Da Bali a Punta Cana: collegare immobiliare, architettura e tecnologia immersiva

Bali e Punta Cana si trovano quasi esattamente agli antipodi. Le separano undicimila chilometri, dodici ore di fuso, due lingue e due sistemi giuridici completamente diversi per il possesso della terra.

Condividono però una precisa realtà commerciale. Sono entrambe destinazioni tropicali in cui una quota rilevante dell'immobiliare viene acquistata da persone che lì non vivono, che non ci torneranno spesso e che stanno decidendo su un luogo che forse hanno visto per una sola settimana in tutta la vita.

È questa condizione comune a rendere meno improbabile di quanto sembri il rapporto di lavoro tra uno studio di architettura con base in Indonesia e una società immobiliare con base nella Repubblica Dominicana.

Due mercati, una domanda ricorrente

Bali assorbe capitali internazionali da abbastanza tempo da aver sviluppato schemi propri. Gli acquirenti conoscono le strutture in leasehold. Esiste uno stock visibile di ville e boutique resort comparabili. I vincoli duri — destinazione d'uso, distacchi, limiti di altezza vicino alla costa, le realtà pratiche del costruire su terreno vulcanico — sono grandezze note che una squadra locale competente gestisce di routine.

La Repubblica Dominicana funziona diversamente. La proprietà piena è accessibile agli acquirenti stranieri, il che elimina una categoria di attrito che domina le conversazioni in Indonesia. Il volume turistico che arriva da Punta Cana è molto ampio e fortemente concentrato su formati resort. In alcune zone la terra si scambia ancora sulla base di relazioni e conoscenza locale, più che attraverso un mercato trasparente e indicizzato.

Sotto queste differenze riaffiora sempre la stessa domanda. Qualcuno ha, o può ottenere, un pezzo di terra. Che cosa conviene davvero costruirci sopra, e come lo dimostri in modo convincente a un acquirente o a un investitore che non è sul posto?

Quasi sempre a quella domanda si risponde male, in uno di due modi. O il terreno viene venduto come terreno, lasciando all'immaginazione dell'acquirente tutto il valore di ciò che potrebbe sorgervi. Oppure si disegna uno schema generico per riempire il lotto, senza alcun rapporto particolare con il suolo, con il segmento di mercato o con il modello gestionale.

Chi fa che cosa

La partnership con Buy Home Punta Cana esiste per rispondere a quella domanda come si deve, e funziona perché le tre parti non cercano di fare il lavoro l'una dell'altra.

Conoscenza del mercato locale

Buy Home Punta Cana è una società immobiliare con sede a Punta Cana, fondata e diretta da Valerio D'Angelo. Individua immobili, terreni edificabili e opportunità locali, e mantiene le relazioni con acquirenti, investitori e la rete di professionisti attraverso cui la maggior parte di queste operazioni passa davvero.

Non è una funzione che si possa svolgere a distanza, e non è una funzione che svolga un architetto. Sapere quale lotto sia realmente disponibile, che cosa il venditore accetterà davvero, quale particella confinante stia per cambiare mano e quale percorso autorizzativo sia plausibile è lavoro locale. Io partecipo alla società come socio e partner strategico per l'architettura: un ruolo diverso da quello di Valerio, e intenzionalmente tale.

Architettura e strategia di sviluppo

Il mio contributo inizia dove l'opportunità è già stata individuata. Fattibilità, visione architettonica, masterplanning, progettazione di resort e residenze, strategia di sviluppo, direzione creativa internazionale.

In pratica il primo risultato utile non è quasi mai un progetto. È una valutazione sobria di che cosa il sito possa sostenere e per chi. Un lotto che regge quattordici unità piccole e un lotto che ne regge sei generose sono due business diversi, con acquirenti diversi, costi di costruzione diversi, profili gestionali diversi e vie d'uscita diverse. Scegliere tra i due è una decisione strategica che si esprime in architettura.

Visualizzazione immersiva

Il terzo contributo è Virtuard Reality Design: visualizzazione 3D, virtual tour, esperienze in Unreal Engine, presentazioni digitali e visibilità online.

È ciò che rende utili gli altri due a distanza. Un concept che esiste solo come disegni è leggibile forse a una persona su venti. Lo stesso concept come ambiente navigabile è leggibile quasi a chiunque, e questo conta moltissimo quando l'acquirente è a Milano, l'investitore a Toronto e il terreno nella Repubblica Dominicana.

Dall'opportunità alla visione

La sequenza, quando funziona, è questa.

Un immobile o una particella viene individuata localmente. Un'analisi preliminare di sviluppo stabilisce che cosa il sito possa accogliere fisicamente e legalmente. Fattibilità e posizionamento determinano che cosa costruire e per chi. Un concept architettonico dà forma a quella risposta. Il masterplanning la organizza. La progettazione residenziale, ricettiva o mixed-use la risolve. Poi visualizzazione 3D, presentazione cinematografica, virtual tour ed esperienze immersive la rendono comunicabile — prima a investitori e acquirenti, poi attraverso il marketing digitale internazionale.

Vale la pena insistere sull'ordine. La visualizzazione viene per ultima e visualizza una decisione già presa su altre basi. Invertire quell'ordine — partire da un'immagine attraente e costruire a ritroso un progetto che la giustifichi — è un errore ricorrente nell'immobiliare da destinazione, e produce sviluppi che fotografano bene e rendono male.

Che cosa viaggia tra i due mercati

Non tutto è trasferibile. Metodi costruttivi, disponibilità di manodopera, catene di fornitura dei materiali, iter autorizzativi e requisiti antiuragano sono specifici e locali. Nessuno dovrebbe dare per scontato che un dettaglio che funziona a Ubud funzioni a Bávaro.

Ciò che viaggia è il metodo: leggere il sito con onestà, definire l'acquirente prima di definire l'edificio, progettare in funzione di quella definizione e poi rendere il risultato comprensibile a chi non può visitarlo.

Viaggia anche la comprensione dell'acquirente internazionale, perché in buona misura è la stessa persona. Chi valuta una villa a Bali e chi valuta un appartamento a Punta Cana stanno spesso soppesando la stessa decisione: una proprietà all'estero, in un clima caldo, che deve funzionare sia come luogo da usare sia come bene da tenere. Le domande che pongono sono notevolmente costanti, e alla maggior parte può rispondere un concept chiaro e una visualizzazione onesta, prima ancora che qualcuno prenoti un volo.

Che cosa è, e che cosa non è

Vale la pena essere precisi, perché l'immobiliare da destinazione attira moltissima imprecisione.

Questa è una partecipazione societaria e una collaborazione professionale tra persone con competenze complementari. Non è un fondo, non è un'offerta al pubblico, non è una sollecitazione. Le singole opportunità sono esattamente questo — singole — e ciascuna è soggetta alla propria due diligence, ai propri contratti e alla propria verifica legale. Nessuna struttura di partnership modifica gli obblighi che si applicano a una specifica operazione.

Ciò che la partnership cambia davvero è la qualità del punto di partenza. Invece di un terreno con un prezzo richiesto, la conversazione inizia con un terreno, una valutazione di ciò che può sostenere, un concept progettato per un acquirente definito e un modo per mostrare quel concept a qualcuno dall'altra parte del mondo.

Dall'opportunità alla visione, e dalla visione al progetto. È tutta qui l'idea, e funziona allo stesso modo nei due emisferi.

Puoi approfondire sulla pagina Buy Home Punta Cana, oppure visitare direttamente Buy Home Punta Cana.