则让人们在日落时分漫步悬崖步道、进入别墅、比较两间顶层公寓，并与朋友分享这一时刻。这为未来客人提供了在项目仍在建设期间保持关注的理由，并将兴趣转化为开业前计划可以跟进的联系人。
基于建筑模型的地形、景观及度假村整体体量；一栋别墅及顶层公寓的室内空间；一段引导式漫游。目标：通过小规模测试群体验证品质、性能与吸引力。
小型可分享挑战（日落拍照点、悬崖步道路线、探索别墅），访客档案，以及接收开业优惠的选择加入机制。目标：可衡量的使用率、分享率，以及为开业前数据库提供合格联系人。
季节性活动、更多岛屿场景、多人互动时刻。是否推进将在第二阶段之后，根据使用率、预订转化率及单个联系人成本决定。
可下载的PC/Mac版本、云端互动像素流送及浏览器访问三种方式在成本、品质及覆盖面上各不相同。Unreal Engine 5并无原生浏览器导出功能，因此浏览器访问意味着采用流送方式（按会话计费）或精简网页版本。分发平台将在第一阶段原型完成后确定，事先不作承诺。
社群数据的收集须经明确同意，具有清晰目的（开业优惠及最新消息），可便捷退出，并符合印度尼西亚个人数据保护法（UU PDP）及适用于欧洲客人的GDPR。
一套完整的体验需要独立的设计、开发、分发平台、维护及预算。相关成本、用户数量及任何经济回报在此均未作估算，在获得批准的报价及可衡量目标之前，也不计入资本支出（CAPEX）、收入或内部收益率（IRR）。
区域数据（岛屿房源、巴厘岛酒店入住率）描述的是整体市场；度假村自身的房价及入住率是针对一处全新、设计导向型物业设定的规划目标，并非源自有据可查的可比案例集。可比研究尚待开展。
| 公制 | 值 |
|---|---|
| 征地 | €350.000 |
| 建造 | €1.500.000 |
| 家具及室内装饰 | €650.000 |
| 其他 | €315.000 |
| 设计与建筑 | €250.000 |
| 项目管理 | €70.000 |
| 许可与法律 | €75.000 |
| 开业前 | €75.000 |
| 营运资金 | €190.000 |
| 总投资 | €3.475.000 |
| 退出价值（总额，第 5 年） | €8.315.658 |
| 退出净收益 扣除 3.0% 销售成本及 2.5% 过户税后 | €7.858.297 |
| 基准情形内部收益率 | 22.0% |
| 股权倍数 | 3.00x |
| 时间线 | 30 几个月 |
投资逻辑建立在三个要素之上：一处低密度、易于满住的物业（16间客房），一个凭借设计与位置优势高于岛内平均水平的房价，以及一个与小型团队相匹配的成本结构。本页所示的每一项数字均源自同一模型，可逐项审阅。
Domo Resort是一处位于Nusa Penida悬崖地块、拥有海景的16间客房精品物业。其建筑设计及客房规模是实现高于岛内短租平均水平房价的基础；目标房价与入住率均为规划假设，并在三种情形中加以测试。
度假村按26人的精简团队规模设计，运营开支精简。运营成本按项目逐一测算（含附加成本的薪酬、销售成本、分销、营销、水电能源、维护及FF&E储备金、保险、行政管理及管理费），因此EBITDA利润率取决于成本结构本身，而非预设目标。
Nusa Penida已从一日游目的地发展为多日游目的地，需求主要来自潜水、自然及摄影旅行者，以及巴厘岛的外溢客流。官方游客统计数据、可比房价研究及报建审批框架仍待完善；模型并不依赖游客增长假设，并将监管风险（开发暂停令、旅游税）视为一项时间表风险处理。
通过调整下面的投资金额来模拟您的回报。
22.0%
€1.6M
48.2%
5 年
第 5 年（含退出）
€3.5M
€15.724
按比例分得的基准情形自由现金流份额，未扣除发起人超额分成或平台费用。内部收益率（22.0%）是涵盖整个持有期（包括退出）的回报率，并非年度收益。数字为基准情形模型下按比例分得的份额，未扣除任何超额分成或费用。实际表现可能有所不同。 三种情形采用同一模型，仅在入住率、平均房价、附属收入、成本、资本成本及时间安排等假设上有所不同。保守情形是一种下行压力测试：较低的房价与入住率、第三方运营商费用、10%的施工超支以及六个月开业延迟同时发生。
度假村按低密度精品物业规划：16间客房，涵盖三种户型，配有餐厅酒吧、水疗中心及一个对外开放的无边泳池。收入来源于高于该岛短租平均水平的实现房价，以及按住客间夜测算的附属服务收入。
运营成本按项目逐一测算：26 名员工的薪酬及附加成本、销售成本、分销与营销、水电能源、维护及FF&E（家具、装置及设备）储备金、保险、行政管理及管理费。所有比率均列于下方的假设表中。
>珀尼达岛是巴厘岛发展最快的目的地之一，对高端、设计驱动型住宿的需求不断增长。
区域数据（岛屿房源、巴厘岛酒店入住率）描述的是整体市场；度假村自身的房价及入住率是针对一处全新、设计导向型物业设定的规划目标，并非源自有据可查的可比案例集。可比研究尚待开展。
基准情形目标是在稳定期（第 5 年）实现 48% 的EBITDA利润率。可用于分配的现金为扣除企业所得税后的EBITDA；模型假设100%股权融资，不含债务。
回报以相同公式的三种情形呈现；敏感性分析表以及延迟/超支变体显示了结果对房价、入住率、时间安排及施工成本的依赖程度。
降低运营复杂性和员工开销。
支持优质 ADR 的建筑风格。
住宿、餐饮和健康收入来源。
发起人直接参与开发和控制。
免责声明：本材料仅供参考，并不构成投资要约或招揽。我们将根据合格合作伙伴的要求提供详细信息。
本图显示 €3.475.000 总资金需求的分配方式：€3.210.000 的管理端预算、拟定的开业前计划，以及相当于 3 个月运营成本的营运资金储备。
| 类别 | 投资项目 | 状态 | 数量 |
|---|---|---|---|
| 征地 | 土地购置 | 产权待定 | €350.000 |
| 建造 | 主体结构与屋顶 | 预算项目 | €1.500.000 |
| 家具及室内装饰 | 精英级家具、装置及设备（FF&E）方案 | 预算项目 | €450.000 |
| 其他 | 安全储备金 | 意外事件 | €290.000 |
| 设计与建筑 | 建筑与技术设计 | 预算项目 | €200.000 |
| 家具及室内装饰 | 照明与装饰 | 预算项目 | €80.000 |
| 家具及室内装饰 | 设备（空调、系统） | 预算项目 | €120.000 |
| 项目管理 | 项目管理 | 预算项目 | €70.000 |
| 设计与建筑 | 工程顾问 | 预算项目 | €50.000 |
| 许可与法律 | 建筑许可与执照 | 预算项目 | €60.000 |
| 许可与法律 | 法律与公司设立 | 预算项目 | €15.000 |
| 其他 | 员工培训与招聘 | 预算项目 | €25.000 |
| 开业前 | 开业前销售与市场推广计划 | 拟议中 | €75.000 |
| 营运资金 | 营运资金与开业现金储备 | 计算公式 | €190.000 |
| 总资金需求 | €3.475.000 | ||
上述项目在现有预算中未单独列示，可能已包含在“主体结构与屋顶”总价项目中（须与承包商确认），也可能会增加至总额之外。因此，上述总额是下限，而非上限。
运营成本构成（基准情形，第 3 年） · 收入 €1.393.090
| 成本项目 | 计算依据 | 数量 | 占收入比例 |
|---|---|---|---|
| 薪酬 | 26 名员工，基本薪酬 €158.880 + 附加成本 30%（BPJS社保、THR节日津贴、餐食、制服、培训） | €217.000 | 15.6% |
| 销售成本 | 餐饮 35%、水疗 25%、活动及宴会 40%，均为各自收入的比例 | €90.997 | 6.5% |
| 分销（OTA与支付） | 通过OTA销售的间夜占比为 50%，佣金 15% + 支付手续费 1.5% | €101.346 | 7.3% |
| 销售与营销（经常性） | 占总收入的 3% | €41.793 | 3.0% |
| 水电能源（电力、发电机、用水） | 固定 €24.000 + 占收入的 2% | €53.077 | 3.8% |
| 维修与保养 | 每间客房 €2.800 | €47.068 | 3.4% |
| FF&E储备金 | 占总收入的 3% | €41.793 | 3.0% |
| 保险 | €8.000 | €8.405 | 0.6% |
| 行政管理、牌照、技术系统 | 会计与牌照 €10.000，行政与后勤 €15.000，PMS/预订系统 €9.000 | €35.721 | 2.6% |
| 客房清洁耗材与洗衣 | 每间夜 €8 | €35.341 | 2.5% |
| 管理费 | 占总收入的 5% | €69.654 | 5.0% |
| 运营成本合计 | 其中固定部分 €333.410 | €742.196 | 53.3% |
| EBITDA | €650.893 | 46.7% |
管理后台录入的员工表及成本项目构成有据可查的成本基数（每年 €325.880：€158.880 薪酬及 €167.000 其他项目）。上述成本构成在此基础上加入了附加成本以及随收入变化的可变成本，这也是运营成本合计高于管理后台清单的原因。
| 保守 | 基准 | 乐观 | |
|---|---|---|---|
| 入住率爬坡（第1年→稳定期） | 45% → 55% → 62% → 65% | 55% → 65% → 72% → 75% | 60% → 72% → 78% → 80% |
| 实现平均房价（第1年） | €225 | €250 | €280 |
| 附属收入（占客房收入比例） | 18.4% | 23.6% | 30.9% |
| 管理费（占收入比例） | 12% | 5% | 5% |
| 施工超支 | 10% | 0% | 0% |
| 开业延迟 | 6 个月 (Oct 2029) | 0 个月 (Apr 2029) | 0 个月 (Apr 2029) |
| 退出资本化率 | 10.0% | 9.0% | 8.5% |
| 总资金 | €3.740.000 | €3.475.000 | €3.501.000 |
| 第 5 年收入 | €1.160.184 | €1.553.631 | €1.964.819 |
| 第 5 年EBITDA | €345.781 (30%) | €748.409 (48%) | €1.049.047 (53%) |
| 退出总值 | €3.457.812 | €8.315.658 | €12.341.725 |
| 退出净收益 | €3.267.633 | €7.858.297 | €11.662.930 |
| 项目内部收益率 | 2.9% | 22.0% | 30.8% |
| 股权倍数 | 1.18x | 3.00x | 4.37x |
| 运营回收期 | 超过10年 | 6.4 年 | 4.8 年 |
| 资金平均现金收益率 | 6.2% | 14.8% | 20.7% |
| 变体 | 总资金 | 开幕 | 内部收益率 | 与基准情形的差异 |
|---|---|---|---|---|
| 基准 | €3.475.000 | Apr 2029 | 22.0% | — |
| 基准 + 6个月延迟 | €3.523.000 | Oct 2029 | 20.8% | -1.2 pt |
| 基准 + 12个月延迟 | €3.571.000 | Apr 2030 | 19.6% | -2.4 pt |
| 基准 + 10%施工超支 | €3.690.000 | Apr 2029 | 20.7% | -1.3 pt |
| 基准 + 20%施工超支 | €3.905.000 | Apr 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
| 基准 + 6个月延迟 + 10%超支 | €3.738.000 | Oct 2029 | 19.5% | -2.5 pt |
延迟会增加持有成本（每月 €8.000），并推迟所有运营现金流；超支则作用于施工与装修项目。
| 类型 | 单位 | 旺季平均房价 | 淡季平均房价 | 客房间夜 | 客房收入 |
|---|---|---|---|---|---|
| 海景主别墅 | 8 | €375 | €188 | 2.103 | €616.126 |
| 标准客房 | 6 | €150 | €75 | 1.577 | €184.831 |
| 顶层公寓 | 1 | €583 | €292 | 263 | €119.800 |
| 带私人泳池的顶层公寓 | 1 | €1,000 | €500 | 263 | €205.371 |
| 合计 | 16 | 旺季 €829.942 / 淡季 €296.130 | 4.205 | €1.126.072 | |
旺季 7 个月按实现房价的 128% 计算，淡季 5 个月按实现房价的 64% 计算；入住率统一适用。此处拆分仅供规划参考；年度总额等于客房数 × 入住率 × 实现平均房价 × 365。
基准情形的运营假设；情形切换按钮会更新本页所有数字。
项目生命周期内产生的总收入。
所有成本和投资回收后剩余的净资本。
绩效运作不包括非现金项目和税收。
归属于您的特定投资的净利润份额。
自首次出资起的累计自由现金流，退出年份含退出净收益。这是一项预测，而非保证。
| 年份 | 预计入住人数 | 总收入 | 营业利润（EBITDA） | 企业所得税 | 自由现金流 |
|---|---|---|---|---|---|
| 年份 1 | 55% | €997.660 | €386.064 | €46.214 | €339.850 |
| 年份 2 | 65% | €1.216.932 | €533.830 | €78.723 | €455.108 |
| 年份 3 | 72% | €1.393.090 | €650.893 | €104.477 | €546.417 |
| 年份 4 | 75% | €1.501.093 | €719.434 | €119.556 | €599.879 |
| 年份 5 | 75% | €1.553.631 | €748.409 | €125.930 | €622.479 |
| 年份 6 | 75% | €1.608.008 | €778.493 | €132.549 | €645.945 |
| 年份 7 | 75% | €1.664.289 | €809.727 | €139.420 | €670.307 |
| 年份 8 | 75% | €1.722.539 | €842.154 | €146.554 | €695.600 |
| 年份 9 | 75% | €1.782.828 | €875.819 | €171.835 | €703.983 |
| 年份 10 | 75% | €1.845.227 | €910.766 | €179.523 | €731.242 |
运营第1至10年的年度数据（基准情形）。第1年始于开业（Apr 2029）。自由现金流 = EBITDA－企业所得税；FF&E储备金已计入运营成本之中。
+3.50% 年度
+2.50% 年度
23.9% 仅覆盖运营成本
44.5% 含 8% 优先回报
使第 3 年收入能够覆盖全部运营成本（第一个数字），或覆盖运营成本外加总资金 8% 年回报（第二个数字）所需的入住率。两者均不包含资本偿还或债务，模型也未假设债务。
| ADR \ OCC | 60% | 65% | 70% | 75% | 80% |
|---|---|---|---|---|---|
| €200 | 7.8% | 10.7% | 13.2% | 15.5% | 17.7% |
| €225 | 11.5% | 14.3% | 16.7% | 19.0% | 21.1% |
| €250 | 14.7% | 17.4% | 19.8% | 22.0% | 24.1% |
| €275 | 17.6% | 20.2% | 22.6% | 24.8% | 26.8% |
| €300 | 20.2% | 22.8% | 25.1% | 27.3% | 29.3% |
项目内部收益率自首次出资起计算，含按该情形资本化率计算的第 5 年退出收益。入住率栏为稳定期水平；爬坡期按比例调整。
法律免责声明：本敏感性分析基于Nusa Penida的历史市场表现及预期运营标准。实际结果可能因全球旅游趋势、当地法规及宏观经济因素而有所不同。本分析不构成对未来收益的保证。
| 假设 | 值 | 来源 |
|---|---|---|
| 客房配置 | 16间客房（8+6+2） | 业主确认的房型规划；项目手册第2页 |
| 各户型门市价 | 海景主别墅 €450, 标准客房 €180, 顶层公寓 €700, 带私人泳池的顶层公寓 €1,200 | 管理后台房型表（业主录入） |
| 模型采用的综合实现平均房价 | €250 (61%) | 业主录入数据（管理后台平均房价基数）；与业主录入的旺季€320／淡季€160季节性划分一致。实现房价相对门市价的比例尚待验证。 |
| 平均房价增长率 | +3.5% / 年份 | 业主录入（管理后台） |
| 入住率爬坡 | 55% → 65% → 72% → 75% | 规划目标；巴厘岛星级酒店入住率约为60%（手册第3页）。需依托开业前计划实现。 |
| 附属收入驱动因素 | 23.6% 占客房收入比例 | 业主设定的服务配置（餐厅、水疗、宴会）；活动佣金为模型假设 |
| 人员配置 | 26 名员工，每年 €158.880 | 管理后台员工表（业主录入）；附加成本 30% 为模型假设 |
| 可变成本比率 | OTA 50% × 15%, 销售与营销（经常性） 3%, FF&E 3%, 管理费 5% | 酒店行业基准（模型假设） |
| 固定成本项目 | €101.800 / 年份 | 管理后台运营支出项目（业主录入）：水电能源 €24.000，每间客房维护费 €2.800，保险 €8.000，会计 €10.000，行政 €15.000 |
| 企业所得税 | 22% | 印度尼西亚法定税率；PT PMA架构及任何最终税制安排尚待确认 |
| 折旧 | 建筑物 20 年，FF&E 8 年 | 用于税务测算的模型假设 |
| 开发预算 | €3.210.000 | 管理后台预算表（业主录入，共12项） |
| 营运资金 | €190.000 = 3 个月的运营成本 | 模型计算公式 |
| 开业前销售与市场推广计划 | €75.000 | 提案，待批准 |
| 退出 | 第 5 年，资本化率 9.0%，销售成本 3.0%，过户税 2.5% | 业主给出的资本化率区间（9%–10%）；销售成本及2.5%的最终过户税为模型假设，须由法律顾问确认 |
| 时间线 | 设计 4 个月，报建审批 6 个月，施工 18 个月，开业前筹备 2 个月 → Apr 2029 | 管理后台设定的工期；起始时间以募资截止日期为基准重新计算；施工期18个月，与页面所述一致 |
| 融资安排 | 100%股权融资，不含债务 | 尚无融资条款记录 |
下载该项目的完整技术和财务概述。
