La arquitectura suele venderse por el aspecto y la sensación que transmite un edificio. Pero también debería evaluarse por lo que cuesta construirlo, lo que cuesta mantenerlo en funcionamiento durante los próximos veinte años y lo que vale cuando otra persona eventualmente lo compra. Estas tres cifras se definen en gran medida durante el diseño, mucho antes de que un contratista ponga precio a nada, lo que significa que las decisiones de diseño son decisiones financieras, se planteen o no de ese modo.
Cuando un proyecto sale a licitación, la mayor parte de su estructura de costes ya ha quedado fijada por el diseño: la retícula estructural, la geometría de la cubierta, la cantidad de tipos de materiales distintos especificados, la proporción de detalles a medida frente a detalles estándar. Un diseño con un ritmo estructural simple y repetible y una paleta limitada de materiales bien elegidos se cotizará de forma más predecible, y a menudo más económica, que uno con un gran número de detalles únicos, aunque ambos parezcan igual de complejos a ojos de quien no es arquitecto. La complejidad que no aporta valor funcional o experiencial suele ser complejidad que el presupuesto paga sin recibir nada a cambio.
Un material o sistema más barato en la etapa de construcción puede convertirse fácilmente en la opción más cara en un horizonte de diez años, sobre todo en un clima tropical o costero donde la humedad, la exposición a los rayos UV y el aire salino aceleran el desgaste de una especificación equivocada. Los detalles de cubierta que no evacuan bien el agua, los acabados exteriores no adaptados al clima local o las instalaciones mecánicas subdimensionadas para los patrones reales de ocupación acaban apareciendo más adelante como costes recurrentes de reparación y funcionamiento, en lugar de como una única partida que alguien aprobó conscientemente. Un buen diseño anticipa algunas de estas decisiones precisamente para evitar esa larga cola de gasto de mantenimiento evitable.
La capacidad de venta también es un resultado del diseño, no solo una condición de mercado. Las distribuciones que resultan incómodas para un comprador que recorre la propiedad, la falta de luz natural en las habitaciones clave o un diseño que se percibe como anticuado en pocos años ejercen presión a la baja sobre el valor de reventa y el tiempo en el mercado, independientemente de la ubicación o la calidad de los acabados. Por el contrario, una planta bien proporcionada, una buena conexión entre interior y exterior, y decisiones de diseño que envejecen bien en lugar de perseguir una tendencia tienden a mantener mejor el valor y a venderse más rápido: factores que un comprador a menudo no sabe expresar con palabras, pero a los que reacciona de inmediato al recorrer un espacio.
Nada de esto significa que la decisión de diseño más barata sea siempre errónea, ni que gastar más siempre compense: el verdadero trabajo consiste en identificar qué disyuntivas concretas importan para un proyecto y un presupuesto determinados, y cuáles son falsos ahorros. Ese criterio es donde la experiencia de un arquitecto resulta más valiosa en un proyecto que se construye como inversión y no solo como vivienda.
Para hablar sobre las implicaciones de coste y valor de un proyecto concreto, póngase en contacto. Para conocer el proceso del lado del promotor en el que se enmarca esto, consulte diseño para la promoción inmobiliaria, y para ver cómo se conectan estas decisiones con una tesis de inversión más amplia, consulte arquitectura de inversión inmobiliaria.
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