Architettura orientata al ROI: decisioni progettuali, numeri

L'architettura viene di solito venduta in base a come un edificio appare e si percepisce. Dovrebbe però essere valutata anche in base a quanto costa costruirlo, quanto costa mantenerlo in funzione per i vent'anni successivi, e quanto vale quando qualcun altro finirà per acquistarlo. Questi tre valori vengono determinati in misura significativa durante la progettazione - molto prima che un'impresa formuli un preventivo - il che significa che le decisioni progettuali sono decisioni finanziarie, indipendentemente dal fatto che qualcuno le presenti in questi termini.

Il costo di costruzione si fissa in fase di disegno

Nel momento in cui un progetto va in gara d'appalto, gran parte della sua struttura di costo è già stata fissata dal progetto: la maglia strutturale, la geometria della copertura, il numero di diverse tipologie di materiali specificati, la quantità di dettagli su misura rispetto a quelli standard. Un progetto con un ritmo strutturale semplice e ripetibile e una tavolozza limitata di materiali ben scelti avrà sistematicamente un prezzo più prevedibile e spesso più economico rispetto a uno con un gran numero di dettagli unici, anche se i due appaiono ugualmente complessi agli occhi di un non addetto ai lavori. La complessità che non aggiunge valore funzionale o esperienziale è di solito una complessità che un budget paga senza ricevere nulla in cambio.

Il conto della manutenzione che nessuno mette a budget

Un materiale o un impianto più economico in fase di costruzione può facilmente rivelarsi la scelta più costosa su un orizzonte di dieci anni, in particolare in un clima tropicale o costiero dove umidità, esposizione ai raggi UV e salsedine accelerano l'usura di una specifica sbagliata. Dettagli di copertura che non smaltiscono correttamente l'acqua, finiture esterne non adatte al clima locale, o impianti meccanici sottodimensionati rispetto ai reali schemi di occupazione emergono più avanti come costi ricorrenti di riparazione e gestione, anziché come una singola voce approvata da qualcuno. Un buon progetto anticipa alcune di queste decisioni proprio per evitare quella lunga coda di spese di manutenzione evitabili.

Decisioni progettuali che emergono in fase di rivendita

Anche l'appetibilità commerciale è un esito progettuale, non solo una condizione di mercato. Distribuzioni che risultano scomode a un acquirente in visita, la mancanza di luce naturale negli ambienti chiave, o un progetto che appare datato nel giro di pochi anni esercitano tutti una pressione al ribasso sul valore di rivendita e sui tempi di permanenza sul mercato, indipendentemente dalla posizione o dalla qualità delle finiture. Al contrario, una pianta ben proporzionata, un buon rapporto tra interno ed esterno, e scelte progettuali che invecchiano bene anziché inseguire una tendenza tendono a mantenere meglio il valore e a vendersi più rapidamente - fattori che un acquirente spesso non sa esprimere a parole ma a cui reagisce immediatamente attraversando uno spazio.

Dove si trovano i veri compromessi

Nulla di tutto questo significa che la decisione progettuale più economica sia sempre sbagliata, o che spendere di più ripaghi sempre - il lavoro vero sta nell'identificare quali specifici compromessi contano per un determinato progetto e budget, e quali sono invece falsi risparmi. È in questo giudizio che l'esperienza di un architetto vale di più, per un progetto costruito come investimento e non solo come abitazione.

Per discutere delle implicazioni di costo e valore di un progetto specifico, contattaci. Per il processo lato sviluppatore in cui questo si inserisce, vedi progettazione per lo sviluppo immobiliare, e per capire come queste decisioni si collegano a una tesi di investimento più ampia, architettura per l'investimento immobiliare.