Die Rolle des Architekten bei Immobilienentwicklungsprojekten

Ein Haus für eine Familie zu entwerfen und ein Projekt für einen Projektentwickler zu entwerfen sind nicht dieselbe Disziplin, auch wenn beide mit einem Grundstück beginnen und mit Zeichnungen enden. Ein privater Kunde möchte ein Zuhause, das zu seinem Leben passt. Ein Entwickler braucht einen Entwurf, der zu einem Geschäftsmodell passt — ein bau-, verkaufs- oder vermietbares Produkt, das sich auf einem bestimmten Grundstück unter bestimmten regulatorischen und marktbedingten Rahmenbedingungen wirtschaftlich trägt. Die Rolle des Architekten im Entwicklungskontext beginnt früher, als die meisten annehmen, und wird nach anderen Kriterien beurteilt.

Due Diligence vor dem Entwurf

Bevor ein Konzept skizziert wird, liest ein Architekt in der Entwicklungsphase das Grundstück meist so, wie es ein Gutachter tun würde: Abstands- und Höhenvorschriften, bebaubare Fläche nach Abzug von Dienstbarkeiten und Erschließungswegen, Hangneigung und Bodenverhältnisse, die die Fundamentkosten beeinflussen, Sichtachsen, die den Wert einzelner Einheiten steigern oder mindern. Wird das falsch eingeschätzt, entsteht nicht nur ein unbaubarer Entwurf — es können auch die finanziellen Annahmen untergraben werden, auf deren Grundlage das gesamte Projekt gekauft wurde. Diese Due-Diligence-Arbeit findet häufig parallel zum Grundstückskauf statt, manchmal sogar schon davor.

Entwerfen für einen Käufer, den es noch nicht gibt

Ein privates Wohnhaus wird um einen bekannten Kunden herum entworfen. Ein Entwicklungsprojekt wird um ein Käufer- oder Mieterprofil herum entworfen, das aus Marktdaten abgeleitet werden muss — Erwartungen an die Einheitengröße, Preisschwellen pro Quadratmeter, Ausstattungserwartungen des Zielsegments und wie sich das Produkt im Vergleich zu dem verhält, was sonst noch in der Nähe gebaut wird. Das ähnelt eher Produktdesign als maßgeschneiderter Wohnhausplanung: Die Frage lautet nicht nur „Was macht eine gute Villa aus“, sondern „Welcher Mix an Einheitentypen wird in welchen Größen und zu welchen Preispunkten in diesem konkreten Mikromarkt tatsächlich verkauft oder vermietet“.

Rahmenbedingungen in eine bebaubare Hülle verwandeln

Bebauungsgrenzen, Geschossflächenzahlen, Stellplatzanforderungen und die Kapazität der Infrastruktur definieren eine Hülle, innerhalb derer der Entwurf funktionieren muss. Ein Teil der Aufgabe des Architekten im Entwicklungskontext besteht darin, innerhalb dieser Hülle die Version zu finden, die die nutzbare, verkaufbare Fläche maximiert, ohne den Entwurf in eine Konfiguration zu drängen, die Käufer nicht wollen — ein effizienter Grundriss, den niemand kaufen will, ist eigentlich nicht effizient. Genau hier müssen architektonisches Urteilsvermögen und Finanzmodellierung in ständigem Austausch bleiben, statt getrennt voneinander behandelt zu werden.

Innerhalb der Zahlen eines Entwicklers arbeiten

Jede Entwurfsentscheidung bei einem Entwicklungsprojekt wird gegen eine Wirtschaftlichkeitsrechnung geprüft. Materialien, Tragsysteme und Einheitenkonfigurationen werden nicht nur nach gestalterischem Wert bewertet, sondern auch nach ihrer Auswirkung auf die Baukosten pro Quadratmeter, den prognostizierten Verkaufspreis und den Zeitplan. Ein Architekt, der diese Disziplin beherrscht, kann Entwurfslösungen vorschlagen, die das Finanzteam eines Entwicklers tatsächlich genehmigt, statt schöne Zeichnungen zu liefern, die, sobald die Zahlen vorliegen, per Kostenoptimierung in etwas völlig anderes verwandelt werden.

Wenn Sie ein Grundstück oder ein Entwicklungskonzept in einem frühen Stadium bewerten und die Einschätzung eines Architekten zu dessen gestalterischem und finanziellem Potenzial wünschen, nehmen Sie Kontakt auf. Mehr dazu, wie sich konkrete Entwurfsentscheidungen auf die Projektwirtschaftlichkeit auswirken, finden Sie unter renditeorientierte Architektur, und für die Investitionsperspektive dieser Entscheidungen unter Immobilieninvestitionsarchitektur.