Dari Bali ke Punta Cana: Menghubungkan Properti, Arsitektur, dan Teknologi Imersif

Bali dan Punta Cana berada hampir tepat di dua sisi berlawanan planet ini. Keduanya dipisahkan sebelas ribu kilometer, selisih waktu dua belas jam, dua bahasa, dan dua sistem hukum kepemilikan tanah yang sama sekali berbeda.

Namun keduanya berbagi satu kenyataan komersial yang khas. Keduanya adalah destinasi tropis tempat sebagian besar properti dibeli oleh orang-orang yang tidak tinggal di sana, jarang berkunjung, dan sedang mengambil keputusan tentang sebuah tempat yang mungkin hanya mereka lihat selama satu minggu sepanjang hidupnya.

Kesamaan kondisi itulah yang membuat hubungan kerja antara biro arsitektur yang berbasis di Indonesia dan perusahaan properti yang berbasis di Republik Dominika terasa jauh lebih masuk akal daripada kedengarannya.

Dua pasar, satu pertanyaan yang berulang

Bali telah cukup lama menyerap modal internasional sehingga membentuk polanya sendiri. Para pembeli memahami skema leasehold. Ada stok vila dan resor butik pembanding yang mudah dilihat. Batasan-batasan kerasnya — zonasi, garis sempadan, batas ketinggian di dekat pantai, serta kenyataan praktis membangun di atas tanah vulkanik — adalah besaran yang sudah diketahui dan ditangani tim lokal yang cakap sebagai rutinitas.

Republik Dominika bekerja dengan cara berbeda. Kepemilikan penuh terbuka bagi pembeli asing, dan itu menghapus satu kategori hambatan yang mendominasi percakapan di Indonesia. Volume wisatawan yang masuk lewat Punta Cana sangat besar dan sangat terkonsentrasi pada format resor. Di sejumlah wilayah, tanah masih diperdagangkan berdasarkan relasi dan pengetahuan lokal, bukan melalui pasar yang transparan dan terindeks.

Di balik perbedaan itu, pertanyaan yang sama terus muncul. Seseorang memiliki, atau bisa memperoleh, sebidang tanah. Apa yang sebenarnya layak dibangun di atasnya, dan bagaimana meyakinkan pembeli atau investor yang tidak sedang berdiri di lokasi?

Sebagian besar waktu, pertanyaan itu dijawab dengan buruk, lewat salah satu dari dua cara. Tanah dijual begitu saja sebagai tanah, sehingga seluruh nilai dari apa yang bisa dibangun diserahkan pada imajinasi pembeli. Atau sebuah skema generik digambar sekadar untuk memenuhi lahan, tanpa kaitan khusus dengan kondisi tapak, segmen pasar, maupun model operasionalnya.

Siapa mengerjakan apa

Kemitraan dengan Buy Home Punta Cana hadir untuk menjawab pertanyaan itu secara layak, dan ia berjalan karena ketiga pihak tidak saling mengambil alih pekerjaan satu sama lain.

Pengetahuan pasar lokal

Buy Home Punta Cana adalah perusahaan properti yang berbasis di Punta Cana, didirikan dan dipimpin oleh Valerio D’Angelo. Perusahaan ini mencari properti, lahan pengembangan, dan peluang lokal, serta memelihara hubungan dengan pembeli, investor, dan jaringan profesional yang menjadi jalur sebenarnya bagi sebagian besar transaksi ini.

Fungsi itu tidak bisa dijalankan dari jarak jauh, dan bukan fungsi seorang arsitek. Mengetahui bidang mana yang benar-benar tersedia, berapa yang realistis diterima penjual, lahan tetangga mana yang akan segera berpindah tangan, dan jalur perizinan mana yang masuk akal adalah pekerjaan lokal. Saya terlibat di perusahaan ini sebagai pemegang saham dan mitra arsitektur strategis — peran yang berbeda dari peran Valerio, dan memang disengaja demikian.

Arsitektur dan strategi pengembangan

Kontribusi saya dimulai setelah peluangnya teridentifikasi: studi kelayakan, visi arsitektur, masterplanning, desain resor dan hunian, strategi pengembangan, serta arahan kreatif internasional.

Dalam praktiknya, hasil pertama yang berguna jarang berupa desain. Yang pertama justru penilaian jernih tentang apa yang sanggup ditampung tapak itu dan untuk siapa. Lahan yang menampung empat belas unit kecil dan lahan yang menampung enam unit lapang adalah dua bisnis yang berbeda, dengan pembeli berbeda, biaya bangun berbeda, profil operasional berbeda, dan jalur keluar berbeda. Memilih di antara keduanya adalah keputusan strategis yang kebetulan diungkapkan lewat arsitektur.

Visualisasi imersif

Kontribusi ketiga adalah Virtuard Reality Design: visualisasi 3D, virtual tour, pengalaman berbasis Unreal Engine, presentasi digital, dan visibilitas daring.

Inilah yang membuat dua kontribusi lainnya berguna dari kejauhan. Konsep yang hanya ada sebagai gambar kerja mungkin hanya terbaca oleh satu dari dua puluh orang. Konsep yang sama sebagai lingkungan yang bisa dijelajahi terbaca oleh hampir siapa pun, dan itu sangat berarti ketika pembelinya di Milan, investornya di Toronto, dan tanahnya di Republik Dominika.

Dari peluang menjadi visi

Ketika berjalan sebagaimana mestinya, urutannya seperti ini.

Sebuah properti atau bidang tanah diidentifikasi secara lokal. Analisis awal pengembangan menetapkan apa yang secara fisik dan hukum dapat ditampung tapak itu. Studi kelayakan dan positioning menentukan apa yang harus dibangun dan untuk siapa. Konsep arsitektur memberi bentuk pada jawaban tersebut. Masterplanning menatanya. Desain hunian, perhotelan, atau mixed-use menyelesaikannya. Setelah itu visualisasi 3D, presentasi sinematik, virtual tour, dan pengalaman imersif membuatnya bisa dikomunikasikan — pertama kepada investor dan pembeli, lalu melalui pemasaran digital internasional.

Urutannya perlu ditegaskan. Visualisasi datang paling akhir, dan ia memvisualkan keputusan yang sudah diambil atas dasar lain. Membalik urutan itu — memulai dari gambar yang menarik lalu menyusun proyek mundur agar gambar itu masuk akal — adalah kesalahan yang lazim di properti destinasi, dan menghasilkan pengembangan yang bagus difoto tetapi buruk kinerjanya.

Apa yang berpindah di antara dua pasar

Tidak semuanya bisa dipindahkan. Metode konstruksi, ketersediaan tenaga kerja, rantai pasok material, urutan perizinan, dan persyaratan ketahanan badai bersifat spesifik dan lokal. Jangan pernah menganggap detail yang bekerja di Ubud otomatis bekerja di Bávaro.

Yang berpindah adalah metodenya: membaca tapak dengan jujur, menetapkan pembelinya sebelum menetapkan bangunannya, merancang sesuai definisi itu, lalu membuat hasilnya dipahami oleh mereka yang tidak bisa datang langsung.

Yang juga berpindah adalah pemahaman tentang pembeli internasional, sebab sebagian besar mereka adalah orang yang sama. Seseorang yang mempertimbangkan vila di Bali dan seseorang yang mempertimbangkan apartemen di Punta Cana sering menimbang keputusan yang sama: properti di luar negeri, beriklim hangat, yang harus berfungsi baik sebagai tempat yang dipakai maupun sebagai aset yang dipegang. Pertanyaan mereka sangat konsisten, dan sebagian besarnya dapat dijawab oleh konsep yang jelas dan visualisasi yang jujur bahkan sebelum ada yang memesan tiket.

Apa ini, dan apa ini bukan

Perlu dinyatakan dengan tepat, karena properti destinasi menarik banyak sekali ketidaktepatan.

Ini adalah kepemilikan saham dan kemitraan profesional antara orang-orang dengan keahlian yang saling melengkapi. Ini bukan dana kelolaan, bukan penawaran umum, dan bukan ajakan berinvestasi. Peluang individual memang persis demikian — individual — dan masing-masing tunduk pada uji tuntas, kontrak, dan tinjauan hukumnya sendiri. Tidak ada struktur kemitraan yang mengubah kewajiban yang melekat pada satu transaksi tertentu.

Yang benar-benar diubah oleh kemitraan ini adalah kualitas titik awalnya. Alih-alih sebidang tanah dengan harga penawaran, percakapan dimulai dengan sebidang tanah, penilaian atas apa yang sanggup ditampungnya, sebuah konsep yang dirancang untuk pembeli yang sudah didefinisikan, dan cara untuk menunjukkan konsep itu kepada seseorang di belahan dunia lain.

Dari peluang menjadi visi, dan dari visi menjadi proyek. Itulah seluruh gagasannya, dan ternyata ia bekerja dengan cara yang sama di kedua belahan bumi.

Anda dapat membaca lebih lanjut di halaman Buy Home Punta Cana, atau langsung mengunjungi Buy Home Punta Cana.