当客户询问当代建筑是否是一项"好的投资"时,他们通常同时在问两个不同的问题:这个设计在十五年后是否依然美观得体,以及与更传统的建筑相比,其持有成本是更高还是更低。这两个问题都有切实的答案,而且都是在设计阶段就已确定的——取决于关于材料、布局和细部的具体、可识别的选择,而不是取决于"现代"这一风格标签本身。
有些当代建筑历久弥新,有些却在十年内就显得过时,而造成这种差异的,很少是建筑本身的结构,通常是叠加在其上、追随潮流的细部装饰层。采用流行饰面的特色墙、看起来"很应景"的灯具、与某个时刻绑定的涂料颜色——这些元素改动成本低,即便过时了风险也小。而围绕时髦但不实用的动线模式设计的平面布局,或整体识别完全依赖某一种流行材料的立面,日后修改起来则代价高昂,甚至根本无法更改。由此带来的实际启示是:要将设计中真正属于结构性的部分——体量、比例、房间之间的关系——与装饰性、可替换的部分区分开来,并对前者采取比后者更为保守的态度。
材料选择会通过两种在设计阶段容易被低估的方式影响转售价值:维护成本,以及材料在视觉上的老化方式。在热带或沿海气候中需要频繁、专业维护的材料,无论落成之初看起来多么出色,都会在日后每一次转售时成为需要披露的负担。相反,那些因风化表现而被选用的材料——均匀泛银的木材、形成包浆而非留下污渍的石材、经过细部处理能干净排水的混凝土——往往会随着时间推移显得更加经过深思熟虑,而不是相反。这在整个房地产市场中是一种有据可查的规律:即便建筑面积相近,经过用心设计、细部处理到位的住宅,通常也比设计意图明显较弱的同类物业更能持续吸引买家兴趣,成交也更为顺畅。
高效的布局是指每一平方米的建筑面积,要么作为居住空间发挥实际作用,要么是结构或机电系统所必需的——这与"小户型"或"极简布局"并不是一回事。占用面积过多的动线、没有明确次要用途的房间,以及不合理的相邻关系(比如某间卧室只能通过另一间卧室才能到达),都会降低物业对未来潜在买家或租户这一最广泛群体的吸引力,即便现任业主本人从不介意这些问题。因为转售和租赁市场归根结底取决于陌生人在实地看房之前如何解读一张平面图,所以布局的清晰易读程度会直接影响物业出手的速度和价格。
把建筑视为一项投资,并不意味着要保守地设计或回避鲜明的当代语言——而是意味着要审慎区分哪些设计决策是永久性的,哪些是可逆的,并把更多的精力投入到永久性的部分:选址、结构、材料选择和平面逻辑。而可逆的层面——家具陈设、色彩、灯具配件——则可以追随潮流,风险不大。关于这一点在整个开发项目而非单一住宅规模上如何体现,请参阅大型投资项目中的建筑设计;关于设计决策如何向买家市场传达,请参阅建筑设计与房地产定位。如需就具体项目进行探讨,请与我们联系。
