クライアントから現代建築が「良い投資」かどうか尋ねられるとき、そこには通常二つの異なる問いが同時に含まれています。すなわち、このデザインは15年後も見劣りしないか、そして従来型の建物に比べて所有コストは高くなるのか安くなるのか、という問いです。どちらの問いにも実際の答えがあり、それはいずれも設計段階で決まります――「モダン」というスタイルのラベルによってではなく、素材、間取り、ディテールに関する具体的で特定可能な選択によって決まるのです。
現代建築の中には、十年経っても古びないものもあれば、すぐに時代遅れに見えてしまうものもあります。その違いを生むのは、たいてい建物の構造そのものではなく、その上に施された流行重視のディテールという表層部分です。流行のフィニッシュで仕上げたアクセントウォール、「今年らしい」照明器具、一時的な流行に結びついた塗装の色――こうしたものは変更にコストがかからず、流行遅れになってもリスクは低いものです。一方で、見た目は良いが実用性に欠ける動線パターンを前提に組まれた間取りや、単一の流行素材にアイデンティティのすべてを依存するファサードは、後から修正するのに多大な費用がかかるか、修正自体が不可能です。実務上の含意としては、マッシング、プロポーション、部屋同士の関係性といった、デザインにとって本質的に構造的な要素と、装飾的で交換可能な要素とを切り分け、前者については後者よりも慎重に扱うべきだということです。
素材の選定は、設計段階では軽視されがちな二つの側面から再販価値に影響します。メンテナンスコストと、素材が経年でどのように見た目を変化させるかです。熱帯や沿岸の気候下で頻繁かつ専門的なメンテナンスを必要とする素材は、初日にどれほど美しく見えたとしても、将来のあらゆる売却時に開示すべき負債となります。逆に、経年変化を見越して選ばれた素材――均一に銀灰色に変化する木材、染みではなく味わいのある風合いを帯びる石材、水をきれいに流すよう仕上げられたコンクリートなど――は、年月を経るほど、より意図的に見えるようになる傾向があります。これは不動産全般でも実証されているパターンです。丁寧に設計され、ディテールまで作り込まれた住宅は、延床面積がほぼ同じでも、設計意図の水準が低い同等物件に比べて買主の関心を維持しやすく、より少ない摩擦で売却できる傾向があります。
効率的な間取りとは、建築面積の一平方メートルごとが居住スペースとして有用に機能しているか、構造上・設備上必要とされているかのいずれかである間取りのことであり、単に面積が小さい、あるいはミニマルな間取りとは異なります。床面積を不釣り合いに消費する動線、明確な副次的用途を持たない部屋、不自然な隣接関係(たとえば別の寝室を通らなければ行けない寝室など)は、現在の所有者が個人的に気にしていなくても、将来の買主やテナントという現実的な母集団に対する物件の魅力をすべて低下させます。再販市場もレンタル市場も、結局のところ見知らぬ人が実際に訪れる前に間取り図をどう読み取るかにかかっているため、間取りの分かりやすさは、物件がどれだけ早く、どの価格で成約するかに直接影響します。
建築を投資として捉えるということは、保守的な設計をすることでも、力強い現代的な建築言語を避けることでもありません。むしろ、どの設計上の決定が恒久的で、どれが可逆的かを明確に見極め、恒久的な要素――敷地計画、構造、素材選定、プランのロジック――により多くの注意を払うということです。可逆的な層――家具、色、設備――は、大きなデメリットなく流行を追うことができます。これが個々の住宅ではなく大規模な開発事業のスケールでどのように現れるかについては、大規模投資プロジェクトにおける建築をご覧ください。また、設計上の決定が買主市場にどのように伝わるかについては、建築と不動産のポジショニングをご覧ください。具体的なプロジェクトについてご相談いただく際は、お問い合わせください。
