Nel momento in cui la maggior parte delle persone pensa di coinvolgere un architetto, ha già acquistato il terreno, ha già fissato un programma nella propria mente e ha già un numero che il progetto deve raggiungere. Alcuni degli errori più rilevanti in un progetto immobiliare avvengono prima di questo momento - nella decisione di acquistare un determinato lotto, o nelle ipotesi su cosa quel lotto possa sostenere - e quando un architetto viene incaricato di "progettare qualcosa", quegli errori sono spesso già irreversibili. La consulenza progettuale è il coinvolgimento dell'architettura prima di quel punto, quando può ancora cambiare il risultato invece di limitarsi a documentarlo.
Un sopralluogo di un architetto prima dell'acquisto di un terreno osserva aspetti diversi rispetto alla verifica di un intermediario o di un avvocato. Si chiede come la topografia, gli accessi, l'orientamento e la vegetazione esistente condizioneranno concretamente ciò che si può costruire, e a quale costo - un sito che su una mappa sembra piano ed edificabile può in realtà richiedere estesi lavori di sbancamento e riporto o interventi di drenaggio che cambiano in modo sostanziale l'economia di un progetto. Considera anche i vincoli edilizi pratici: arretramenti, limiti di altezza e altri requisiti urbanistici locali che determinano cosa vi si possa legalmente costruire, dato che il valore di un terreno dipende interamente da ciò che è effettivamente consentito costruirvi, non da ciò che un acquirente immagina sia possibile.
Uno studio di fattibilità traduce gli obiettivi del cliente - un certo numero di unità, un rendimento locativo target, un posizionamento come proprietà boutique piuttosto che come sviluppo più ampio - in una verifica realistica rispetto al sito e al quadro normativo, prima che venga impegnata una quantità significativa di denaro nella progettazione esecutiva o nella costruzione. Include tipicamente studi volumetrici preliminari per capire quanta superficie edificabile il sito possa ragionevolmente sostenere, una prima lettura delle esigenze infrastrutturali come acqua, energia elettrica e strade di accesso, e una verifica del programma per controllare che ciò che il cliente desidera si adatti realmente al terreno che possiede, o che sta valutando. Se svolto correttamente, questo passaggio serve specificamente a individuare quel tipo di problema che è economico da risolvere sulla carta e molto costoso da scoprire a costruzione avviata.
Per sviluppatori e proprietari terrieri, una lettura architettonica precoce di un sito informa anche il posizionamento commerciale - se un lotto è più adatto a un piccolo numero di grandi ville private o a una maggiore densità di unità più piccole, se le sue viste e i suoi accessi supportano un uso orientato all'ospitalità piuttosto che residenziale privato, e come si confronta con quanto viene costruito e venduto nelle vicinanze. Si tratta di un tipo di giudizio diverso dal puro lavoro progettuale; richiede di comprendere insieme la volumetria edificabile, i fattori di costo di costruzione e il posizionamento di mercato, ed è proprio in questa sovrapposizione che un incarico progettuale avviato senza questo passaggio tende poi a incontrare difficoltà.
Avvalersi di questo tipo di consulenza prima di impegnarsi in un brief progettuale, o addirittura prima di finalizzare l'acquisto di un terreno, è generalmente molto meno costoso che scoprire problemi di sito o di programma quando un progetto è già in corso. Per capire come questa consulenza si collega a sviluppi più ampi guidati da logiche di investimento, vedi l'architettura nei progetti di investimento su larga scala. Per discutere di un sito o di un progetto potenziale, contattaci.
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