一棟のヴィラを設計することと、リゾートや複数ユニットの開発をデザインすることは、関連はしていても日々の実務としてはほとんど似ていない分野です。個人邸は、一人のクライアント、一つの敷地、一棟の建物という問題です。一方、大規模な投資プロジェクトは、複数の建物、共有インフラ、段階的な引き渡し、そして個々のユニットの規模だけでなく、計画全体の規模で成り立たなければならないビジネスモデルという問題です。それに応じて建築家の役割も、一棟の建物をデザインすることから、複数の建物が収まるシステムをデザインすることへと変化します。
複数ユニットやリゾート規模のプロジェクトでは、最初のデザイン上の決断は個々のヴィラやユニットについてではなく、敷地全体をどう構成するかについて下されます。道路や共有インフラをどこに通すか、プライバシーと眺望へのアクセスを確保しながらユニット同士が密集しないようどう配置するか、共用施設をそれが仕える各ユニットに対してどこに配置するか、そして開発全体として敷地の地形や排水にどう対応するか、といった点です。このマスタープランを誤ると、一棟の建物のレイアウトを誤るよりもはるかに大きなコストをかけて修正することになります。なぜなら、それ以降のすべてのユニットデザイン、すべてのインフラの敷設、すべての施工段階が、マスタープランの論理を引き継ぐからです。これはユニット単位のデザインとは本質的に異なる仕事であり、密度、動線、共有システムについて異なる種類の判断力が求められます。
複数ユニット開発の商業的な成否は、効率性と差別化の間の緊張関係にかかっています。純粋な反復――同一のユニット――は設計、図面作成、施工の面で効率的ですが、ターゲットとする市場が個性を期待している場合、プロジェクトのポジショニングを損ないかねません。逆にユニットごとの完全なカスタマイズは正反対の問題を生みます。すべてのユニットにわたってデザインと施工のコストとリスクが積み重なっていくのです。実務上の現実的なアプローチは、通常、統一された素材と構造の言語、計画全体で異なる配置や向きに対応できる一連のユニットタイプといった、調和のとれたデザイン要素のキットです。これにより、各ユニットはそのつどゼロからデザインを解き直すことなく、それぞれの眺望とプライバシーの条件に応じた独自の関係性を持つことができます。
投資主導型のプロジェクトが一度に完成することはほとんどありません。この規模の建築では、道路、上下水道・電気などのユーティリティ、共用アメニティといったインフラをどう順序立てるかを考慮し、初期フェーズが後のフェーズを待つことのないようにし、また事業計画が求める場合には段階的に販売・運営できるようにする必要があります。つまりデザインは、単一の住宅案件では生じることのない施工のロジスティクスやキャッシュフローへの配慮を先取りしなければならず、各フェーズにおいてデザイン上の決断が引き渡しのタイムラインとコストのリスクにどう影響するかについて、投資チームや開発チームと緊密に連携する必要があります。
これは、個々のデザインの選択が一つの物件の転売価値にどう影響するかという問題――投資判断としてのモダン建築で扱っています――や、完成した物件のマーケティングをデザインがどう支えるかという問題――ラグジュアリー不動産建築とポジショニングで扱っています――とは異なるテーマです。開発規模のプロジェクトについてご相談されたい方は、お問い合わせください。プロジェクトポートフォリオもご覧いただけます。
