발리에서 푼타카나로: 부동산과 건축, 몰입형 기술을 잇다

발리와 푼타카나는 지구의 거의 정확히 반대편에 있습니다. 1만 1천 킬로미터의 거리, 열두 시간의 시차, 두 개의 언어, 그리고 토지 소유에 관한 전혀 다른 두 법체계가 둘을 가릅니다.

그러면서도 두 곳은 매우 구체적인 상업적 현실을 공유합니다. 둘 다 열대 지역이고, 부동산의 상당 부분을 그곳에 살지 않고 자주 방문하지도 않을 사람들이 사들입니다. 평생 단 한 주 머물러 본 것이 전부일 수도 있는 장소에 대해 결정을 내리는 것입니다.

인도네시아에 기반을 둔 건축사무소와 도미니카 공화국에 기반을 둔 부동산 회사의 협업이 처음 들리는 것만큼 엉뚱하지 않은 이유가 바로 이 공통된 조건에 있습니다.

두 시장, 반복되는 하나의 질문

발리는 국제 자본을 오래 받아들인 끝에 고유한 패턴을 만들어 냈습니다. 매수자들은 리스홀드 구조를 이해하고, 비교 가능한 빌라와 부티크 리조트의 재고도 눈에 보입니다. 용도지역, 이격거리, 해안 인근 높이 제한, 화산 지반 위에서 짓는 실무적 현실 같은 확고한 제약은 유능한 현지 팀이 일상적으로 다루는 알려진 변수입니다.

도미니카 공화국은 다르게 움직입니다. 외국인도 완전 소유권을 가질 수 있어, 인도네시아에서 대화를 지배하는 마찰 하나가 통째로 사라집니다. 푼타카나를 통해 들어오는 관광 물량은 매우 크고 리조트 형식에 크게 몰려 있습니다. 일부 지역에서는 토지가 여전히 투명한 지수화된 시장이 아니라 관계와 현지 정보로 거래됩니다.

이 차이들 아래에서 같은 질문이 계속 떠오릅니다. 누군가 땅을 가지고 있거나 확보할 수 있습니다. 거기에 정말 무엇을 지어야 하며, 현장에 서 있지 않은 매수자나 투자자에게 그것을 어떻게 설득력 있게 보여 줄 것인가.

대개 이 질문은 두 가지 방식 중 하나로 부실하게 답해집니다. 땅을 그냥 땅으로 팔아, 그 위에 무엇이 들어설 수 있는지에 대한 가치 판단을 전부 매수자의 상상에 맡기는 것. 아니면 대지를 채우기 위한 일반적인 배치안을 그리는 것인데, 지형이나 시장 세그먼트, 운영 모델과는 별다른 관계가 없습니다.

누가 무엇을 맡는가

Buy Home Punta Cana와의 파트너십은 그 질문에 제대로 답하기 위해 존재하며, 세 주체가 서로의 일을 대신하려 하지 않기 때문에 작동합니다.

현지 시장에 대한 이해

Buy Home Punta Cana는 푼타카나에 기반을 둔 부동산 회사로, Valerio D’Angelo가 설립하고 이끌고 있습니다. 부동산과 개발 부지, 현지 기회를 발굴하고, 매수자와 투자자, 그리고 이런 거래가 실제로 오가는 전문가 네트워크와의 관계를 유지합니다.

이 일은 원격으로 수행할 수 없고, 건축가가 하는 일도 아닙니다. 어떤 필지가 정말 매물인지, 매도자가 현실적으로 어디까지 받아들일지, 옆 필지가 곧 손바뀜하는지, 어떤 인허가 경로가 타당한지를 아는 것은 현지의 일입니다. 저는 주주이자 전략 건축 파트너로 이 회사에 참여하고 있으며, 이는 Valerio가 맡은 역할과 다르고 그것은 의도된 것입니다.

건축과 개발 전략

제 몫은 기회가 확인된 지점에서 시작됩니다. 사업성 검토, 건축적 비전, 마스터플래닝, 리조트와 주거 설계, 개발 전략, 국제적인 크리에이티브 디렉션입니다.

실무에서 처음 쓸모 있는 산출물은 설계안인 경우가 드뭅니다. 그보다는 이 대지가 무엇을 감당할 수 있고 누구를 위한 것인지에 대한 냉정한 판단입니다. 작은 유닛 열네 개가 들어가는 땅과 넉넉한 여섯 개가 들어가는 땅은 서로 다른 사업입니다. 매수자도, 공사비도, 운영 프로필도, 출구 전략도 다릅니다. 그 사이에서 고르는 일은 건축의 언어로 표현될 뿐, 본질적으로 전략적 결정입니다.

몰입형 비주얼라이제이션

세 번째 몫은 Virtuard Reality Design입니다. 3D 비주얼라이제이션, 가상 투어, Unreal Engine 기반 경험, 디지털 프레젠테이션, 온라인 노출을 담당합니다.

앞의 두 가지를 먼 거리에서도 쓸모 있게 만드는 것이 바로 이 부분입니다. 도면으로만 존재하는 콘셉트를 읽어 내는 사람은 스무 명 중 한 명쯤일 것입니다. 같은 콘셉트가 걸어 다닐 수 있는 환경이 되면 거의 누구나 읽을 수 있습니다. 매수자는 밀라노에, 투자자는 토론토에, 땅은 도미니카 공화국에 있을 때 이 차이는 결정적입니다.

기회에서 비전으로

제대로 굴러갈 때의 순서는 이렇습니다.

현지에서 부동산이나 필지를 발굴합니다. 예비 개발 분석이 그 대지가 물리적·법적으로 무엇을 수용할 수 있는지 확정합니다. 사업성 검토와 포지셔닝이 무엇을 누구를 위해 지을지 결정합니다. 건축 콘셉트가 그 답에 형태를 부여하고, 마스터플래닝이 그것을 조직하며, 주거·호스피탈리티·복합용도 설계가 이를 해결합니다. 그다음에 3D 비주얼라이제이션과 시네마틱 프레젠테이션, 가상 투어, 몰입형 경험이 그것을 전달 가능한 것으로 만듭니다. 먼저 투자자와 매수자에게, 이어서 국제 디지털 마케팅을 통해서입니다.

순서를 짚어 둘 필요가 있습니다. 비주얼라이제이션은 맨 마지막에 오며, 이미 다른 근거로 내려진 결정을 시각화할 뿐입니다. 그 순서를 뒤집는 것, 즉 매력적인 이미지에서 출발해 그것을 정당화할 프로젝트를 거꾸로 만들어 내는 것은 리조트 부동산에서 흔한 실패 방식이며, 사진은 잘 나오지만 성과는 나쁜 개발을 낳습니다.

두 시장 사이를 건너가는 것

모든 것이 옮겨지지는 않습니다. 공법, 인력 수급, 자재 공급망, 인허가 절차, 허리케인 대비 요건은 지역마다 구체적으로 다릅니다. 우붓에서 통하는 디테일이 바바로에서도 통하리라고 가정해서는 안 됩니다.

옮겨 가는 것은 방법입니다. 대지를 정직하게 읽고, 건물을 정의하기 전에 매수자를 정의하며, 그 정의에 맞춰 설계하고, 그 결과를 현장에 올 수 없는 사람도 이해할 수 있게 만드는 것입니다.

국제적인 매수자에 대한 이해 역시 옮겨 갑니다. 상당 부분 같은 사람이기 때문입니다. 발리의 빌라를 검토하는 사람과 푼타카나의 아파트를 검토하는 사람은 대개 같은 결정을 저울질합니다. 따뜻한 기후의 해외 부동산이며, 사용할 장소로도 보유할 자산으로도 기능해야 한다는 것입니다. 그들이 던지는 질문은 놀라울 만큼 일정하고, 그 대부분은 누군가 항공권을 예약하기 전에 명확한 콘셉트와 정직한 비주얼라이제이션으로 답할 수 있습니다.

이것은 무엇이고, 무엇이 아닌가

여기서는 정확할 필요가 있습니다. 리조트 부동산은 부정확한 표현을 아주 많이 끌어들이기 때문입니다.

이것은 기업 지분 참여이자, 상호 보완적인 역량을 가진 전문가들 사이의 협업입니다. 펀드가 아니고, 공모도 아니며, 투자 권유도 아닙니다. 개별 기회는 말 그대로 개별적인 것이며, 각각 고유한 실사와 계약, 법률 검토의 대상입니다. 어떤 파트너십 구조도 특정 거래에 따르는 의무를 바꾸지는 않습니다.

이 파트너십이 실제로 바꾸는 것은 출발점의 질입니다. 호가가 붙은 땅 한 필지에서 대화가 시작되는 대신, 땅과 그 땅이 감당할 수 있는 것에 대한 평가, 특정 매수자를 위해 설계된 콘셉트, 그리고 그 콘셉트를 지구 반대편 사람에게 보여 줄 방법에서 대화가 시작됩니다.

기회에서 비전으로, 그리고 비전에서 프로젝트로. 아이디어는 그것이 전부이며, 두 반구에서 똑같이 작동합니다.

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