Antonio Rutilio

ITALIENISCHER ARCHITEKT AUF BALI

Antonio Rutilio ist ein italienischer Architekt mit Sitz auf Bali, spezialisiert auf Luxusvillen, Resorts und Immobilienentwicklungen in ganz Indonesien und an internationalen Standorten.

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Boutique-Öko-Resort - Klippenlage Nusa Penida - Domo Resort
Investitionsmöglichkeit

Boutique-Öko-Resort - Klippenlage Nusa Penida - Domo Resort

Nusa Penida, Bali

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Projektübersicht

Domo Resort ist ein Boutique-Eco-Resort, das auf den Klippen von Nusa Penida geplant ist, der Insel östlich von Bali. Das vom Eigentümer bestätigte Programm umfasst 16 Einheiten: 8 Ocean View Master Villas mit je etwa 50 m², 6 Standardzimmer mit je etwa 40 m² und 2 Penthouses mit je etwa 128 m², eines davon mit privatem Infinity-Pool. Eine Rezeption mit Lounge, eine Bar und ein Restaurant, ein Spa mit Sauna sowie ein öffentlicher Pool ergänzen das Resort, das eine Bruttogeschossfläche von etwa 3.636 m² aufweist.

Die Architektur folgt einer geschwungenen, zeitgenössisch-tropischen Formensprache mit natürlichen Materialien, einer starken Verbindung zwischen Innen- und Außenraum und einer Bauweise mit geringer Umweltbelastung. Grundstücksfläche, Grundstückstitel, Meereszugang und Genehmigungen werden noch geprüft und sind auf dieser Seite als offene Punkte aufgeführt.

Zusammenfassung

Ein Boutique-Eco-Resort mit 16 Einheiten auf den Klippen von Nusa Penida: 8 Ocean View Master Villas, 6 Standardzimmer und 2 Penthouses, mit Restaurant, Spa und Infinity-Pool. Die Renditen werden in drei Szenarien aus einem Finanzmodell mit expliziten, belegten Annahmen dargestellt.

Zielinvestition

€3,475k

Min. Eintritt

€100k

Ziel-IRR (Basisszenario)

22.0%

Grundstückstitel

In rechtlicher Prüfung

Resort-Konfiguration & Betrieb

Rauminventar und ADR-Aufschlüsselung

16 Einheiten: 8 Ocean View Master Villas, 6 Standardzimmer und 2 Penthouses (eines mit privatem Pool). Die veröffentlichten Preise sind Rack Rates der Hochsaison; das Modell verwendet eine niedrigere realisierte Rate.

Master-Villa mit Meerblick
8 -Einheiten

Master-Villa mit Meerblick

Größe 50 mq
Rack Rate €450 Realisierter ADR (Modell): €274
Hoch-/Nebensaison: €350 / €175
Standardzimmer
6 -Einheiten

Standardzimmer

Größe 40 mq
Rack Rate €180 Realisierter ADR (Modell): €109
Hoch-/Nebensaison: €140 / €70
Penthouse
1 Einheit

Penthouse

Größe 128 mq
Rack Rate €700 Realisierter ADR (Modell): €426
Hoch-/Nebensaison: €545 / €272
Penthouse mit privatem Pool
1 Einheit

Penthouse mit privatem Pool

Größe 128 mq
Rack Rate €1,200 Realisierter ADR (Modell): €729
Hoch-/Nebensaison: €934 / €467

Resort Revenue Engine erklärt

Von Rack Rates zum Erlösmodell
Gewichteter Rack Rate€411
Im Modell verwendeter realisierter Blended ADR€250
Realisierungsfaktor61%

Die oben genannten Preise je Typologie sind Listenpreise der Hochsaison. Der Umsatz wird auf Basis eines realisierten Blended ADR von €250 berechnet (Jahr 1, Preise 2029), das heißt 61% des gewichteten Rack Rate, um die Nebensaisonpreise (5 Monate zu 64% der realisierten Rate), Pakete und kostenlose Nächte abzubilden. Die realisierte Rate jeder Typologie leitet sich im gleichen Verhältnis von ihrem Rack Rate ab. Der Realisierungsfaktor ist eine Annahme, die durch eine Revenue-Management-Studie zu validieren ist.

Die ADR-Werte verstehen sich netto nach Abzug der 10 % regionalen Hotelsteuer (PB1) und der Servicegebühr. OTA-Provisionen und Zahlungsgebühren werden als Vertriebskosten im OPEX behandelt und nicht vom ADR abgezogen.

Zimmerumsatz = Einheiten × 365 × Auslastung × realisierter ADR
Nebenerlöse (F&B, Spa, Aktivitäten)

Die Nebenerlöse werden aus operativen Treibergrößen abgeleitet, nicht als pauschaler Anteil am Zimmerumsatz. Basisszenario, Jahr 3 (72% Auslastung, 4.205 Zimmernächte, 7.569 Gästenächte):

SegmentVolumenØ PreisUmsatzWareneinsatzMarge
Restaurant & Bar4.541 Gedecke€27€145.93935%€94.860
Spa & Wellness2.649 Behandlungen€21€56.75425%€42.566
Aktivitäten & Transfers4.205 Zimmernächte€11€45.04340%€27.026
Veranstaltungen12 Veranstaltungen€1,607€19.28240%€11.569
Nebenerlöse gesamt€267.01823.7% des Zimmerumsatzes

F&B: 60% der Gästenächte zu €25 pro Gedeck, zuzüglich 20% externer Gäste. Spa: 35% Nutzungsquote zu €20. Aktivitäten: €10 pro Zimmernacht (Transfer-, Touren- und Vermietungsprovisionen). Veranstaltungen: 1 pro Monat zu €1,500. Die konservativen und optimistischen Szenarien verwenden niedrigere bzw. höhere Nutzungsquoten und Ausgaben.

KI-Standortintelligenz

WarumNusa Penida, Bali?

Nusa Penida zieht Reisende an, die an Tauchen, Natur und Fotografie interessiert sind, und profitiert von zusätzlicher Nachfrage aus Bali. Die Insel ist eher ein Premium-Nischenziel als ein Massenmarkt: Die Chance liegt in einer kleinen, designorientierten Anlage mit einer realisierten Rate oberhalb des Kurzaufenthalts-Durchschnitts der Insel.

Trend der Tourismusströme (jährliche Besucher)

Entwicklungs-Roadmap

Entwicklungsjahre 2026 – 2029
Öffnung Apr 2029
Betriebsjahr 1 Apr 2029 – Mär 2030
Exit (Ende Betriebsjahr 5) Mär 2034

Der Zeitplan ist an die Finanzierungsfrist (Feb 2027) gebunden: Planung ab Okt 2026, Bauzeit 18 Monate ab Aug 2027, Eröffnung Apr 2029. Jede Änderung des Eröffnungstermins verschiebt das Vor-Eröffnungsprogramm entsprechend.

DESIGN & ENTWICKLUNG
Okt 2026 – Jan 2027
GENEHMIGUNGEN UND RECHTLICHE HINWEISE
Feb 2027 – Jul 2027
KONSTRUKTION
Aug 2027 – Jan 2029
VORERöFFNUNG UND MARKTEINFüHRUNG
Feb 2029 – Mär 2029
VERTRIEB & MARKETING VOR ERöFFNUNG
Okt 2028 – Mär 2029
Kommerzieller Plan

Nachfragestrategie vor Eröffnung

Das Erreichen der angestrebten Auslastung von 65% im Betriebsjahr 2 hängt von einem strukturierten Vertriebs- und Marketingprogramm vor Eröffnung ab, das mindestens sechs Monate vor Empfang der ersten Gäste beginnt. Dieses Programm baut Bekanntheit, qualifizierte Nachfrage, Vertriebspartnerschaften und Vorausbuchungen auf. Der Auslastungswert ist ein Planungsziel, kein garantiertes Ergebnis, und wird anhand messbarer Buchungs- und Konversionsmeilensteine überprüft.

Bei einer geplanten Eröffnung im Apr 2029 beginnt das Programm spätestens im Okt 2028 (Markenaufbau ab Apr 2028). Ändert sich der Eröffnungstermin, verschiebt sich dieser Meilenstein entsprechend.

Programm · Vorgeschlagenes Budget
Markenidentität, Website und Buchungssystem€15.000
Content: Renderings, Fotografie, Video, Storytelling€15.000
PR, Partnerschaften mit Reisebranche und Concierges, Familiarization Trips€12.000
Messbare Kampagnen (Suche, Social Media, E-Mail) und Angebote für Vorausbuchungen€20.000
CRM, Gästedatenbank mit Einwilligung, Analytik€5.000
Leitung Vertrieb & Marketing (Teilzeit, 6 Monate)€8.000
Vorgeschlagenes Budget€75.000

Vorgeschlagenes Budget vor Eröffnung von €75.000, als separate Position im CAPEX enthalten und noch nicht genehmigt. Laufendes Marketing (3% des Umsatzes) und OTA-Provisionen sind im OPEX enthalten.

Monatliche Kennzahlen
  • Qualifizierte Kontakte in der Datenbank
  • Vorausbuchungen im Buchungsbestand, nach zukünftigem Monat
  • Akquisitionskosten pro Buchung
  • Anteil Direktbuchungen vs. OTA
  • Realisierter ADR im Vergleich zur Modellannahme von €250
  • Vorausschauende Auslastung für jeden Monat des Betriebsjahrs 1
Verantwortlichkeiten

Sponsor / GP: Marke, Budget, Genehmigungen und Partnerschaften. Leitung Vertrieb & Marketing: Umsetzung, Aufbau der Vertriebskanäle und Reporting. Revenue Manager (oder Betreiber): Preisgestaltung, Kanalmix und OTA-Anbindung. Studio: architektonische Inhalte und Visualisierungen. Externe PR-Agentur: Medien- und Branchenkontakte.

Optionale Initiative

Unreal-Engine-5-Erlebnis

Ein optionales Unreal-Engine-5-Erlebnis könnte das Resort schon vor der Eröffnung erlebbar machen. Gäste und zukünftige Besucher könnten eine hochwertige interaktive Version der Anlage erkunden, ihre Architektur entdecken und an teilbaren Erlebnissen teilnehmen. Dies bietet eine Möglichkeit, über klassische Fotografie und Video hinaus eine engagierte Community aufzubauen. Die Entwicklung würde in Phasen erfolgen, vorbehaltlich eines separaten Budgets und messbarer Marketingziele; im Basis-Finanzplan ist kein Umsatz aus dieser Initiative enthalten.

Warum es Renderings, Fotos und Video ergänzt

Renderings und Film zeigen das Resort; eine interaktive Szene lässt Menschen den Klippenweg bei Sonnenuntergang entlanggehen, eine Villa betreten, die beiden Penthouses vergleichen und einen Moment mit Freunden teilen. Das gibt künftigen Gästen einen Grund, wiederzukommen, während die Anlage noch im Bau ist, und verwandelt Interesse in Kontakte, die das Vor-Eröffnungsprogramm weiterverfolgen kann.

Phase 1 – Erkundbarer Prototyp

Gelände, Landschaft und die Baumassen des Resorts aus dem Architekturmodell; eine Villa und die Penthouse-Innenräume; ein geführter Rundgang. Ziel: Qualität, Performance und Interesse mit einer kleinen Testgruppe validieren.

Phase 2 – Social Features und Kontakte mit Einwilligung

Kleine teilbare Challenges (Fotospots bei Sonnenuntergang, Klippenwege, Villen entdecken), ein Besucherprofil und eine Opt-in-Möglichkeit für Angebote zur Eröffnung. Ziel: gemessene Nutzung, Teilungsrate und qualifizierte Kontakte für die Datenbank vor Eröffnung.

Phase 3 – Erweiterung, nur wenn die Zahlen es rechtfertigen

Saisonale Events, mehr von der Insel, Multiplayer-Momente. Entscheidung nach Phase 2 auf Basis der gemessenen Nutzung, der Konversion zu Buchungen und der Kosten pro Kontakt.

Vertrieb

Eine herunterladbare PC/Mac-Version, interaktives Pixel-Streaming aus der Cloud und Browserzugriff unterscheiden sich in Kosten, Qualität und Reichweite. Unreal Engine 5 verfügt über keinen nativen Browser-Export, sodass Browserzugriff entweder Streaming (Kosten pro Sitzung) oder eine reduzierte Webversion bedeutet. Die Plattform wird erst nach dem Prototyp aus Phase 1 festgelegt und nicht vorab zugesagt.

Datenschutz & Einwilligung

Community-Daten werden mit ausdrücklicher Einwilligung, einem klaren Zweck (Angebote und Updates zur Eröffnung), einer einfachen Opt-out-Möglichkeit und in Übereinstimmung mit dem indonesischen Datenschutzgesetz (UU PDP) sowie der DSGVO für europäische Gäste erhoben.

Budget & Umfang

Ein vollständiges Erlebnis benötigt ein eigenes Design, eine eigene Entwicklung, Vertriebsplattform, Wartung und ein eigenes Budget. Kosten, Nutzerzahlen und ein etwaiger wirtschaftlicher Ertrag werden hier nicht geschätzt und sind erst dann in CAPEX, Umsatz oder IRR enthalten, wenn ein genehmigtes Angebot und messbare Ziele vorliegen.

Marktanalyse und Vertriebsstrategie

Recherche geprüft: 11. Oktober 2026
Amtlicher Bali-Kontext; Projektszenarien separat gekennzeichnet.

6,948,754Internationale Jahresankünfte · Bali · 2025 [1]
23.44%Australischer Anteil · Bali · 2025 [1]
68.19%Auslastung klassifizierter Hotels · Bali · August 2026 [2]
43.16%Nicht klassifizierte Auslastung · Bali · August 2026 [2]
5,840Verfügbare Zimmernächte · 16 Einheiten × 365
4,380Illustrative belegte Zimmernächte · 75 %

1. Nachfrage und Datengrenzen

BPS meldet 2025 für Bali 6.948.754 direkte internationale Ankünfte (+9,72 %); Australien stellt 23,44 %. August 2026: 685.994 Ankünfte, −1,69 % gegenüber Juli. Auslastung klassifizierter Hotels: 68,19 %, gegenüber 69,54 % im August 2025; nicht klassifizierte Unterkünfte: 43,16 %. Dies betrifft Bali, nicht Übernachtungen auf Nusa Penida oder DOMO-Prognosen. März/Dezember 2025: 46,61 %/60,88 %, einzelne Monate, kein Jahresmittel. Australien zu priorisieren ist eine Hypothese; Aufenthaltsdauer, erzielte Preise und Zahlungsbereitschaft benötigen lokale Prüfung.

[1] [2] [3] [4]

2. Zielgruppen und Angebot

Geplant sind 16 Einheiten: acht Villen, sechs Zimmer, zwei Penthouses. Zwei- bis viertägige Angebote für Paare und Hochzeitsreisen, Taucher mit qualifizierten Partnern, Architektur/Natur, kleine Wellnessgruppen und regionale Kurzreisen mit Transfers testen. Konversion, Zimmernächte und Deckungsbeitrag je Segment messen. Fernarbeit bleibt nachrangig, bis Verbindung, Arbeitsräume und Langzeitrentabilität geprüft sind. Investorenanfragen getrennt von Hotelgästen führen. Architektur differenziert, garantiert aber keinen Preisaufschlag.

3. Wettbewerb

MĀUA positioniert sich mit Gamat-Bay-Klippe, Privatpools und Nachhaltigkeit; Adiwana Warnakali mit Meerblick, Tauchen, Spa und Paketen; Semabu Hills mit Zimmern, Villen, Gastronomie, Spa und beworbenem Hafentransfer für berechtigte Direktbuchungen. Betreiberangaben belegen Produkte, nicht tatsächliche ADR, Auslastung oder Gewinne. Vor Kalkulationsfreigabe 6–10 Hotels an mindestens 12 Terminen vergleichen: Werktage/Wochenenden, gleiche Gästezahl und 2–3 Nächte. Gesamtpreis, Kategorie, Steuern, Frühstück, Erstattung, Transfer, Verfügbarkeit, Währung und Datum erfassen. Ausgebuchte Kalender beweisen keine Auslastung.

[6] [7] [8]

4. Preise und Zimmernächte

16 × 365 ergeben 5.840 verfügbare Zimmernächte. Bei 65 % sind 3.796, bei 75 % 4.380 zu verkaufen. Bei drei Nächten je Buchung: etwa 1.265 beziehungsweise 1.460 Buchungen, nicht Besucher. Beispiel mit konstanten 250 € ADR und 75 % Auslastung: 187,50 € RevPAR und 1.095.000 € Zimmerumsatz ohne Zusatzleistungen. Zehn Auslastungspunkte verändern den Umsatz um 146.000 €; 25 € ADR um 109.500 € bei 75 %. Szenariorechnung, keine Marktevidenz oder Ablösung des Mehrjahresmodells. Spitzenpreise und erzielte ADR unterscheiden sich.

5. Saison und Anreise

Monatsprognosen aus vollständiger Tourismusreihe, Vergleichspreisen und Buchungsvorlauf erstellen. Sieben Hoch-/fünf Nebensaisonmonate sind eine Modellvereinfachung, keine amtliche Einteilung. Ferien, Feiertage, Wetter und Veranstaltungen gesondert prüfen. Bootsbetreiber, Gepäck, Landtransfers, verpasste Anschlüsse und Schlechtwetteralternativen vor Paketverkauf bestätigen. Reisezeiten für den DOMO-Standort prüfen. Transferkosten, Stornierungen und Erstattungen in Margen einrechnen.

[2] [3] [4]

6. Vertrieb und Marketing

Kaufnahe Suche, ausgewählte OTA, Reise-/Tauchpartner und messbare Presse-/Creator-Kampagnen kombinieren. Beispielmix: 40 % direkt, 35 % OTA, 15 % Partner, 10 % Gruppen. Von 1.460 Buchungen wären 584 direkt; bei angenommenen 2 % Website-Konversion wären jährlich 29.200 qualifizierte Sitzungen nötig. Hypothesen, keine Branchenbenchmarks. Nettobeitrag nach Provisionen, Zahlung, Werbung, Paketen und Stornos vergleichen. Zimmer, Leistungen, Transfers und Bedingungen klar beschreiben. Renderings/Unreal Engine als geplantes Projekt kennzeichnen; Interaktionen sind kein Umsatz.

7. Budget vor Eröffnung

Vorgeschlagene 75.000 € vor Eröffnung: 15.000 € Marke/Website/Buchung, 15.000 € Inhalte, 12.000 € PR/Vertriebspartner, 20.000 € Kampagnen, 5.000 € CRM/Analyse, 8.000 € Teilzeit-Marketingleitung. Laufendes Marketing und Vertrieb bleiben Betriebskosten. Für April 2029: Marke/Partner ab April 2028, Hauptkampagne bis Oktober 2028. Monate −6/−4: Website, Tracking, Kanäle; −3/−1: Tests, Anfragen, Vorausbuchungen. Ausgaben an Betriebsbereitschaft und Konversion koppeln; Termine bei Verschiebungen anpassen.

8. Kennzahlen und Entscheidungen

Monatlich Auslastung, ADR, RevPAR, Aufenthaltsdauer, Vorlauf, Stornos, Direktanteil, Netto-ADR je Kanal, Akquisekosten, Paketmargen und Vorausbelegung ausweisen. Nach Zimmer, Herkunft und Kanal aufteilen. Vor endgültiger Kalkulation: Vergleichsstudie, Betreiberprüfung, bestätigte Anreise, Versorgungskosten und Monatsprognose. Werbung erst bei messbarer Attribution und Marge steigern. Marketing berichtet, Revenue Management steuert Preise/Kanäle, Betreiber die Leistungsbereitschaft. Interessenbekundungen getrennt von bestätigten Reservierungen.

9. Risiken und Methodik

Risiken: unbewiesener Aufschlag, neues Angebot, Anreise, erste Bewertungen, Marktkonzentration und Kosten. Mit Preisbeobachtung, Kanalvielfalt, Transferregeln und Reserven mindern. Behörden behandeln Verkehr, Parken, Abfall und Unterkunftskonformität; dies belegt keine DOMO-Genehmigungen. Umweltangaben durch Wasser/Energie je belegter Zimmernacht, Abfalltrennung, Abwasser und lokale Beschaffung belegen. Keine Zertifizierung oder garantierte Wiederverkaufsrendite suggerieren. Amtliche Statistik dient regionalem Kontext, Hotelwebsites den Produkten, Projektanalyse den Vorschlägen/Rechnungen. Daten monatlich, Konkurrenz quartalsweise aktualisieren.

[9]

Quellen und Methodik

Lokale Referenz: Nusa Penida District in Figures 2026. Keine unentnommenen lokalen Besucher- oder Hotelgesamtzahlen werden behauptet. [5]

  1. BPS Bali — 2025 · 2026-02-02
  2. BPS Bali — 2026-08 · 2026-10-01
  3. BPS Bali — 2025-03 · 2025-05-02
  4. BPS Bali — 2025-12 · 2026-02-02
  5. BPS Klungkung — 2026 · 2026-09-28
  6. MĀUA Nusa Penida
  7. Adiwana Warnakali
  8. Semabu Hills
  9. Dinas Pariwisata Klungkung — 2025-07-25

Prognostizierte ROI-Aufschlüsselung

Metrisch -Wert
Landerwerb €350.000
Konstruktion €1.500.000
Möbel & Inneneinrichtung €650.000
Andere €315.000
Design & Architektur €250.000
Projektmanagement €70.000
Genehmigungen und rechtliche Hinweise €75.000
Voreröffnung €75.000
Betriebskapital €190.000
Gesamtinvestition €3.475.000
Exit-Wert (brutto, Jahr 5) €8.315.658
Netto-Exiterlös nach 3.0% Verkaufskosten und 2.5% Übertragungssteuer €7.858.297
IRR im Basisszenario 22.0%
Eigenkapitalmultiplikator 3.00x
Zeitleiste 30 Monate

Investitionsbegründung

Der Investment Case beruht auf drei Elementen: einer Anlage mit geringer Dichte, die sich leicht auslasten lässt (16 Einheiten), einer dank Design und Lage über dem Inseldurchschnitt liegenden Rate sowie einer für ein kleines Team bemessenen Kostenbasis. Jede Zahl leitet sich aus dem auf dieser Seite dargestellten Modell ab und kann Position für Position nachvollzogen werden.

Sponsor-Analyse

Strategische Investorenanalyse

1. Positionierung

Domo Resort ist eine Boutique-Anlage mit 16 Einheiten auf einem Klippengrundstück von Nusa Penida mit Meerblick. Die Architektur und die Größe des Bestands bilden die Grundlage für eine realisierte Rate oberhalb des Kurzaufenthalts-Durchschnitts der Insel; Zielrate und Zielauslastung sind Planungsannahmen und werden in drei Szenarien getestet.

2. Betriebsmodell

Das Resort ist auf ein Team von 26 Mitarbeitenden mit schlanken Gemeinkosten ausgelegt. Die Betriebskosten werden Position für Position aufgebaut (Personalkosten mit Lohnnebenkosten, Wareneinsatz, Vertrieb, Marketing, Nebenkosten, Instandhaltung und FF&E-Rücklage, Versicherung, Verwaltung und Managementgebühr), sodass sich die EBITDA-Marge aus der Kostenstruktur ergibt und nicht aus einem Zielwert.

3. Marktumfeld

Nusa Penida hat sich von einem Tagesausflugsziel zu einem Ziel für mehrtägige Aufenthalte entwickelt, wobei die Nachfrage durch Tauchen, Natur und Fotografie sowie durch zusätzliche Nachfrage aus Bali getrieben wird. Offizielle Besucherstatistiken, eine Vergleichsstudie zu den Raten und der Genehmigungsrahmen sind noch zu dokumentieren; das Modell stützt sich nicht auf Annahmen zum Besucherwachstum und behandelt regulatorische Risiken (Bau-Moratorien, Touristenabgaben) als Terminrisiko.

Elite-Daten-Engine

Investitionsschnappschuss

Simulieren Sie Ihre Rendite, indem Sie den Investitionsbetrag unten anpassen.

💼 Meine Investition (Simulator)
€
Geben Sie einen zu simulierenden Wert ein
Ziel-IRR

22.0%

Stabilisierter Umsatz (Jahr 5)

€1.6M

EBITDA-Marge

48.2%

Horizont

5 Jahre

Kapitalrückfluss

Jahr 5 (mit Exit)

Gesamtinvestition

€3.5M

📈 Indikative Ausschüttung im Jahr 3 für €100.000

€15.724

Anteiliger (pro rata) Anteil am freien Cashflow des Basisszenarios, vor Sponsor-Promote oder Plattformgebühr. Der IRR (22.0%) ist eine Rendite über den gesamten Haltezeitraum einschließlich Exit; kein jährliches Einkommen.
Interaktiver Simulator

Berechnen Sie Ihre Rendite

Ihr Eigenkapitalanteil

0%

Eigentumsanteil
Ø jährliche Ausschüttung

€0

Jahre 1–5, pro rata
Gesamterlös (5 Jahre)

€0

Ausschüttungen + Netto-Exit
Eigenkapitalmultiplikator

0.0x

Erlös ÷ Investition

Die Werte sind anteilige (pro rata) Anteile aus dem Basisszenario, vor Promote oder Gebühren. Die tatsächliche Wertentwicklung kann abweichen. Die drei Szenarien durchlaufen dasselbe Modell mit unterschiedlichen Annahmen zu Auslastung, ADR, Nebenerlösen, Kosten, Kapitalkosten und Timing. Das konservative Szenario ist ein Stresstest nach unten: niedrigere Raten und Auslastung, eine Betreibergebühr für einen externen Operator, eine Baukostenüberschreitung von 10 % und eine sechsmonatige Eröffnungsverzögerung, alle zusammen.

Szenariologik

IRR nach Szenario

KONSERVATIV2.9%
BASISSZENARIO22.0%
OPTIMISTISCH30.8%
Strategische Analyse

Finanzielle Leistung

Das Resort ist als Boutique-Anlage mit geringer Dichte geplant: 16 Einheiten in drei Typologien, ein Restaurant und eine Bar, ein Spa und ein öffentlicher Infinity-Pool. Der Umsatz stammt aus einer realisierten Rate oberhalb des Kurzaufenthalts-Durchschnitts der Insel sowie aus Nebenerlösen, die anhand der Gästenächte bemessen werden.

Die Betriebskosten werden Position für Position aufgebaut: Personalkosten für 26 Mitarbeitende inklusive Lohnnebenkosten, Wareneinsatz, Vertrieb und Marketing, Nebenkosten, Instandhaltung und eine FF&E-Rücklage, Versicherung, Verwaltung und eine Managementgebühr. Alle Kennzahlen sind in der Annahmentabelle unten aufgeführt.

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Ankermarktdaten

Marktpositionierung

Nusa Penida ist eines der am schnellsten wachsenden Reiseziele Balis mit einer steigenden Nachfrage nach hochwertigen, designorientierten Unterkünften.

Marktreferenz (erneut zu überprüfen)
€125 Durchschn. ADR
Kurzaufenthalts-Angebote auf Nusa Penida, Erhebung 2025, zitiert in der Projektbroschüre (≈ USD 138)
Ziel-realisierter ADR von Domo Resort
€250 Ziel-ADR

Die Gebietsdaten (Inselangebote, Hotelauslastung auf Bali) beschreiben den Markt; die eigene Rate und Auslastung des Resorts sind Planungsziele für eine neue, designorientierte Anlage und leiten sich nicht aus einem dokumentierten Vergleichsset ab. Eine Vergleichsstudie steht noch aus.

Kapitalwertsteigerung

Rendite- und Ausstiegsstrategie

Das Basisszenario strebt bei Stabilisierung (Jahr 5) eine EBITDA-Marge von 48% an. Für Ausschüttungen verfügbare Mittel entsprechen dem EBITDA nach Körperschaftsteuer; das Modell geht von 100 % Eigenkapitalfinanzierung ohne Fremdkapital aus.

  • Ausschüttungen ab Betriebsjahr 1, vorbehaltlich des tatsächlichen Cashflows
  • Wertschöpfung durch stabilisiertes Betriebsergebnis, nicht durch angenommenes Preiswachstum
  • Holdingstruktur (PT PMA) und Investorenbedingungen sind mit lokalem Rechtsbeistand festzulegen
Primärer Exit-Ansatz Der Exit wird zum Ende des Betriebsjahrs 5 modelliert: EBITDA des Jahres 5 von €748.409, kapitalisiert zu 9.0%, abzüglich 3.0% Verkaufskosten und 2.5% Übertragungssteuer, ergibt einen Nettoerlös von €7.858.297. Als Weg wird ein Verkauf an einen Hotelbetreiber oder einen privaten Käufer angenommen; es ist kein Käufer identifiziert.
Risikomanagement

Risiko und Schadensbegrenzung

Die Renditen werden in drei Szenarien mit denselben Formeln dargestellt; die Sensitivitätstabelle sowie die Varianten mit Verzögerung/Kostenüberschreitung zeigen, wie stark das Ergebnis von Rate, Auslastung, Timing und Baukosten abhängt.

Geringe Dichte

Reduzierung der betrieblichen Komplexität und des Personalaufwands.

Starke Marke

Architektonische Identität, die Premium-ADR unterstützt.

Diversifizierter Rev

Einnahmequellen für Unterkunft, Gastronomie und Wellness.

Aktiver Hausarzt

Direkte Einbindung des Sponsors in Entwicklung und Kontrolle.

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Haftungsausschluss: Dieses Material dient ausschließlich Informationszwecken und stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Investition dar. Einzelheiten werden qualifizierten Partnern auf Anfrage mitgeteilt.

Kapitalallokation (CAPEX)

Detaillierte Budgetaufschlüsselung nach Kategorie

Diese Grafik zeigt, wie sich der gesamte Kapitalbedarf von €3.475.000 aufteilt: das Verwaltungsbudget von €3.210.000, das vorgeschlagene Programm vor Eröffnung und eine Betriebskapitalreserve in Höhe von 3 Monaten Betriebskosten.

Detailliertes Budget

Kategorie Investitionsgegenstand -Status Menge
Landerwerb Grundstückserwerb Titel ausstehend €350.000
Konstruktion Rohbau & Dach Budgetposition €1.500.000
Möbel & Inneneinrichtung Elite FF&E-Paket Budgetposition €450.000
Andere Sicherheitsreserve Kontingenz €290.000
Design & Architektur Architektur- & technische Planung Budgetposition €200.000
Möbel & Inneneinrichtung Beleuchtung & Dekoration Budgetposition €80.000
Möbel & Inneneinrichtung Ausstattung (Klimatisierung, Systeme) Budgetposition €120.000
Projektmanagement Projektmanagement Budgetposition €70.000
Design & Architektur Ingenieurberatung Budgetposition €50.000
Genehmigungen und rechtliche Hinweise Baugenehmigungen & Lizenzen Budgetposition €60.000
Genehmigungen und rechtliche Hinweise Rechtliches & Unternehmensgründung Budgetposition €15.000
Andere Personalschulung & Rekrutierung Budgetposition €25.000
Voreröffnung Vertriebs- und Marketingprogramm vor Eröffnung Vorgeschlagen €75.000
Betriebskapital Betriebskapital & Eröffnungsreserve Formel €190.000
Gesamtkapitalbedarf €3.475.000
Positionen, für die noch ein Angebot aussteht
  • Grundstücksvorbereitung und Erdarbeiten
  • Externe Infrastruktur: Zufahrtsstraße, Wasserversorgung, Stromanschluss, Abwasser
  • Schwimmbecken (öffentlicher Infinity-Pool, Penthouse-Pool)
  • MEP-Systeme über die Klimatisierung hinaus (Sanitär, Elektrik, Brandschutz, IKT)
  • Landschaftsgestaltung

Diese Positionen sind im aktuellen Budget nicht einzeln ausgewiesen. Entweder sind sie in der Pauschale „Main Structure & Roof" enthalten, was mit dem Bauunternehmer zu bestätigen ist, oder sie erhöhen die Gesamtsumme. Die obige Summe ist daher eine Untergrenze, keine Obergrenze.

Betriebskostenstruktur (OPEX)

Aufbau der Betriebskosten (Basisszenario, Jahr 3) · Umsatz €1.393.090

KostenpositionBasisMenge% des Umsatzes
Personalkosten26 Mitarbeitende, €158.880 Grundgehälter + 30% Lohnnebenkosten (BPJS, THR, Verpflegung, Uniformen, Schulung)€217.00015.6%
WareneinsatzF&B 35%, Spa 25%, Aktivitäten und Veranstaltungen 40% des jeweiligen Umsatzes€90.9976.5%
Vertrieb (OTA & Zahlungen)50% der Zimmernächte über OTA zu 15% Provision + 1.5% Zahlungsgebühren€101.3467.3%
Vertrieb & Marketing (laufend)3% des Gesamtumsatzes€41.7933.0%
Nebenkosten (Strom, Generator, Wasser)€24.000 fix + 2% des Umsatzes€53.0773.8%
Reparaturen & Instandhaltung€2.800 pro Einheit€47.0683.4%
FF&E-Rücklage3% des Gesamtumsatzes€41.7933.0%
Versicherungen€8.000€8.4050.6%
Verwaltung, Lizenzen, TechnologieBuchhaltung & Lizenzen €10.000, Verwaltung & Logistik €15.000, PMS-/Buchungssysteme €9.000€35.7212.6%
Housekeeping-Verbrauchsmaterial & Wäscherei€8 pro Zimmernacht€35.3412.5%
Managementgebühr5% des Gesamtumsatzes€69.6545.0%
Betriebskosten gesamtdavon fix €333.410€742.19653.3%
EBITDA€650.89346.7%

Die im Admin erfassten Personal- und Kostenpositionen bilden die dokumentierte Kostenbasis (€325.880 pro Jahr: €158.880 Personalkosten und €167.000 sonstige Positionen). Der obige Aufbau ergänzt Lohnnebenkosten und die variablen, mit dem Umsatz skalierenden Kosten, weshalb die gesamten Betriebskosten höher ausfallen als in der Admin-Liste.

Gleiche Formeln, andere Annahmen

Szenarienvergleich

KonservativBasisOptimistisch
Auslastungsanstieg (Jahr 1 → stabilisiert)45% → 55% → 62% → 65%55% → 65% → 72% → 75%60% → 72% → 78% → 80%
Realisierter ADR (Jahr 1)€225€250€280
Nebenerlöse (% der Zimmererlöse)18.4%23.6%30.9%
Managementgebühr (% des Umsatzes)12%5%5%
Baukostenüberschreitung10%0%0%
Eröffnungsverzögerung6 Monate (Oct 2029)0 Monate (Apr 2029)0 Monate (Apr 2029)
Exit-Kapitalisierungszins10.0%9.0%8.5%
Gesamtkapital€3.740.000€3.475.000€3.501.000
Umsatz Jahr 5€1.160.184€1.553.631€1.964.819
EBITDA Jahr 5€345.781 (30%)€748.409 (48%)€1.049.047 (53%)
Brutto-Exit-Wert€3.457.812€8.315.658€12.341.725
Netto-Exiterlös€3.267.633€7.858.297€11.662.930
Projekt-IRR2.9%22.0%30.8%
Eigenkapitalmultiplikator1.18x3.00x4.37x
Amortisation aus dem operativen Geschäft> 10 Jahre6.4 Jahre4.8 Jahre
Ø Cash-Rendite auf das Kapital6.2%14.8%20.7%
Auswirkung von Verzögerungen und Kostenüberschreitungen auf das Basisszenario
VarianteGesamtkapitalÖffnungIRRVeränderung ggü. Basis
Basis€3.475.000Apr 202922.0%—
Basis + 6 Monate Verzögerung€3.523.000Oct 202920.8%-1.2 pt
Basis + 12 Monate Verzögerung€3.571.000Apr 203019.6%-2.4 pt
Basis + 10 % Baukostenüberschreitung€3.690.000Apr 202920.7%-1.3 pt
Basis + 20 % Baukostenüberschreitung€3.905.000Apr 202919.5%-2.5 pt
Basis + 6 Monate Verzögerung + 10 % Überschreitung€3.738.000Oct 202919.5%-2.5 pt

Eine Verzögerung erhöht die Haltekosten (€8.000 pro Monat) und verschiebt jeden operativen Cashflow; eine Kostenüberschreitung wirkt sich auf die Positionen Bau und Ausstattung aus.

Umsatz nach Typologie und Saison (Basisszenario, Jahr 3)
Typologie-EinheitenADR HochsaisonADR NebensaisonZimmernächteZimmerumsatz
Master-Villa mit Meerblick8€375€1882.103€616.126
Standardzimmer6€150€751.577€184.831
Penthouse1€583€292263€119.800
Penthouse mit privatem Pool1€1,000€500263€205.371
Gesamt16Hochsaison €829.942 / Nebensaison €296.1304.205€1.126.072

7 Hochsaisonmonate zu 128% und 5 Nebensaisonmonate zu 64% der realisierten Rate; die Auslastung wird einheitlich angesetzt. Die Aufteilung dient der Planung; die Jahressumme entspricht Einheiten × Auslastung × realisierter ADR × 365.

OPEX-Quote (Jahr 3)53%
Verwaltungsgebühr5%
Instandhaltung pro Einheit€2.800

Betriebliche Annahmen des Basisszenarios; die Szenario-Schaltflächen ändern jeden Wert auf dieser Seite.

Finanzanalyse

10-Jahres-Finanzprognose

Geschätzter Exit-Wert (brutto, Basisszenario, Jahr 5)

€8.315.658

netto €7.858.297 nach Verkaufskosten und Übertragungssteuer
Kumulierter Cashflow i
Jährliches EBITDA i
Zielumsatz i
Meine geschätzte Auszahlung i
PROJEKTIERTER IRR
--
Prognostizierte interne Rendite
EIGENKAPITAL-MEHRFACH
--
Prognostiziertes Kapitalwachstum
Amortisationszeit
--
Angestrebte Kapitalrückgewinnung
STABILISIERTES EBITDA
--
Geschätzter Nettogewinn Jahr 5
Hinweis: Geschätzte Werte basieren auf dem prognostizierten Finanzszenario.
Kumulierter Umsatz

Gesamtbruttoeinkommen, das über den Projektlebenszyklus generiert wurde.

Σ (ADR × Occ × Units × 365)
Kumulierter Cashflow

Nach Abzug aller Kosten und Investitionsrückgewinnung verbleibendes Nettokapital.

Σ(Rev - Opex - Tax) - Inv
Jährliches EBITDA

Operative Leistung ohne nicht zahlungswirksame Posten und Steuern.

Umsatz - OPEX
Anlegerrendite

Nettogewinnanteil, der Ihrer spezifischen Investition zuzurechnen ist.

(Cashflow × Meine Investition) / Gesamt
Kapitalrückfluss im Jahr 6.4 aus dem operativen Cashflow; im Jahr 5 einschließlich des Exiterlöses.

Kumulierter freier Cashflow ab dem ersten Kapitalabruf, mit dem Netto-Exiterlös im Exit-Jahr. Dies ist eine Projektion, keine Garantie.

10-Jahres-EBITDA- und Umsatzprognose

Werte in Euro (€)

Cashflow-Analyse

Zielertrag 21.40%
Eigenkapitalmultiplikator 3.00

Jährliche Netto-Cashflow-Tabelle

Jahr Geschätzte Belegung Bruttoumsatz Betriebsgewinn (EBITDA) Körperschaftsteuer Freier Cashflow
Jahr 1 55% €997.660 €386.064 €46.214 €339.850
Jahr 2 65% €1.216.932 €533.830 €78.723 €455.108
Jahr 3 72% €1.393.090 €650.893 €104.477 €546.417
Jahr 4 75% €1.501.093 €719.434 €119.556 €599.879
Jahr 5 75% €1.553.631 €748.409 €125.930 €622.479
Jahr 6 75% €1.608.008 €778.493 €132.549 €645.945
Jahr 7 75% €1.664.289 €809.727 €139.420 €670.307
Jahr 8 75% €1.722.539 €842.154 €146.554 €695.600
Jahr 9 75% €1.782.828 €875.819 €171.835 €703.983
Jahr 10 75% €1.845.227 €910.766 €179.523 €731.242

Jährliche Werte für die Betriebsjahre 1–10 (Basisszenario). Jahr 1 beginnt mit der Eröffnung (Apr 2029). Freier Cashflow = EBITDA − Körperschaftsteuer; die FF&E-Rücklage ist bereits in den Betriebskosten enthalten.

ADR-Wachstum

+3.50% Jährlich

Kostenwachstum

+2.50% Jährlich

Break-Even-Belegung

23.9% nur Betriebskosten

44.5% inkl. 8% bevorzugter Rendite (Preferred Return)

Auslastung, bei der der Umsatz im Jahr 3 alle Betriebskosten deckt (erster Wert), bzw. die Betriebskosten zuzüglich einer jährlichen Rendite von 8% auf das Gesamtkapital (zweiter Wert). Keiner der beiden Werte deckt die Kapitalrückzahlung oder Fremdkapital, das das Modell nicht vorsieht.

Risikosensitivitätsanalyse

Sensitivitätsmatrix (IRR-Analyse)

Basisszenario: €250 @ 75%
ADR \ OCC 60% 65% 70% 75% 80%
€200 7.8% 10.7% 13.2% 15.5% 17.7%
€225 11.5% 14.3% 16.7% 19.0% 21.1%
€250 14.7% 17.4% 19.8% 22.0% 24.1%
€275 17.6% 20.2% 22.6% 24.8% 26.8%
€300 20.2% 22.8% 25.1% 27.3% 29.3%

Projekt-IRR ab dem ersten Kapitalabruf, einschließlich des Exits im Jahr 5 zum Kapitalisierungszins des Szenarios. Die Auslastungsspalten zeigen das stabilisierte Niveau; der Hochlauf wird proportional skaliert.

Rechtlicher Hinweis: Diese Sensitivitätsanalyse basiert auf der historischen Marktentwicklung und den prognostizierten Betriebsstandards auf Nusa Penida. Die tatsächlichen Ergebnisse können je nach globalen Tourismustrends, lokalen Vorschriften und makroökonomischen Faktoren abweichen. Dies ist keine Garantie für zukünftige Renditen.

Explizite Annahmen

Annahmen und Quellen

Annahme-WertQuelle
Bestand16 Einheiten (8 + 6 + 2)Vom Eigentümer bestätigtes Einheitenprogramm; Projektbroschüre S. 2
Rack Rates nach TypologieMaster-Villa mit Meerblick €450, Standardzimmer €180, Penthouse €700, Penthouse mit privatem Pool €1,200Einheitentabelle im Admin (Eingabe des Eigentümers)
Im Modell verwendeter realisierter Blended ADR€250 (61%)Eingabe des Eigentümers (ADR-Basis im Admin); konsistent mit der vom Eigentümer angegebenen Saisonaufteilung von € 320 Hochsaison / € 160 Nebensaison. Verhältnis von Realisierung zu Rack Rate ist noch zu validieren.
ADR-Wachstum+3.5% / JahrEingabe des Eigentümers (Admin)
Auslastungshochlauf55% → 65% → 72% → 75%Planungsziel; Auslastung von Sternehotels auf Bali bei rund 60 % (Broschüre S. 3). Setzt das Vor-Eröffnungsprogramm voraus.
Treiber der Nebenerlöse23.6% des ZimmerumsatzesVom Eigentümer festgelegte Serviceausstattung (Restaurant, Spa, Veranstaltungen); die Provision für Aktivitäten ist eine Modellannahme
Personalausstattung26 Mitarbeitende, €158.880 pro JahrPersonaltabelle im Admin (Eingabe des Eigentümers); Lohnnebenkosten 30% sind eine Modellannahme
Variable KostenquotenOTA 50% × 15%, Vertrieb & Marketing (laufend) 3%, FF&E 3%, Managementgebühr 5%Branchenbenchmarks der Hotellerie (Modellannahme)
Fixkostenpositionen€101.800 / JahrOPEX-Positionen im Admin (Eingabe des Eigentümers): Nebenkosten €24.000, Instandhaltung €2.800 pro Einheit, Versicherung €8.000, Buchhaltung €10.000, Verwaltung €15.000
Körperschaftsteuer22%Gesetzlicher indonesischer Steuersatz; PT-PMA-Struktur und ein etwaiges Abgeltungssteuerregime sind noch zu bestätigen
AbschreibungGebäude 20 Jahre, FF&E 8 JahreModellannahme für steuerliche Zwecke
Entwicklungsbudget€3.210.000Budgettabelle im Admin (Eingabe des Eigentümers, 12 Positionen)
Betriebskapital€190.000 = 3 Monate BetriebskostenModellformel
Vertriebs- und Marketingprogramm vor Eröffnung€75.000Vorschlag, noch nicht genehmigt
ExitJahr 5, Kapitalisierungszins 9.0%, Verkaufskosten 3.0%, Übertragungssteuer 2.5%Vom Eigentümer angegebene Bandbreite des Kapitalisierungszinses (9–10 %); Verkaufskosten und die abschließende Übertragungssteuer von 2,5 % sind Modellannahmen, die durch Rechtsbeistand zu bestätigen sind
ZeitleistePlanung 4 Mon., Genehmigungen 6 Mon., Bau 18 Mon., Vor-Eröffnung 2 Mon. → Apr 2029Zeitdauern aus dem Admin; Start neu an die Finanzierungsfrist angepasst; 18 Monate Bauzeit wie auf der Seite angegeben
Finanzierung100 % Eigenkapital, kein FremdkapitalKeine erfassten Finanzierungsbedingungen
Noch zu validierende Punkte

Noch zu validierende Punkte

  1. Grundstückstitel und Rechtsstruktur: Die Budgetposition lautet „freehold" (Volleigentum), doch ausländische Investoren und PT-PMA-Gesellschaften können kein indonesisches Volleigentum (Hak Milik) halten. Der tatsächliche Titel (HGB, Leasehold oder eine nominee-freie Struktur) muss durch lokalen Rechtsbeistand bestätigt werden, bevor die Formulierung „Eigentum" verwendet wird.
  2. Genehmigungen, Flächennutzung, Umweltauflagen und etwaige Bau-Moratorien auf Nusa Penida (Broschüre S. 3 weist darauf als Risiko hin).
  3. Meereszugang und Grundstücksbeschränkungen: „direkter Meereszugang" ist nicht dokumentiert; Abstandsflächen zur Klippenkante und Status der Zufahrtsstraße sind zu prüfen.
  4. Grundstücksfläche: Das Datenblatt weist 2.400 m² aus, frühere Unterlagen nannten 5.000 m²; die Bruttogeschossfläche von 3.636 m² ist mit dem Grundstück und der zulässigen Bebauungsdichte abzugleichen.
  5. Vergleichswerte für Rate und Auslastung von Boutique-Resorts auf Nusa Penida; die Broschüre nennt für Inselangebote ≈ USD 138 und eine Basisauslastung von 55 %, beide unterhalb der Zielwerte der Anlage.
  6. Bauangebote: Grundstücksarbeiten, Infrastruktur, Pools, MEP und Landschaftsgestaltung sind nicht einzeln ausgewiesen (siehe Budget).
  7. Personalplan: Es sind keine Spa-Therapeuten, kein F&B-Manager, kein Wäscherei- oder Verwaltungspersonal aufgeführt; die Personalkosten könnten unterschätzt sein.
  8. Steuer- und Holdingstruktur: Körperschaftsteuersatz, Gründung der PT PMA, Quellensteuer auf Ausschüttungen und die Steuer beim Exit.
  9. Investorenbedingungen: Der Datensatz enthält widersprüchliche Angaben (5 % Plattformgebühr, 20 % Promote, 8 % Preferred Return mit einer 70/30-Aufteilung, 90/10-Eigenkapitalaufteilung Investor/Sponsor). Die dargestellten Renditen sind Werte auf Projektebene, vor Anwendung dieser Bedingungen.
  10. Design-Broschüre: Seite 4 der herunterladbaren Broschüre nennt einen Basis-ADR von USD 138 und eine Basisauslastung von 55 %, die älter sind als dieses Modell; die Broschüre sollte entsprechend aktualisiert werden.
Eingeschränkter Zugriff

Anlegerdokumentation

Unterlagen für Investoren

Laden Sie die vollständige technische und finanzielle Übersicht des Projekts herunter.

Finanzmodell Erstellt aus demselben Modell wie diese Seite: Annahmen, Budget, Betriebskosten, 10-Jahres-Projektion, Szenarien, Sensitivitäten und offene Punkte.
Design-Broschüre Architekturkonzept, Einheitenprogramm und Innenräume (die Marktangaben auf Seite 4 stammen aus der Zeit vor dem Finanzmodell).
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Straße / Autobahn
Sea Way (Fähre)
Ankunft am Flughafen Bali
Straße

Allow 60–120 min for immigration and baggage; timing varies. Not a transport fare.

Arrival formalities: allow 60–120 min (variable)
Transfer zum Hafen Sanur
Straße

Private car airport–Sanur: IDR 250,000–400,000 per vehicle. Price and traffic vary; request a date/time quote.

30–60 min (18.5 km; traffic dependent)
Fast Boat to Kampung Toyapakeh (Banjar Nyuh Harbour)
Seeweg

Fast boat Sanur–Toyapakeh: IDR 150,000–250,000 per adult, one way. Fares vary by operator/date; IDR 25,000 island levy may be extra. Confirm the arrival pier.

30–60 min (operator, landing pier and sea conditions)
Letzte Etappe zum Resort
Straße

Toyapakeh/Banjar Nyuh–resort car: IDR 200,000–250,000 per vehicle. Confirm route and pickup; not included in boat fare.

20–35 min (about 9–10 km; road dependent)
Gesamte Reisezeit ~ €45
Infrastruktur Aktiv
Ankunft am Flughafen Bali
Straße

International arrival, immigration and baggage time vary; allow a buffer before the onward transfer. This is not a priced transfer leg.

Arrival formalities: allow 60–120 min (variable)
Padang Bai Port Transfer
Straße

Private car airport–Padang Bai: IDR 500,000–700,000 per vehicle (about 4 passengers); ~55 km, allow 1 h 30–2 h 30 for traffic. Get a date-specific quote.

1 h 30–2 h 30 (about 55 km; traffic dependent)
Padang Bai–Sampalan Public RoRo Ferry
Seeweg

Public RoRo Padang Bai–Sampalan: IDR 30,000–110,000 per passenger, ~1 h 30; sailings are limited, check schedule. Eka Jaya fast boats may also run Padang Bai–Banjar Nyuh (~30 min, from IDR 260,000/person), landing at a different pier. Check which fees are included.

About 1 h 30 (public RoRo; check same-day sailing)
Letzte Etappe zum Resort
Straße

Sampalan/Buyuk–resort local car: IDR 200,000–250,000 per vehicle, estimate only. Confirm pickup and fare; ferry fare excluded.

20–35 min (estimated; confirm exact route with driver)
Gesamte Reisezeit ~ €45
Infrastruktur Alternative
Lifestyle & Erkundung

Lokale Sehenswürdigkeiten und POIs

Umgebungsanalyse
Top-Ziele
Diamond Beach
Diamond Beach
12 Min. (5,8 km) Karte öffnen

Spektakulärer weißer Sandstrand an der Steilküste der Ostspitze von Nusa Penida.

Kelingking Beach
Kelingking Beach
30 Min. (15,2 km) Karte öffnen

Die berühmte T-Rex-Klippe und der darunterliegende, makellose weiße Sandstrand.

Broken Beach & Angel's Billabong
Broken Beach & Angel's Billabong
25 Min. (12,8 km) Karte öffnen

Eine malerische Naturbrücke über einer türkisfarbenen Meeresbucht.

Crystal Bay
Crystal Bay
18 Min. (9,4 km) Karte öffnen

Berühmter palmengesäumter Strand mit spektakulären balinesischen Sonnenuntergängen und Schnorchelmöglichkeiten.

Penida Colada Beach Bar
Penida Colada Beach Bar
5 Min. Fahrt Karte öffnen

Berühmte Strandbar, bekannt für Livemusik, Sonnenuntergänge und Signature-Cocktails.

Cactus Beach Club
Cactus Beach Club
8 Min. Fahrt Karte öffnen

Beliebter Day Club mit großem Pool, entspannter Atmosphäre und internationalen DJ-Sets.

Nomé Beach Club
Nomé Beach Club
15 Min. Fahrt Karte öffnen

Premium-Beachclub nahe dem Hafen von Toyapakeh mit direktem Strandzugang und luxuriösen Daybeds.

Amok Sunset
Amok Sunset
25 Min. Fahrt Karte öffnen

Ikonischer Sonnenuntergangs-Spot mit Panorama-Meerblick und privaten Bambusnestern.

Lokale Geheimtipps

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Geografische Konnektivität

Logistik- und Konnektivitätszentrum

Koordinaten: -8.679287, 115.5358
Proximitäts-Benchmarks
Nächster internationaler Flughafen 90 Min. (per Schnellboot nach DPS)
Küste/Strand Direkter Zugang von der Klippe
Nächster Hafen 20 Min. vom Hafen Sampalan
Straßeninfrastruktur Zufahrt über asphaltierte Straße
Medizinisches Zentrum Pratama-Krankenhaus (25 Min.)
Bildungszentren Örtliche Grundschulen (15 Min.)
Öffentliche Versorgungsbetriebe & Dienstleistungen
RSUD Gema Santi (Krankenhaus)
25 Min. Fahrt

Wichtigstes öffentliches Krankenhaus auf Nusa Penida mit 24/7-Notaufnahme.

SMAN 1 Nusa Penida (Schule)
15 Min. Fahrt

Zentrale Bildungseinrichtung für die lokale Gemeinschaft.

Traditioneller Markt Sampalan
12 Min. Fahrt

Lokaler Markt für frische Produkte und Dinge des täglichen Bedarfs.

PLN Nusa Penida (Stromnetz)
10 Min. Fahrt

Regionales Hauptumspannwerk, das eine stabile Netzanbindung gewährleistet.

Traditioneller Markt Buyuk
3 Min. Fahrt

Authentischer lokaler Markt mit frischen regionalen Erzeugnissen, Meeresfrüchten und Waren des täglichen Bedarfs.

Schnellboothafen Nusa Penida
5 Min. Fahrt

Zentraler Logistikknotenpunkt für Schnellboot-Transfers zur Hauptinsel Bali und zu den Nachbarinseln.

Infrastrukturstatus
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