Von Bali nach Punta Cana: Immobilien, Architektur und immersive Technologie verbinden

Bali und Punta Cana liegen einander fast exakt gegenüber auf dem Globus. Zwischen ihnen liegen elftausend Kilometer, zwölf Stunden Zeitverschiebung, zwei Sprachen und zwei völlig unterschiedliche Rechtssysteme für Grundeigentum.

Sie teilen jedoch eine sehr konkrete wirtschaftliche Realität. Beide sind tropische Destinationen, in denen ein erheblicher Teil der Immobilien von Menschen gekauft wird, die dort nicht leben, selten zu Besuch kommen und über einen Ort entscheiden, den sie vielleicht eine einzige Woche ihres Lebens gesehen haben.

Genau diese gemeinsame Ausgangslage macht die Zusammenarbeit zwischen einem Architekturbüro in Indonesien und einem Immobilienunternehmen in der Dominikanischen Republik weniger unwahrscheinlich, als sie zunächst klingt.

Zwei Märkte, eine wiederkehrende Frage

Bali nimmt seit genügend langer Zeit internationales Kapital auf, um eigene Muster entwickelt zu haben. Käufer kennen Leasehold-Strukturen. Es gibt einen sichtbaren Bestand vergleichbarer Villen und Boutique-Resorts. Die harten Randbedingungen — Nutzungsplanung, Abstandsflächen, Höhenbegrenzungen in Küstennähe, die praktischen Realitäten des Bauens auf vulkanischem Untergrund — sind bekannte Größen, die ein kompetentes lokales Team routiniert handhabt.

In der Dominikanischen Republik läuft es anders. Volleigentum steht ausländischen Käufern offen, was eine ganze Kategorie von Reibung beseitigt, die in Indonesien die Gespräche bestimmt. Das über Punta Cana ankommende Tourismusvolumen ist sehr groß und stark auf Resortformate konzentriert. In manchen Gegenden wird Grund und Boden noch über Beziehungen und lokales Wissen gehandelt, nicht über einen transparenten, indexierten Markt.

Unter diesen Unterschieden taucht immer dieselbe Frage auf. Jemand besitzt ein Grundstück oder kann eines bekommen. Was sollte darauf tatsächlich gebaut werden, und wie weist man das einem Käufer oder Investor überzeugend nach, der nicht vor Ort steht?

Meistens wird diese Frage schlecht beantwortet, auf eine von zwei Arten. Entweder wird das Grundstück als Grundstück verkauft und der Wert dessen, was darauf entstehen könnte, vollständig der Vorstellungskraft des Käufers überlassen. Oder es wird ein generisches Schema gezeichnet, das die Parzelle füllt, ohne besonderen Bezug zum Gelände, zum Marktsegment oder zum Betreibermodell.

Wer was macht

Die Partnerschaft mit Buy Home Punta Cana besteht, um diese Frage ordentlich zu beantworten, und sie funktioniert, weil die drei Beteiligten nicht versuchen, die Arbeit der jeweils anderen zu übernehmen.

Kenntnis des lokalen Marktes

Buy Home Punta Cana ist ein Immobilienunternehmen mit Sitz in Punta Cana, gegründet und geleitet von Valerio D’Angelo. Es findet Objekte, Entwicklungsgrundstücke und lokale Gelegenheiten und pflegt die Beziehungen zu Käufern, Investoren und jenem Netzwerk von Fachleuten, über das die meisten dieser Transaktionen tatsächlich laufen.

Diese Funktion lässt sich nicht aus der Ferne ausüben, und sie ist nicht die Funktion eines Architekten. Zu wissen, welche Parzelle wirklich verfügbar ist, was der Verkäufer realistisch akzeptiert, welches Nachbargrundstück gerade den Besitzer wechselt und welcher Genehmigungsweg plausibel ist, ist lokale Arbeit. Ich bin an dem Unternehmen als Gesellschafter und strategischer Architekturpartner beteiligt — eine andere Rolle als die von Valerio, und das mit Absicht.

Architektur und Entwicklungsstrategie

Mein Beitrag beginnt dort, wo die Gelegenheit bereits identifiziert ist: Machbarkeit, architektonische Vision, Masterplanung, Resort- und Wohnbauentwurf, Entwicklungsstrategie, internationale Kreativdirektion.

In der Praxis ist das erste nützliche Ergebnis selten ein Entwurf. Es ist eine nüchterne Einschätzung dessen, was das Grundstück tragen kann und für wen. Eine Parzelle für vierzehn kleine Einheiten und eine Parzelle für sechs großzügige sind zwei verschiedene Geschäfte, mit anderen Käufern, anderen Baukosten, anderen Betriebsprofilen und anderen Exit-Wegen. Die Wahl dazwischen ist eine strategische Entscheidung, die sich zufällig in Architektur ausdrückt.

Immersive Visualisierung

Der dritte Beitrag ist Virtuard Reality Design: 3D-Visualisierung, virtuelle Rundgänge, Unreal-Engine-Erlebnisse, digitale Präsentationen und Online-Sichtbarkeit.

Das ist es, was die beiden anderen über Distanz nutzbar macht. Ein Konzept, das nur als Plansatz existiert, ist vielleicht für eine von zwanzig Personen lesbar. Dasselbe Konzept als begehbare Umgebung ist für fast jeden lesbar — und das zählt enorm, wenn der Käufer in Mailand sitzt, der Investor in Toronto und das Grundstück in der Dominikanischen Republik liegt.

Von der Gelegenheit zur Vision

Wenn es richtig läuft, sieht die Abfolge so aus.

Ein Objekt oder eine Parzelle wird vor Ort identifiziert. Eine vorläufige Entwicklungsanalyse klärt, was das Grundstück physisch und rechtlich aufnehmen kann. Machbarkeit und Positionierung bestimmen, was gebaut werden soll und für wen. Ein architektonisches Konzept gibt dieser Antwort eine Form. Die Masterplanung ordnet sie. Der Wohn-, Hospitality- oder Mixed-Use-Entwurf löst sie. Dann machen 3D-Visualisierung, filmische Präsentation, virtuelle Rundgänge und immersive Erlebnisse sie vermittelbar — zuerst gegenüber Investoren und Käufern, dann über internationales Digitalmarketing.

Die Reihenfolge ist entscheidend. Die Visualisierung kommt zuletzt und visualisiert eine Entscheidung, die bereits auf anderer Grundlage gefallen ist. Diese Reihenfolge umzukehren — mit einem attraktiven Bild zu beginnen und rückwärts ein Projekt zu konstruieren, das es rechtfertigt — ist ein verbreiteter Fehler im Destinationsimmobilienmarkt und erzeugt Entwicklungen, die sich gut fotografieren und schlecht rechnen.

Was zwischen beiden Märkten wandert

Nicht alles lässt sich übertragen. Bauweisen, Verfügbarkeit von Arbeitskräften, Materiallieferketten, Genehmigungsabläufe und Anforderungen an die Hurrikansicherheit sind spezifisch und lokal. Niemand sollte annehmen, dass ein Detail, das in Ubud funktioniert, auch in Bávaro funktioniert.

Was wandert, ist die Methode: das Grundstück ehrlich lesen, den Käufer definieren, bevor man das Gebäude definiert, auf diese Definition hin entwerfen und das Ergebnis dann für Menschen verständlich machen, die nicht anreisen können.

Ebenso wandert das Verständnis für den internationalen Käufer, denn in beträchtlichem Maß ist es dieselbe Person. Wer eine Villa auf Bali erwägt und wer eine Wohnung in Punta Cana erwägt, wägt häufig dieselbe Entscheidung ab: eine Immobilie im Ausland, in warmem Klima, die sowohl als Ort zum Nutzen wie als Anlage zum Halten funktionieren muss. Ihre Fragen sind bemerkenswert konstant, und die meisten lassen sich mit einem klaren Konzept und einer ehrlichen Visualisierung beantworten, bevor überhaupt jemand einen Flug bucht.

Was das ist — und was nicht

Präzision lohnt sich hier, denn Destinationsimmobilien ziehen sehr viel Unschärfe an.

Dies ist eine Unternehmensbeteiligung und eine fachliche Partnerschaft zwischen Personen mit sich ergänzenden Fähigkeiten. Es ist kein Fonds, kein öffentliches Angebot und keine Aufforderung. Einzelne Gelegenheiten sind genau das — einzeln — und jede unterliegt ihrer eigenen Due Diligence, ihren eigenen Verträgen und ihrer eigenen rechtlichen Prüfung. Keine Partnerschaftsstruktur ändert die Pflichten, die an eine konkrete Transaktion geknüpft sind.

Was die Partnerschaft sehr wohl ändert, ist die Qualität des Ausgangspunkts. Statt eines Grundstücks mit einem Angebotspreis beginnt das Gespräch mit einem Grundstück, einer Einschätzung dessen, was es tragen kann, einem Konzept für einen definierten Käufer und einem Weg, dieses Konzept jemandem auf der anderen Seite der Welt zu zeigen.

Von der Gelegenheit zur Vision und von der Vision zum Projekt. Das ist die ganze Idee, und sie funktioniert offenbar auf beiden Halbkugeln gleich.

Mehr dazu auf der Seite Buy Home Punta Cana oder direkt bei Buy Home Punta Cana.