Il ruolo dell'architetto nelle operazioni di sviluppo immobiliare

Progettare una casa per una famiglia e progettare un intervento per uno sviluppatore non sono la stessa disciplina, anche se entrambi partono da un sito e terminano con dei disegni. Un cliente privato vuole una casa adatta alla propria vita. Uno sviluppatore ha bisogno di un progetto che si adatti a un business case - un prodotto costruibile, vendibile o affittabile che renda dal punto di vista finanziario su uno specifico lotto di terreno, entro uno specifico insieme di vincoli normativi e di mercato. Il ruolo dell'architetto in un contesto di sviluppo inizia prima di quanto la maggior parte delle persone immagini, e viene valutato secondo criteri diversi.

Due diligence prima della progettazione

Prima ancora che venga abbozzato un concept, l'architetto in fase di sviluppo legge di norma il sito come farebbe un perito: normative su distanze e altezze, superficie edificabile dopo servitù e strade di accesso, condizioni di pendenza e del suolo che incideranno sul costo delle fondazioni, corridoi visivi che aggiungono o sottraggono valore unità per unità. Sbagliare questa valutazione non produce solo un progetto non realizzabile - può minare le ipotesi finanziarie su cui si è basato l'intero acquisto del progetto. Questo lavoro di due diligence avviene spesso in parallelo, o addirittura prima, rispetto al perfezionamento dell'acquisto del terreno.

Progettare per un acquirente che ancora non esiste

Una residenza privata viene progettata attorno a un cliente noto. Un progetto di sviluppo viene progettato attorno a un profilo di acquirente o inquilino che deve essere dedotto dai dati di mercato - aspettative sulla dimensione delle unità, soglie di prezzo al metro quadro, aspettative sui servizi per il segmento target, e come il prodotto si confronta con ciò che viene costruito nelle vicinanze. Questo si avvicina più al product design che alla progettazione residenziale su misura: la domanda non è solo "cosa rende una buona villa", ma "quale mix di tipologie di unità, a quali dimensioni e fasce di prezzo, si venderà o affitterà realmente in questo specifico micro-mercato".

Trasformare i vincoli in un involucro edificabile

I limiti di zonizzazione, gli indici di edificabilità, i requisiti di parcheggio e la capacità infrastrutturale definiscono un involucro entro cui il progetto deve muoversi. Parte del lavoro dell'architetto in un contesto di sviluppo consiste nel trovare la versione di quell'involucro che massimizza la superficie utile e vendibile senza spingere il progetto verso una configurazione che gli acquirenti non vorrebbero - una pianta efficiente che nessuno vuole comprare non è in realtà efficiente. È qui che il giudizio architettonico e il modello finanziario devono rimanere in dialogo costante, anziché essere gestiti in compartimenti separati.

Lavorare all'interno dei numeri di uno sviluppatore

Ogni scelta progettuale in un progetto di sviluppo viene verificata rispetto a un pro forma. Materiali, sistemi strutturali e configurazioni delle unità vengono valutati non solo per il loro merito progettuale, ma per il loro effetto sul costo di costruzione al metro quadro, sul prezzo di vendita previsto e sui tempi. Un architetto che comprende questa disciplina può proporre soluzioni progettuali che il team finanziario di uno sviluppatore approverà realmente, anziché produrre bei disegni che vengono poi trasformati in tutt'altro attraverso un value engineering una volta tornati i numeri.

Per chi sta valutando un sito o un concept di sviluppo in fase iniziale e desidera il punto di vista di un architetto sul suo potenziale progettuale e finanziario, contattaci. Per approfondire come specifiche decisioni progettuali incidono sull'economia di un progetto, vedi architettura orientata al ROI, e per l'inquadramento d'investimento di queste decisioni, architettura per l'investimento immobiliare.