バリ島からプンタカナへ：不動産、建築、没入型テクノロジーをつなぐ

バリ島とプンタカナは、地球のほぼ正反対に位置しています。一万一千キロの距離、十二時間の時差、二つの言語、そして土地所有に関するまったく異なる二つの法体系が両者を隔てています。

それでも両者は、きわめて具体的な商業的現実を共有しています。どちらも熱帯のデスティネーションであり、不動産のかなりの割合を、そこに住んでおらず、頻繁に訪れることもない人々が購入します。彼らが判断を下す対象は、人生でたった一週間しか滞在したことのない場所かもしれません。

インドネシアを拠点とする建築設計事務所と、ドミニカ共和国を拠点とする不動産会社との協働が、最初に聞くほど突飛ではない理由は、この共通の条件にあります。

二つの市場、繰り返される一つの問い

バリ島は国際資本を受け入れてきた年月が長く、独自のパターンを築いてきました。買い手はリースホールドの仕組みを理解しており、比較対象となるヴィラやブティックリゾートのストックも目に見えるかたちで存在します。ゾーニング、セットバック、海岸近くの高さ制限、火山性の地盤に建てる実務的な現実といった厳しい制約は、有能な現地チームが日常的にさばく既知の変数です。

ドミニカ共和国は事情が異なります。外国人でも完全所有権を取得でき、インドネシアでは会話を支配する摩擦が丸ごと一つ消えます。プンタカナ経由で到着する観光のボリュームは非常に大きく、リゾート形式に強く集中しています。地域によっては、土地はいまも透明で指標化された市場ではなく、人間関係と現地の情報を通じて取引されています。

こうした違いの下で、同じ問いが繰り返し浮かび上がります。誰かが土地を持っている、あるいは手に入れられる。そこに本当に何を建てるべきなのか。そして、現地に立っていない買い手や投資家に、それをどう説得力をもって示すのか。

多くの場合、この問いには二つのうちどちらかのかたちで、うまく答えられないままです。土地を土地として売り、そこに建ちうるものの価値をすべて買い手の想像に委ねてしまうか。あるいは区画を埋めるための一般的な案を描くだけで、地形にも、市場セグメントにも、運営モデルにも特段の関係を持たせないか。

誰が何を担うか

Buy Home Punta Canaとのパートナーシップは、この問いにきちんと答えるために存在しています。そしてそれが機能しているのは、三者が互いの仕事を肩代わりしようとしないからです。

現地市場の知見

Buy Home Punta Canaは、プンタカナに拠点を置く不動産会社で、Valerio D’Angeloが設立し率いています。物件、開発用地、地域の機会を見つけ出し、買い手や投資家、そしてこうした取引の大半が実際に流れていく専門家のネットワークとの関係を維持しています。

これは遠隔では果たせない役割であり、建築家の役割でもありません。どの区画が本当に売りに出ているのか、売り主が現実的にどこまで受け入れるのか、隣接地がまもなく持ち主を変えるのか、どの許認可の道筋が現実的なのか——こうしたことを知るのは現地の仕事です。私はこの会社に株主兼戦略建築パートナーとして参画しており、これはValerioの役割とは異なります。そしてそれは意図的なものです。

建築と開発戦略

私の担当は、機会がすでに特定されたところから始まります。事業性の検討、建築のビジョン、マスタープランニング、リゾートと住宅の設計、開発戦略、そして国際的なクリエイティブディレクションです。

実務では、最初に役立つ成果物が設計案であることはめったにありません。多くの場合それは、この敷地が何を支えられるのか、そして誰のためのものなのかについての冷静な見立てです。小さな住戸を十四戸収められる区画と、ゆとりある六戸を収められる区画とは、別々の事業です。買い手も、建設費も、運営のかたちも、出口の道筋も異なります。その二つのあいだで選ぶことは、たまたま建築として表現される戦略的な判断なのです。

没入型ビジュアライゼーション

三つ目の担当が Virtuard Reality Design です。3Dビジュアライゼーション、バーチャルツアー、Unreal Engineによる体験、デジタルプレゼンテーション、オンラインでの露出を担います。

先の二つを、距離を越えて役立つものにするのがこの部分です。図面としてしか存在しないコンセプトを読み取れるのは、おそらく二十人に一人でしょう。同じコンセプトが歩ける環境になれば、ほとんど誰にでも読み取れます。買い手がミラノに、投資家がトロントに、土地がドミニカ共和国にあるとき、この違いは決定的です。

機会からビジョンへ

うまく進むとき、順序はこうなります。

物件または区画が現地で特定されます。予備的な開発分析が、その敷地が物理的にも法的にも何を受け入れられるのかを定めます。事業性と市場ポジショニングが、何を誰のために建てるのかを決めます。建築コンセプトがその答えにかたちを与え、マスタープランニングがそれを組み立て、住宅・ホスピタリティ・複合用途の設計がそれを解きます。そのうえで3Dビジュアライゼーション、シネマティックな演出、バーチャルツアー、没入型体験が、それを伝えられるものにします。まず投資家と買い手に、次いで国際的なデジタルマーケティングを通じてです。

この順序は強調しておく価値があります。ビジュアライゼーションは最後に来るものであり、すでに別の根拠で下された判断を可視化するにすぎません。この順序を逆にすること——魅力的な画像から出発し、それを正当化する企画を逆算すること——は、デスティネーション不動産でよくある失敗の型であり、写真映えはするが成績の悪い開発を生みます。

二つの市場のあいだを渡るもの

すべてが移植できるわけではありません。工法、労働力の確保、資材のサプライチェーン、許認可の手順、ハリケーン対策の要件は、いずれも具体的で土地ごとに異なります。ウブドで通用するディテールがバーバロでも通用すると考えるべきではありません。

渡っていくのは方法です。敷地を正直に読み、建物を定義する前に買い手を定義し、その定義に沿って設計し、そして結果を訪れられない人にも理解できるようにすること。

国際的な買い手への理解もまた渡っていきます。かなりの程度、同じ人物だからです。バリ島のヴィラを検討する人と、プンタカナのアパートメントを検討する人は、しばしば同じ判断を量っています。温暖な気候の海外物件であり、使う場所としても、保有する資産としても機能しなければならない、という判断です。彼らの問いは驚くほど一貫しており、その大半は、誰かが航空券を予約する前に、明快なコンセプトと誠実なビジュアライゼーションで答えられます。

これが何であり、何でないか

ここは正確であるべきです。デスティネーション不動産には、不正確な言葉が実に多く集まるからです。

これは企業への出資参画であり、補い合うスキルを持つ専門家同士の協働です。ファンドではなく、公募でもなく、勧誘でもありません。個別の案件はまさに個別のものであり、それぞれが独自のデューデリジェンス、独自の契約、独自の法務確認の対象となります。パートナーシップの形がどうであれ、特定の取引に伴う義務が変わることはありません。

パートナーシップが実際に変えるのは、出発点の質です。売り出し価格のついた土地から会話が始まるのではなく、土地と、その土地が支えうるものの評価と、定義された買い手のために設計されたコンセプトと、そのコンセプトを地球の裏側の人に見せる手段から会話が始まります。

機会からビジョンへ、そしてビジョンからプロジェクトへ。考え方はそれだけであり、それは二つの半球で同じように働くのです。

詳しくは Buy Home Punta Cana のページをご覧いただくか、Buy Home Punta Cana を直接ご覧ください。