ほとんどの人が建築家を起用しようと考える頃には、すでに土地を購入し、頭の中でプログラムを固め、プロジェクトが達成すべき数字もすでに決めています。不動産プロジェクトにおける最も重大な失敗のいくつかは、それよりも前――特定の区画を購入するという決断や、その土地が何を支えられるかという思い込みの段階――で起きており、建築家が「何かをデザインする」ために起用される頃には、そうした失敗はすでに動かしがたいものになっていることが少なくありません。デザインコンサルティングとは、結果を記録するだけでなく、まだ結果を変えられる段階で行われる、それ以前の建築の関与です。
土地の購入前に建築家が行う現地視察は、仲介業者や弁護士によるレビューとは異なる観点から敷地を見ます。地形、アクセス、向き、既存の植生が、実際に何をどのようなコストで建てられるかをどう制約するかを問うのです。地図上では平坦で建築可能に見える敷地が、実際にはプロジェクトの採算性を大きく変えてしまうほどの大規模な切土・盛土工事や排水対策を必要とする場合もあります。また、セットバック、高さ制限、その他その土地に法的に何を建てられるかを決める現地の都市計画上の要件といった、実務的な建築上の制約も検討します。なぜなら、土地の価値は買い手が可能だと想像するものではなく、実際にその土地で許可されている内容にすべてかかっているからです。
フィージビリティスタディは、一定数のユニット、目標とする賃貸利回り、ブティック物件として位置づけるか大規模開発として位置づけるかといったクライアントの目標を、詳細デザインや施工に多額の資金を投じる前に、敷地と規制の枠組みに照らした現実的なテストへと落とし込むものです。これには通常、敷地が無理なく支えられる建築面積を見るための予備的なマッシングスタディ、上下水道・電力・アクセス道路といったインフラの必要性についての早期の読み解き、そしてクライアントが望むものが実際に、所有している、あるいは検討している土地に収まるかを確認するプログラムレビューが含まれます。適切に行われれば、このステップはまさに、図面上であれば安く解決できるのに、施工の途中で発覚すると非常に高くつく類いの問題を捉えるために存在します。
デベロッパーや地主にとって、敷地に対する早期の建築的な読み解きは、商業的なポジショニングにも影響します。その区画が少数の大型プライベートヴィラに向いているのか、より高密度な小規模ユニットに向いているのか、その眺望とアクセスがホスピタリティ用途を支えるのか個人住宅を支えるのか、そして近隣で建設・販売されている他の物件と比べてどうか、といった点です。これは純粋なデザイン業務とは異なる種類の判断であり、建築可能な範囲、施工コストの要因、市場でのポジショニングを併せて理解することが求められます。そしてまさにこの重なり合う部分こそ、このステップを経ずに始まったデザイン受注が、後になって問題にぶつかりやすい領域なのです。
デザインブリーフを確定させる前、あるいは土地の購入を最終決定する前にこうしたコンサルティングを取り入れることは、デザインがすでに進行した後で敷地やプログラムの問題を発見するよりも、一般的にはるかにコストを抑えられます。このコンサルティングが大規模な投資主導型開発とどうつながるかについては、大規模投資プロジェクトにおける建築をご覧ください。敷地や検討中のプロジェクトについてご相談されたい方は、お問い合わせください。
